上海电气工业园区管理有限公司与上海大圣探测技术有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/36上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第1799号


  上诉人(原审原告)上海电气工业园区管理有限公司。

  法定代表人张某某。

  委托代理人还航,上海欧博律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)上海大圣探测技术有限公司。

  法定代表人宋某某。

  委托代理人蔡祥,上海市协力律师事务所律师。

  委托代理人樊晓丽,上海市协力律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)上海大有光动力技术有限公司。

  法定代表人王某。

  委托代理人刘某。

  上诉人上海电气工业园区管理有限公司(以下简称“电气公司”)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2012)闸民三(民)初字第734号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人电气公司的委托代理人还航、被上诉人上海大圣探测技术有限公司(以下简称“大圣公司”)的委托代理人蔡祥、樊晓丽、被上诉人上海大有光动力技术有限公司(以下简称“大有公司”)的委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2009年6月18日,电气公司与大有公司签订《厂房租赁合同》,约定:大有公司向电气公司承租系争的灵石路XXX号内36某-B-C厂房,建筑面积底楼900平方米,二楼600平方米,隔层面积300平方米;租期为2008年8月1日起至2009年12月31日;租金标准为每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)095元(含物业管理费),搭建隔层面积租金标准为每天每平方米02元;大有公司应于该合同生效之日起十日内支付一年租金。上述租赁合同租期内,除大有公司外,大圣公司也使用了部分系争房屋。2007年9月-2008年10月期间,大有公司还曾向大圣公司发出内部通知单,要求大圣公司支付每月房租(每月5,000元)、电费、网络费。

  2011年3月29日,大有公司、大圣公司签署一份《备忘录》,内容为大有公司、大圣公司为及时解决系争房屋租赁纠纷、尽快恢复办公,经协商达成初步意见:两公司租用的办公场所,共同租赁期间发生的租赁费、物业管理费,按照各自实际使用情况,经双方确认后进行分摊;对于2008年8月前拖欠电气公司的租金、物业费及2010年7月之后拖欠的水电费约为36万元,在两公司分别与电气公司签订新的租赁合同后,由大圣公司先期垫付,以满足恢复供水供电的条件;对所欠电气公司的剩余130多万元,由大有公司列出还款计划报电气公司(大有公司与大圣公司之间费用的分摊,待双方确认具体金额后,尽快商定还款计划);恢复供水供电后,两公司将重新划分办公区域,原则上大有公司在一楼办公,大圣公司在二楼办公,车间仍划归大圣公司使用,两公司按调整后的实际使用区域分别与电气公司签订租赁合同,各自结算。

  2011年4月22日,电气公司(甲方)与大圣公司(乙方)、大有公司(丙方)签订《协议书》,约定甲方与乙方、丙方先后于2005年8月1日及2008年8月1日签订了租赁合同,租期均已到期,但乙方、丙方至今仍长期拖欠租金及房屋使用费,现经三方友好协商,达成如下协议:一、甲方与乙方、丙方签订的2005年8月1日至2008年7月31日租赁合同中所欠租金359,350元(含物业费)于本协议签订当日支付给甲方;二、丙方拖欠甲方租金(2008年8月1日至2009年12月31日的租赁合同)及房屋使用费(租赁合同终止后,2010年1月1日至2010年12月31日),合计1,309,89375元(含物业费)须作出还款计划(2011年4月30日前提交),并于2012年12月31日前付清所有欠费金额;本协议签署后,乙方出具承诺书,为丙方支付上述第二条租金及房屋使用费承担连带担保责任,同时丙方承诺如乙方为丙方承担保证责任致乙方利益受损,则丙方愿意赔偿乙方相应损失,且丙方董事长金惠志自愿以其在乙方所持有的股权为前述赔偿责任作为担保;……。

  2011年4月29日,大圣公司出具《承诺书》给电气公司,承诺:如大有公司未按照《协议书》约定归还电气公司1,309,89375元房租、物业费及相关费用,大圣公司将承担归还上述费用的责任。

  后大有公司出具《还款计划书》给电气公司。该《还款计划书》落款时间为2011年5月,主要内容为:根据《协议书》,大有公司须就拖欠的房租、物业费共计1,309,89375元作出还款计划;2008年8月的租赁合同是由大有公司出面与电气公司签署的,但实际是由大圣公司与大有公司共同使用租赁的,故本还款计划书也包含了大圣公司应承担的租金、物业费欠款;具体还款计划为2012年3月31日前、6月30日前、9月30日前、12月31日前分别归还电气公司309,89375元、33万元、33万元、34万元;以上还款计划已由大圣公司进行担保,大有公司对其中应由其自身承担的欠款进行反担保。但该还款计划书上无大圣公司盖章确认。

  2012年4月,电气公司诉至原审法院要求判令:1、大有公司立即向其支付欠款309,89375元;2、大圣公司对第一项诉请承担连带还款责任。

  原审审理中,就2008年8月1日至2010年12月31日期间大圣公司所使用的系争房屋面积及区域一节,电气公司表示对此节情况不清楚,大有公司、大圣公司则对此存有争议,但均未能就此提供证据证明。大有公司认为,大圣公司使用了至少六间办公室约300平方米及300平方米的车间,2010年7月时大圣公司确搬了部分物品出去,但是未将全部物品搬走,也没有交付房屋钥匙。大圣公司则称,大圣公司仅使用了两间办公室约200平方米左右及300平方米车间,2010年7月搬走后直至2012年4月才搬回,仅留有部分机器设备在系争房屋内。

  就大有公司、大圣公司是否存在转租关系一节,大有公司表示虽然曾出具过每月5,000元房租的通知单,但是每月5,000元只是双方商定暂付的标准,且该金额显然过低,与大圣公司实际使用面积不符,因此大有公司之后也没有再出具过通知单,且大圣公司实际也从未向大有公司支付过每月5,000元房租。大圣公司则称,大有公司、大圣公司当时约定大圣公司使用两间办公室,工作人员不能超过十人,每月向大有公司支付5,000元房租并承担20%水电费;因大有公司曾向大圣公司借款,故大圣公司没有实际支付租金,而是以租金冲抵借款。关于《备忘录》中载明大有公司、大圣公司共同租用办公场所、协商租金分摊比例一节,大圣公司解释称,虽然按照转租合同约定大圣公司仅需承担每月5,000元租金即可,但是大圣公司股东经与大有公司股东商议后同意协商分摊租金,故双方签订了《备忘录》。

  就大圣公司是否同意《还款计划书》内容一节,电气公司认为《协议书》中约定了大有公司向其出具还款计划、大圣公司承担担保责任,因此即使还款计划未征得大圣公司同意,大圣公司也应按还款计划约定的还款时间承担担保责任。大有公司表示,大圣公司对于还款计划是知情且同意的,但无法提供证据证明此节。

  原审法院经审理后认为,大有公司向电气公司出具《还款计划书》承诺于2012年3月31日前归还309,89375元,理应依约向电气公司还款,现大有公司对电气公司要求其还款的诉讼请求也无异议,故本案争议焦点在于大圣公司是否应就此承担连带给付责任。电气公司主张大圣公司承担连带责任基于两项理由,一是认为大圣公司作为担保人应承担担保责任,二是认为大圣公司作为系争房屋的共同使用人应就租金、使用费承担连带付款责任。

  就担保责任而言,担保人应依据担保合同的约定承担担保责任。电气公司认为,大圣公司应按大有公司出具的《还款计划书》约定的付款时间承担担保责任,现大圣公司不予认可,则电气公司应就担保合同中存在上述约定承担举证责任。现《还款计划书》上无大圣公司的盖章确认。大圣公司出具的《承诺书》中未涉及欠款的还款时间。而《协议书》仅约定大有公司应向电气公司出具还款计划并于2012年12月31日前付清所有欠费,大圣公司就欠费承担担保责任。从该《协议书》的内容中也不能推断出在未经大圣公司同意的情况下由大有公司自行制定的还款计划对大圣公司具有法律约束力。因此,电气公司的上述主张不能成立,大圣公司在大有公司于2012年12月31日仍不能清偿欠款之时才需要承担担保责任。

  至于共同使用人一节,大圣公司确实使用了系争房屋,但是,就租金而言,基于合同相对性,电气公司应向与其签订租赁合同的大有公司追索租金,而非大圣公司。就房屋使用费而言,虽然产权人有权要求占有使用房屋的人支付房屋使用费,但是,电气公司在明知大圣公司使用系争房屋的情况下,未向大圣公司主张共同给付使用费,而是与大圣公司、大有公司签订《协议书》同意由大有公司支付租金及使用费、大圣公司仅承担担保责任。何况,大圣公司仅使用了部分房屋而非全部房屋,电气公司不能要求其就全部房屋使用费承担责任。此外,电气公司现主张的309,89375元是1,309,89375元欠费的一部分,而1,309,89375元中既包含房屋使用费,也包含了租金,因此,309,89375元中多少是租金,多少是使用费,无法分辨。鉴于此,电气公司要求大圣公司作为房屋共同使用人承担309,89375元的连带给付责任之诉请,不予支持。若大有公司于2012年12月31日仍不能清偿1,309,89375元欠款,则电气公司可再行要求大圣公司承担担保责任。

  原审法院据此作出判决:一、上海大有光动力技术有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海电气工业园区管理有限公司309,89375元;二、上海电气工业园区管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。

  原审判决后,上诉人电气公司不服,向本院提起上诉称:根据有关协议书和承诺书,大圣公司对大有公司应承担的还款责任以及将由大有公司单方面出具还款计划,且还款时间必然早于2012年12月31日是十分清楚的;大圣公司、大有公司从股东、法定代表人到实际经营场地等均存在密切的关系,作为关联企业,大圣公司理应知晓大有公司出具还款计划;大圣公司对还款计划没有否决权,应当对大有公司的还款责任包括还款计划承担连带担保责任。故要求撤销原审判决第二项主文,改判大圣公司对大有公司欠款309,89375元承担连带还款责任。

  被上诉人大圣公司辩称:电气公司主张的款项系基于2008年8月电气公司与大有公司签订的租赁合同,该合同相对方为大有公司,协议书也明确了债务主体是大有公司;虽然大圣公司与大有公司在股东之间可能存在身份关系,但均系独立法人;还款计划是不真实的,也没有经过大圣公司的确认,加重了大圣公司的担保责任,是没有约束力的。大圣公司不否认担保责任,但在原先约定的期限结束前,要求其履行担保责任条件尚不成就。故要求驳回上诉,维持原判。

  被上诉人大有公司辩称:大圣公司当时之所以未在还款计划上盖章,是因为双方对于还款的分担比例没有达成一致;大有公司也想尽早还款,但因为在各方面比较困难,无法正常经营,故表示同意电气公司的上诉请求。

  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

  本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于大圣公司对大有公司拖欠电气公司的款项309,89375元是否应当承担连带还款责任。对此,原审法院已从相关租赁合同的相对方,协议书、承诺书的内容及出具背景等方面作了详尽的阐述,本院予以认同,在此不再赘述。电气公司上诉要求大圣公司对大有公司所欠款项309,89375元承担连带责任,但在案证据尚不足以证明该主张具有充分的事实及法律依据,本院难以支持。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币5,9484元,由上诉人上海电气工业园区管理有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长张晓频

代理审判员徐 江

代理审判员巫建强

二○一二年十一月二十七日

书 记 员宋 睿


20200109124936

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