喻某等诉湖南好百宜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/04/24湖南省宁乡县人民法院

民事判决书

         (2011)宁民初字第2652号


  原告喻某

  原告李某

  被告湖南好百宜房地产开发有限公司。

  法定代表人肖某

  原告喻某、李某与被告湖南好百宜房地产开发有限公司(以下简称“好百宜公司”)商品房预售合同纠纷一案,本院于2011年10月24日立案受理,由审判员游彬适用简易程序公开开庭进行了审理,因案情复杂,本案依法转为普通程序,组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告湖南好百宜房地产开发有限公司委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原告喻某、李某诉称:2009年7月20日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,合同约定:被告以出让方式取得位于宁乡县玉潭镇二环西路汪家冲(百宜华府)地块的土地建设所有权,并在该土地上开发建设商品房,原告以271 837元的总价款购买被告开发建设的商品房一套(第2幢3单元1005号房)。合同还约定:被告应于2009年12月31日前交房给原告,如延期交房,被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2009年7月20日,原告按合同约定交付给被告购房首付款71 837元,并依约定办理好按揭手续,付清了余款。但被告直到2010年4月15日才交房,迟延交房达105天,被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。故根据《合同法》第六十条之规定向法院起诉,请求依法判令被告支付原告迟延交房的违约金14

  271元,并由被告承担本案的诉讼费用。

  被告好百宜公司辩称:由于该房产是被告开发的第一个楼盘,经验不足,对《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约金过高,请求人民法院予以减少。本案违约金的计算标准应参照长沙市中级人民法院的判决认定的毛坯房的租金标准计算。

  原告喻某、李某为支持其诉讼请求,向本院提交了下列证据:

  1、《商品房买卖合同》,拟证明原、被告之间买卖关系成立;

  2、销售不动产统一发票,拟证明原告付清了购房款;

  3、其他费用收据,拟证明原告付清了其他费用;

  4、房屋交付通知书,拟证明被告逾期交房达105天。

  被告好百宜公司对原告以上证据质证意见为:对证据1真实

  性无异议,但违约金约定过高;对证据2、3、4无异议。

  被告就其答辩理由向本院提交了下列证据:

  1、(2011)长中民三终字第1998号民事判决书;

  2、(2011)长中民三终字第2003号民事判决书;

  证据1、2均拟证明长沙市中级人民法院按毛胚房的租金支付延期交房违约金。

  原告对被告以上证据质证意见为:对证据1、2的真实性无异议,关联性有异议,判例不能作为定案的依据。

  本院对原、被告提交的上述证据综合认证如下:对原告提交的证据1能够证明原、被告双方的买卖关系成立,对该证明目的予以采信,对证据2、3、4被告均无异议,本院予以采信;对被告提交的证据1、2与本案无关联,本院不予采信。

  在审理过程中,被告申请对原告所有的百宜华府的毛胚房在2010年1月1日至4月15日的租金进行价格评估,本院选取了其中喻幸平所有的房屋依法委托相关机构对该房屋的毛胚房的租赁价格进行评估后作出了价格评估结论书,确定该房屋在2010年4月15日的毛胚房的租赁价格为42/㎡·月。原告对该评估结论的真实性无异议,对合法性、关联性有异议,认为不能以毛胚房的标准进行评估,应当以精装房的标准进行评估,同时认为不应只选取其中一户房屋进行评估;被告对该评估结论无异议。

  本院认为,该评估结论内容真实、来源合法,与本案相关联,应予以采信。因本案原告所购房屋与所评估的房屋属于同一地段的同一小区,可以参照所评估的房屋的价格评估结论,不需再另行对原告的房屋进行评估,同时该房屋交付时是毛胚房,应以毛胚房的标准对该房屋的租金进行评估。故对原告的质证意见本院不予采信。

  根据当事人提供的证据及庭审调查,本院确认以下案件事实:2009年7月20

  日,原告与被告签订一份《商品房买卖合同》,原告为买受人,被告为出卖人。合同就商品房销售依据、买受人所购买商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了具体约定。其中买受人所购商品房的基本情况约定:买受人所购商品房位于宁乡县玉潭镇二环西路汪家冲(百宜华府)第2幢3单元1005号房,该房建筑面积为1239平方米;计价方式与价款约定:按建筑面积计算,每平方米2194元,总金额为人民币271 837元;付款方式及期限约定:首付金额柒万壹仟捌佰叁拾柒元整于签订合同当日付清,余额贰拾万元整,办理公积金按揭;交付期限约定:出卖人应当在2009年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付买受人使用;出卖人逾期交房的违约责任约定:出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用,按如下方式处理(按逾期时间分别处理,不作累加):1、逾期不超过九十日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,合同继续履行;2、逾期超过九十日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付房款,并按买受人累计已付款的百分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还就其他事项进行了具体约定。合同签订后,原告按合同约定已全部付清购房款,被告于2010年4月15日才向原告交付房屋,迟延交房达105天,原告认为被告迟延交房构成违约,故向法院起诉。

  另查明,原告所有的位于百宜华府的房屋在2010年4月15日的毛胚房的租赁价格为42元/㎡·月。

  本院认为,本案争议的焦点为:一、原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于违约金的约定是否过高;二、如果违约金约定过高,则应如何确定违约金的数额。

  针对以上争议焦点,本院认为,原、被告于2009年7月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中原告已按合同约定履行了相关义务,被告没有按照合同的约定在规定的时间内履行交付房屋的义务,被告应当承担逾期交房的违约责任。该房屋迟延交房给原告造成的实际损失应为基于该房屋交付后其可以获得的利益即出租该房屋的租金损失,并非原告不能居住该房屋导致的在外租房的租金损失。因该房屋交付时系毛胚房,故应以毛胚房的标准计算该租金损失,经计算该数额为18213元(1239㎡×42元/㎡·月÷30天×105天),该损失的百分之三十为5464元(18213元×30%),本案中依双方的约定计算出的违约金数额为14 27144元(271 837元×05‰×105天)已超过原告造成的损失的百分之三十,故依法可认定该违约金过分高于造成的损失。现被告答辩称合同约定的违约金高于造成的损失,请求法院适当减少违约金,本院应予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的法律解释》第十六条的规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,故本案中违约金的计算应以违约金超过房屋租金损失30%为标准适当减少,即实际为23677元(18213元+5464元)。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决如下:


  一、被告湖南好百宜房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告喻某、李某支付逾期交房违约金23677元;

  二、驳回原告喻某、李某的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费157元,由被告湖南好百宜房地产开发有限公司负担57元,原告喻某、李某负担100元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。


           审 判 长  游   彬  

         代理审判员  李 芝 秀  

         人民陪审员  岳 群 英  

         二 O 一 二 年七 月 九 日 

         书 记 员  王   欢  


20200109010424

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