上海瑞禧投资管理有限公司与朱某某房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/32上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2013)沪二中民二(民)终字第778号

  上诉人(原审被告、反诉原告)上海瑞禧投资管理有限公司。

  法定代表人庄某某。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)朱某某。

  上诉人上海瑞禧投资管理有限公司(以下简称“瑞禧公司”)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市虹口区人民法院(2012)虹民三(民)初字第1683号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人瑞禧公司法定代表人庄某某,被上诉人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2011年7月29日,双方当事人签订《房屋租赁合同》一份,约定:朱某某将其承租的本市伊敏河路XXX号甲XXX幢底层105室、建筑面积约70平方米房屋(以下简称“系争房屋”)转租给瑞禧公司,租期2年,自2011年7月25日起至2013年7月24日止,用途为经营餐饮;2011年7月25日至2012年7月24日每月租金为人民币8,000元(以下币种均为人民币),2012年7月25日至2013年7月24日每月租金为9,000元,租金按月收取,付一押一,先付后用,瑞禧公司应按时交付租金(提前7日);如瑞禧公司逾期支付应缴租金的,按每天05%的标准承担违约金;瑞禧公司须于签订本合同之日向朱某某支付一个月的租金作为押金;朱某某不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件,致使瑞禧公司不能取得合法经营资质的,瑞禧公司有权解除合同;瑞禧公司拖欠房租累计3个月以上的,朱某某有权解除合同,收回出租房屋。

  合同签订后,朱某某将系争房屋交付瑞禧公司使用,瑞禧公司支付朱某某转让费12万元及押金4,000元,瑞禧公司并对房屋装修后用于经营餐饮。期间,瑞禧公司支付租金至2012年2月24日,并自2012年4月1日起关门停止经营。同年4月,朱某某在租赁房屋上加锁。2012年6月28日,朱某某致函瑞禧公司称,因瑞禧公司数月未支付房租,经催讨无果,现告知瑞禧公司双方签订的《房屋租赁合同》于2012年6月30日解除,要求瑞禧公司于2012年7月5日前结清拖欠的房屋租金及各项费用,并携所有物品撤离伊敏河路XXX号甲XXX幢底层105室。2012年7月14日,朱某某打开系争房屋门锁,瑞禧公司携物品迁出系争房屋,将房屋交还朱某某,并结清水、电、煤费。

  2012年9月13日,朱某某诉至原审法院,请求判令:1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2012年6月30日解除;2、瑞禧公司按每月8,000元支付2012年2月25日至2012年6月30日的租金32万元及2012年7月1日至2012年7月14日的房屋使用费4,000元,共计36万元;3、瑞禧公司支付违约金18万元。原审审理中,朱某某同意返还瑞禧公司押金4,000元。

  瑞禧公司辩称:朱某某提供的系争房屋已有上海佳一份餐饮管理有限公司(以下简称“佳一份公司”)注册在内且经营执照已失效,瑞禧公司多次要求朱某某注销佳一份公司,但直至2012年3月底,朱某某仍未办妥该公司的注销手续,导致瑞禧公司无法取得经营执照,无法合法经营。瑞禧公司的行为不构成违约,且双方关于违约金的约定过高,不同意支付朱某某违约金,也不同意支付房屋租金及使用费。同时,瑞禧公司提起反诉称:租赁合同签订后,瑞禧公司支付朱某某转让费12万元,其中店铺转让费8万元,房屋装修、设备设施转让费4万元;另外,瑞禧公司对系争房屋进行了补充装修,仅固定装修即花费8万元。瑞禧公司搬迁时拆除了系争房屋内的部分设备,尚有大门、灯箱、电线、厨房瓷砖、地砖未予拆除。由于朱某某未将注册在系争房屋内的佳一份公司注销,导致瑞禧公司无法办理经营执照,合同目的无法实现,给瑞禧公司造成一定损失。考虑到瑞禧公司已实际经营一段时间,且双方系通过朋友介绍签订合同,故反诉要求朱某某赔偿店铺转让损失3万元及房屋装修损失2万元。

  原审另查明:2006年7月,佳一份公司在本市伊敏河路XXX号甲XXX幢底层105室注册成立,目前该公司尚未注销。2011年8月16日,瑞禧公司申请的上海快食代餐饮管理有限公司企业名称经工商预先核准。

  原审法院经审理后认为,双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效。根据合同约定,系争房屋的用途为经营餐饮,事实上朱某某提供的系争房屋已由案外人佳一份公司注册登记,瑞禧公司无法在系争房屋申请取得经营执照,在此情况下,瑞禧公司停付租金属事出有因,朱某某以瑞禧公司拖欠租金为由主张违约金及租赁合同于2012年6月30日解除,缺乏依据,依法不予支持。关于瑞禧公司辩称朱某某于2012年4月2日在系争房屋上加锁,朱某某的加锁行为表示其同意解除合同,双方租赁合同于2012年4月2日解除的意见,因瑞禧公司未能举证证明朱某某的加锁行为发生在2012年4月2日,且朱某某否认加锁表示其同意解除合同,朱某某之后发出解除通知的行为也说明当时双方对于解除合同并未协商一致,因此,对瑞禧公司的辩称意见,依法不予采纳。鉴于朱某某已于2012年7月14日打开租赁房屋门锁,瑞禧公司于该日携物迁出并将租赁房屋交还朱某某,原审确认2012年7月14日为双方租赁合同解除之日。合同解除后,朱某某同意返还瑞禧公司押金4,000元,应予照准。

  关于朱某某主张的2012年2月25日至2012年7月14日的租金及使用费,合同解除前发生的是房屋租金,瑞禧公司作为承租方应当履行支付租金的义务。然根据双方合同约定,朱某某应当向瑞禧公司提供能用于经营餐饮的系争房屋,事实上系争房屋已由案外人注册登记,瑞禧公司无法在系争房屋申请取得经营执照,对此,朱某某存在一定过错,瑞禧公司也未尽审慎义务。此外,朱某某称其2012年4月15日在系争房屋上加锁系为保障房屋内财产且与瑞禧公司协商一致,因朱某某未提供确实充分的证据加以证明,依法不予采信。因此,朱某某的加锁行为在一定程度上影响瑞禧公司对系争房屋的正常使用。对于2012年2月25日至2012年7月14日发生的租金,将根据双方当事人的过错程度及系争房屋的实际使用情况,酌情予以调整。

  关于瑞禧公司主张的店铺转让损失3万元,因双方对于转让费未作明确约定,现瑞禧公司主张店铺转让损失3万元,缺乏依据,依法不予支持。关于瑞禧公司主张的房屋装修损失2万元,瑞禧公司已于2012年7月14日将系争房屋内绝大部分设备设施拆除并搬离,对于未拆除部分的剩余价值,瑞禧公司未能举证证明,且瑞禧公司已在系争房屋实际经营一段时间,未拆除部分的价值也不大,现朱某某同意补偿瑞禧公司5,000元,已基本能弥补瑞禧公司的装修损失,可予照准,对于瑞禧公司主张的超出5,000元的装修损失,依法不予支持。

  原审法院据此作出判决:一、朱某某与上海瑞禧投资管理有限公司2011年7月29日签订的《房屋租赁合同》于2012年7月14日解除;二、上海瑞禧投资管理有限公司支付朱某某2012年2月25日起至2012年7月14日的房屋租金19,600元;三、朱某某返还上海瑞禧投资管理有限公司押金4,000元;四、朱某某补偿上海瑞禧投资管理有限公司房屋装修损失5,000元;上述第二、三、四项,均于判决生效之日起10日内履行完毕;五、对朱某某的其他诉讼请求,不予支持;六、对上海瑞禧投资管理有限公司的其他反诉请求,不予支持。

  原审判决后,上诉人瑞禧公司不服,向本院提起上诉称:对于原审判决第一到五项无异议,但对第六项判决有异议,理由如下:朱某某虽辩称瑞禧公司支付给其的12万元转让费仅指租赁房屋装修及设备设施的费用,不包括店铺转让费,但从朱某某和其上家朱晏彬的合同及朱某某和瑞禧公司签订的租赁合同中,均可以反映出合同标的物是经营餐饮的商铺,朱某某也是因为和瑞禧公司之间的转租合同才获得12万元的转让费,且从合同签订之日起至之后一年的时间内,朱某某并未履行其义务,不去注销系争房屋上原有的经营执照,且该执照本身也已过期,导致瑞禧公司无法借用,故根据《合同法》第五十八条之规定,应予以返还。据此,请求二审法院判令朱某某退还店铺转让费3万元。

  被上诉人朱某某则请求维持原判。

  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

  本院认为,本案二审争议焦点为瑞禧公司主张的店铺转让损失3万元是否有事实及法律依据。瑞禧公司主张朱某某获得12万元转让费系基于双方之间的房屋租赁合同,且根据法律规定应予以返还。对此,本院认为,双方当事人对于12万元转让费的构成并未作出明确约定,且瑞禧公司对其主张的店铺转让损失3万元亦未提供相应的证据予以证实,故对瑞禧公司的上诉主张,本院不予支持。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币525元,由上诉人上海瑞禧投资管理有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长韩 峰

代理审判员姚 跃

代理审判员俞 璐

二○一三年五月三日

书 记 员宣 晹


20200109124932

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