四川元盛隆房地产开发有限公司与苏中惠等房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/04/31四川省成都市中级人民法院

民事判决书



(2013)成民终字第1998号


  上诉人(原审被告)四川元盛隆房地产开发有限公司。

  法定代表人鄢斌,总经理。

  委托代理人廖星卫,四川鸿成律师事务所律师。

  委托代理人申建军。

  被上诉人(原审原告)苏中惠。

  委托代理人郑志强,四川北新律师事务所律师。

  委托代理人郭海燕,四川北新律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)郭光荣。

  委托代理人郑志强,四川北新律师事务所律师。

  委托代理人郭海燕,四川北新律师事务所律师。

  上诉人四川元盛隆房地产开发有限公司(以下简称元盛隆公司)因与被上诉人苏中惠、郭光荣房屋买卖合同纠纷一案,不服成都市新都区人民法院(2012)新都民初字第3457号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年3月15日立案受理后,依法组成合议庭,于2013年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人元盛隆公司的委托代理人廖星卫、申建军,被上诉人苏中惠的委托代理人郑志强、郭海燕,被上诉人郭光荣的委托代理人郑志强、郭海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2009年11月11日,苏中惠、郭光荣(买受人)与元盛隆公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》,约定由苏中惠、郭光荣购买元盛隆公司开发的位于成都市新都区新都镇正因村四社“学府雅筑”小区1幢2单元21层2106号房屋,测绘建筑面积共6392平方米,套内建筑面积441平方米,共用部位与共用房屋分摊建筑面积1952平方米。价款按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米388532元,总价款172508元。苏中惠、郭光荣采取一次性付款的方式支付购房款。元盛隆公司应于2011年3月30日前向苏中惠、郭光荣交付上述商品房。合同第十九条“产权登记”第一项“初始登记”约定:“出卖人应当在2012年3月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二项“转移登记”约定:“1、……买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理:1、……买受人不退房的,自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同中,双方当事人还就其他事项作了具体约定。

  签订合同的同时,双方还签订了《【学府雅筑】〈商品房买卖合同〉补充协议》(以下简称《补充协议》),《补充协议》第七条针对合同第十九条补充约定:“1、买受人办理房地产权属证书的,出卖人对买受人产权证办理承担配合协助义务。2、……如买受人未付清合同约定的全部应付款(含面积补差款)、未付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未按约前来办理交房手续、未提供办理登记所需的全部手续、资料等,出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续,由此产生的一切后果均由买受人承担,出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。3、因政府及政府主管部门原因、工作程序,造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的,或政策、政府工作程序发生变化而要求变更或补充相关资料造成办证时间延后的,出卖人不承担任何法律责任。”《补充协议》还对其他事项作了约定。

  《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后,苏中惠、郭光荣陆续付清了购房款172508元及合同约定的应由其缴纳的其他费用,并在合同约定的时间内(即2011年3月30日前)已收房入住。按合同约定,苏中惠、郭光荣应在商品房交付之日起365日内(即2012年3月30日前)取得房屋权属证书,但期限届满其仍未能取得房屋权属证书。苏中惠、郭光荣认为未取得房屋权属证书的责任在元盛隆公司,元盛隆公司的行为已构成违约,依约应承担逾期办证的违约责任。因双方就此未达成一致的协商意见,故苏中惠、郭光荣于2013年3月15日诉至原审法院,请求判令元盛隆公司交付涉诉房屋的《房屋产权证》和购房发票,并判令元盛隆公司支付逾期办理房产证的违约金8901元(从2012年3月31日计算至2012年9月18日);判令元盛隆公司退还房屋面积差价4662元。本案经原审法院多次调解未果。

  原审法院另查明,元盛隆公司于2012年6月4日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。因元盛隆公司逾期办理房屋所有权证书,其开发的“学府雅筑”小区业主于2012年8月25日在香城新都网上的区长信箱反映了元盛隆公司违约办证的有关情况。2012年9月3日,房管局回复:“按照房屋买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定,该项目已延期办证,我局已建议开发企业履行合同义务,但该公司仍坚持免半年物管费的方案……。”2012年10月9日,“学府雅筑”小区业主又向书记信箱反映了元盛隆公司违约办证的有关情况。2012年10月18日,房管局再次回复:“经查实:开发企业确实存在延期办证的行为,我局也告知开发企业应当履行合同向业主支付违约金。鉴于办证期限及延期办证的违约责任属于商品房买卖合同约定的内容,如果开发企业还是拒不履行合同,建议业主通过司法途径维护自身合法权益。”

  原审法院认定上述事实采信了如下证据:《商品房买卖合同》、《补充协议》、相关费用票据、香城新都网上打印的两份材料、产权证(2012年6月4日)及双方当事人的陈述。

  原审法院认为,苏中惠、郭光荣与元盛隆公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示,其内容不违反相关法律的规定,属有效成立的合同,应受国家法律的保护。案件审理中,双方当事人对苏中惠、郭光荣应交付的购房款172508元及其他费用已付清,并在合同约定的时间内已收房入住的事实无异议。

  双方当事人所争议的焦点是元盛隆公司在合同约定的期限内未为苏中惠、郭光荣办理房屋所有权证书,其行为是否构成违约以及如何承担违约金的问题。苏中惠、郭光荣作为买受人已按合同约定履行完相关的付款义务,元盛隆公司作为出卖人,应当按照合同约定的期限即在2012年3月30日前为苏中惠、郭光荣办理房产证,但事实是元盛隆公司于2012年6月4日才取得该商品房所在楼栋的权属证明,2012年8月下旬通知苏中惠、郭光荣领取房产证。元盛隆公司辩称依据《补充协议》第七条的约定,其逾期办证属顺延,并不等同于违约,逾期办证并不视为违约。但元盛隆公司所提交的证据未能充分证明其办理权属证书登记的时间可以顺延且其不承担任何违约责任。本案中,元盛隆公司逾期办证是客观事实,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定,元盛隆公司应对逾期办证的违约行为承担责任。关于元盛隆公司承担违约责任的方式及如何承担违约金的问题,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,元盛隆公司作为违约方,应对作为守约方的苏中惠、郭光荣的损失进行补偿。虽然合同第十九条约定为,自苏中惠、郭光荣应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,元盛隆公司按日计算向苏中惠、郭光荣支付全部已付款万分之三的违约金。但在案件审理中,元盛隆公司提出苏中惠、郭光荣的违约金过高,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定,因在合同的实际履行中,元盛隆公司对逾期办证也采取了积极的补救措施,使诉争房屋在短期内办理了房屋产权证书,原审法院在综合考虑元盛隆公司对合同履行采取的积极态度和其履约过程中存在的过错程度,依法对违约金数额予以调整。本案中因苏中惠、郭光荣未举证证明因元盛隆公司迟延办证造成损失的数额。故在损失数额难以确认的情况下,原审法院认为苏中惠、郭光荣所主张的违约金应参考成都市新都区同期同地段同类房屋租金标准确定,苏中惠、郭光荣主张违约金的期间是2012年3月31日起至2012年9月18日止,故将违约金酌情调整为2109元。

  关于苏中惠、郭光荣要求元盛隆公司退还房屋面积差价4662元的诉请。本案中,合同约定苏中惠、郭光荣所购买的商品房测绘套内建筑面积为444平方米,而该商品房产权登记的套内建筑面积为432平方米,套内建筑面积误差比绝对值为27%。根据双方当事人签订的合同第十三条的约定,实测建筑面积小于预测套内建筑面积时,套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由元盛隆公司返还苏中惠、郭光荣,苏中惠、郭光荣所购商品房的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内,元盛隆公司应返还误差部分的房屋价款4662元[(444-432)×388532元]。

  综上,元盛隆公司应向苏中惠、郭光荣交付涉诉房屋的产权证,以及承担逾期办证的违约责任,和退还房屋面积差价4662元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款、第一百二十八条的规定,判决:一、元盛隆公司于判决生效之日起十五日内向苏中惠、郭光荣交付涉诉房屋的《房屋产权证》和购房发票;二、元盛隆公司于判决生效之日起十五日内向苏中惠、郭光荣支付逾期办理房产证的违约金2109元及退还苏中惠、郭光荣房屋面积差价4662元,合计6771元;三、驳回苏中惠、郭光荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元,由元盛隆公司负担。

  宣判后,原审被告元盛隆公司不服,向本院提起上诉称,一、原判决误写证据内容,致使判决错误。按照《商品房买卖合同》及其附件的约定,元盛隆公司是受苏中惠、郭光荣的委托为其办理产权,办证时间从苏中惠、郭光荣提交完整手续之日起计算。元盛隆公司举出了一份证据欲证明苏中惠、郭光荣提交委托手续的时间,但原审法院却将内容篡改为“证明被告通知原告,原告提交委托手续的时间”。二、涉诉房屋办证延迟并非系元盛隆公司的原因造成,故元盛隆公司不应承担违约责任。本案中,苏中惠、郭光荣并没有提供证据证明办证延期是元盛隆公司的责任。元盛隆公司已于2012年8月下旬取得产权证,而原审法院采信的“香城新都网”上的材料产生时间均在取得产权证之后。何况材料的内容也只能证明产权取得的延期事实,并不能证明造成延期的原因。三、元盛隆公司于2012年6月份即取得了大产权证,2012年8月下旬即通知苏中惠、郭光荣领取房产证,但违约金却又算至2012年9月18日止。这期间的责任该由谁来承担,原审法院对此事实的认定不清。四、元盛隆公司与苏中惠、郭光荣约定如因政策或政府主管部门的原因导致办证延期,则元盛隆公司不需承担任何法律责任。原审法院不顾元盛隆公司已于2012年2月14日即将办证资料交付相关职能部门的事实,判决元盛隆公司承担延期办证的违约责任,有违合同法原则。五、关于苏中惠、郭光荣提出的面积差价问题,如果确实存在面积差异,愿意按照合同的约定进行处理。据此请求:撤销原判,改判驳回苏中惠、郭光荣的诉讼请求。

  被上诉人苏中惠、郭光荣答辩称,一、原审法院认定元盛隆公司提交的《委托书》是证明元盛隆公司通知苏中惠、郭光荣提交委托手续的时间是正确的。作为普通购房户,不知道也不可能知道应当何时签订委托手续。二、原判决认定违约金计算至2012年9月18日是正确的。虽然元盛隆公司于2012年8月下旬即通知苏中惠、郭光荣领取房产证,但通知并不意味着交付,元盛隆公司以交付房产证为条件要挟苏中惠、郭光荣放弃违约金。三、原审法院对于房屋面积差的处理正确。

  本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致,本院予以确认。本院二审另查明,苏中惠、郭光荣所购商品房的权属于2012年8月份转移登记到其名下。

  本院认为,苏中惠、郭光荣与元盛隆公司签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的禁止性规定,应属合法有效,双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。按照《商品房买卖合同》第十条“交付条件”及第十九条“产权登记”的约定,元盛隆公司应当在房屋交付之日起365日内为苏中惠、郭光荣办理房屋所有权证书。苏中惠、郭光荣与元盛隆公司对于在2011年3月30日前已交付房屋的事实不持有异议,故元盛隆公司应当在2012年3月30日前将房屋的权属转移登记在苏中惠、郭光荣名下。根据元盛隆公司提交的房屋产权证显示,苏中惠、郭光荣所购房屋所在楼栋的权属于2012年6月4日才登记在元盛隆公司名下。也就是说,元盛隆公司不可能在2012年3月30日前为苏中惠、郭光荣办理其所购房屋的权属转移登记手续。故元盛隆公司存在逾期办证的违约行为,应当承担相应的违约责任。

  关于元盛隆公司提出的其不应当承担违约责任的上诉理由。首先,元盛隆公司认为按照《商品房买卖合同》第十九条第(二)项“转移登记”中关于“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”的规定,其与苏中惠、郭光荣之间系委托关系,委托办证的时间应从苏中惠、郭光荣交委托手续之日起计算,并举出买受人为“何勇刚”签名的《委托书》来佐证委托手续办理的时间为2012年6月份,则其为苏中惠、郭光荣办理权属转移登记并未逾期。对此本院认为,双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第(一)项“初始登记”中明确约定,元盛隆公司应当在2012年3月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明,而事实上,元盛隆公司于2012年6月4日才取得商品房所在楼栋的权属证明。此时,元盛隆公司已经存在违约行为。其次,该条第(二)项“转移登记”中亦明确约定,如元盛隆公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的,应当承担违约责任。而事实上,苏中惠、郭光荣及元盛隆公司均认可元盛隆公司按照合同约定在2011年3月30日前如期交付了房屋,则元盛隆公司按约应在2012年3月30日前为苏中惠、郭光荣办理房屋所有权证书。虽然《补充协议》第七条第5项约定办证时间从提交相关手续之日起计算,但是元盛隆公司于2012年6月4日才取得苏中惠、郭光荣所购房屋所在楼栋的权属证明,此时间之后才形成《委托书》。则不论《委托书》的证明目的是元盛隆公司主张的苏中惠、郭光荣提交委托手续的时间,还是原审法院认定的元盛隆公司通知苏中惠、郭光荣办理委托手续的时间,元盛隆公司均不可能在2012年3月30日前为苏中惠、郭光荣办理房屋所有权证书。第三,元盛隆公司认为按照《补充协议》第七条第3项的约定,非因元盛隆公司的原因导致房屋所有权证书办理延误,其不应该承担违约责任。就其该理由,元盛隆公司举出的诸份其与施工单位的《工作联系函》、协调会及录音资料等证据,但这些证据均不能证明系因政策及政府主管部门原因、工作程序,造成不能如期接收相关资料和办结产权登记相关手续,也不能证明系因政策、政府工作程序发生变化而要求变更或补充相关资料造成办证时间延后。综上,元盛隆公司提出的其不应当承担违约责任的上诉理由不能成立,本院不予支持。

  至于违约金的具体数额。根据本案查明的事实,苏中惠、郭光荣应在2012年3月30日前取得房屋所有权证书,而其实际取得房屋所有权证书的时间为2012年8月份。故根据《商品房买卖合同》第十九条的约定,元盛隆公司应向苏中惠、郭光荣支付逾期办证违约金的时间为2012年3月31日至其实际取得产权证之日。虽然原审法院认定的计算逾期办证违约金的截止时间有误,同时以成都市新都区同期同地段同类房屋租金为标准来计算逾期办证违约金也有所欠妥,但是最终酌定的违约金数额并无不当,本院对此予以确认。

  关于面积差价款。《商品房买卖合同》约定的房屋测绘建筑面积与户名为苏中惠、郭光荣的《房屋信息摘要》载明的建筑面积的确存在房屋面积差异。而苏中惠、郭光荣选择不退房,则元盛隆公司应当按照《商品房买卖合同》第十三条“面积差异处理”的约定,将面积差异部分的房款返还苏中惠、郭光荣。元盛隆公司在二审过程中也表示愿意按照《商品房买卖合同》的约定处理面积差价款。加之苏中惠、郭光荣及元盛隆公司对于原判决确定的面积差价款的具体数额均未提出异议,故本院对此予以确认。

  综上,元盛隆公司提出的上诉理由均不能成立,其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  如果四川元盛隆房地产开发有限公司未按原判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费的负担,按原审判决确定的执行;二审案件受理费50元,由上诉人四川元盛隆房地产开发有限公司负担。

  本判决为终审判决。

审 判 长   张菲菲

审 判 员   尹 英

代理审判员   曾光勇

二○一三年四月二十八日

书 记 员   杜 平


20200109010431

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