上海禅那健康管理有限公司与仇为一房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/38上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2013)沪二中民二(民)终字第2140号

  上诉人(原审原告)上海禅那健康管理有限公司。

  法定代表人戴继宏。

  委托代理人傅鼎生,上海市中信正义律师事务所律师。

  委托代理人张怡,上海市海华永泰律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)仇为一。

  委托代理人李梅,上海东座律师事务所律师。

  委托代理人陈雁,上海东座律师事务所律师。

  上诉人上海禅那健康管理有限公司(以下简称禅那公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市黄浦区人民法院(2012)黄浦民四(民)初字第550号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2013年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人禅那公司的法定代表人戴继宏及委托代理人傅鼎生、张怡,被上诉人仇为一及其委托代理人李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明:2011年10月30日,仇为一与禅那公司签订《协议书》一份,仇为一将位于上海市泰康路XXX弄XXX号二楼及三楼房屋(以下简称系争房屋)委托禅那公司进行经营,合作期限为2011年11月1日起至2021年2月28日止。协议书明确(1)2011年11月1日至2011年12月10日期间为装修免租期;(2)禅那公司每月向仇为一支付合作金人民币(以下币种均为人民币)109,500元及管理费8,000元,每月计费117,500元,该费用为3个月支付一次,付款款项为352,500元,禅那公司于每期开始前5日支付后一期费用;(3)禅那公司于签约当日支付109,500元作为履约保证金,合作期满,仇为一验收房屋并妥收各项费用后,仇为一无息返还履约保证金;(4)禅那公司如提前结束合同,履约保证金及已付合作金不予退还,仇为一如提前结束合同,仇为一须赔偿禅那公司所有装修费用且返还履约保证金及已付合作金;(5)仇为一提供禅那公司在办理营业执照时所需相关文件及必要协助,如因仇为一原因(房屋性质、地址位置)导致禅那公司无法办理相关营业执照(SPA、养生馆等),仇为一赔偿禅那公司装修所产生费用,该费用由仇为一确认的第三方有资质的机构认证,同时仇为一须返还履约保证金及已付合作金;(6)仇为一承诺系争房屋底楼具备消防通道,且在禅那公司开业之前可正常使用该消防通道;(7)禅那公司逾期支付合作金或应予承担费用达15日或累计达30日,仇为一可解除合同,收回房屋,不予退还履约保证金,并可要求禅那公司按月合作金3倍承担违约金;(8)合作期满或合约解除后,归还房屋应符合正常使用状况,装潢应保持完好,仇为一对禅那公司之装修及添加设施不作任何经济补偿,另仇为一有权要求禅那公司恢复房屋原状或支付恢复所需施工费用。

  签约后,仇为一交付系争房屋,禅那公司按约支付首期3个月管理费24,000元、首期3个月合作金328,500元(收据中记明收款事由为租金)及履约保证金109,500元。之后,禅那公司对系争房屋进行设计及装修装饰,并添置相关经营设施。装修过程中因发生擅自停用消防设施违法行为而予行政处罚。期间,当事人双方对房屋装修施工、证照办理等事宜进行多次交涉。2012年1月20日,禅那公司委托律师致函仇为一,要求仇为一在7个工作日内配合提供办理证照所需相关材料,其中包括由物业部门所开具该系争房屋可用作商业使用之证明。2012年2月15日,仇为一交付禅那公司所要求之部分办证材料。2012年3月5日,禅那公司以仇为一未能交付房屋商业用途证明、未尽协助办证义务而未予支付第二期即2012年3月11日至同年6月10日期间之合作金及管理费。现禅那公司称其为履约已投入设计费180,000元、装修费1,330,000元及室内装饰费90,300元,而系争房屋处因工业用房无法办理商业证照,并以此为由提起诉讼,要求(1)确认双方所签租约于2012年1月20日予以解除;(2)仇为一赔偿禅那公司工程项目设计费180,000元、装修费1,330,000元及室内装饰费90,300元;(3)仇为一返还禅那公司履约保证金109,500元、返还禅那公司已付合作金352,500元。仇为一则以禅那公司欠费已经构成解约为由于2012年6月14日提起诉讼,要求(1)双方所签《协议书》于仇为一起诉之日即2012年6月14日予以解除;(2)禅那公司支付合作金(2012年3月11日至2012年6月14日期间)及房屋使用费(2012年6月15日至房屋最后交接日即2012年11月27日期间)共计1,006,583元;(3)禅那公司支付逾期付款滞纳金338,400元;(4)禅那公司支付违约金352,500元;(5)禅那公司支付2012年4月及5月水电费5,63570元。

  原审中,禅那公司申请对系争房屋装修工程进行工程审价。2012年11月,上海联合工程监理造价咨询有限公司就上海市泰康路XXX弄XXX号二楼、三楼房屋装修工程出具沪高法(2012)委工审第343号《鉴定报告》,鉴定结论为土建装饰工程造价为607,247元,安装工程造价为216,630元,另报告明确该工程折旧期限为110个月。

  原审中,法院经向上海市黄浦区田子坊地区管理办公室咨询,该管理办公室答复称系争房屋虽系厂房性质,但因该处之前曾经办理经营证照,已属居改非性质房屋,故系争房屋就房屋性质在申办经营证照方面并无限制。另法院经向上海市黄浦区工商管理局咨询,工商局答复称(1)系争房屋如非居住性房屋,即可申请办理经营证照;(2)SPA证照一般归于服务类经营证照,申办此类证照须前置办妥特种行业经营许可证、卫生许可证及消防证明等文件,方可持上述文件申办经营证照。

  原审期间,当事人双方于2012年11月27日实际进行系争房屋交接手续。

  原审法院认为:当事人双方所签《协议书》系双方据真实意思表示依法签订,具有法律效力,双方作为签约方均应恪守协议约定之义务。现双方的争议焦点在于系争房屋处未予办理美容业经营证照的真正原因。根据协议约定,如系争房屋处无法办理SPA、养生馆类经营证照,则仇为一须承担一切赔偿责任。鉴于(1)根据法院咨询,系争房屋因已属居改非性质房屋,故其厂房性质对于该处办理经营证照并无障碍,另申办含SPA内容之服务类经营证照,须前置办妥三证,方可向工商部门申请办理经营证照,故目前并无证据显示相关部门对于系争房屋处申办经营证照存在限制;(2)现并无证据显示禅那公司在申办经营证照时已前置办妥其他三证,在此情形下,禅那公司并不具备可予申办经营证照之前提条件。鉴此,在禅那公司尚未办妥申请办理经营证照所需前置三证情形下,却要求仇为一承担办证未予审核批准之违约责任,显然缺乏法律依据。再则,禅那公司作为经营商户,对于申办证照流程应当知晓,在前置三证办理受阻情形下,抑或在办理三证过程中曾了解办理经营证照可能受阻情形下,禅那公司即对系争房屋进行全面装修装饰,此亦属禅那公司自行扩大之损失。至于禅那公司在2012年1月20日所发函件,函件内容主要系要求仇为一提供相关书面文件,函中并无要求解约之明确意思表示,故该函件并不发生合同解除之法律后果。鉴于目前并无证据显示仇为一在禅那公司申办经营证照一节中存在过错,禅那公司在仇为一并无过错情形下即不予履行付款义务并致合同提前解除,禅那公司对解约负有违约责任,而合同中对该解约情形下之装修补偿及合同费用处理均作明确约定,综上,对禅那公司要求确认协议于2012年1月20日解除并要求仇为一赔偿设计费、装修装饰费及返还已付合作金、履约保证金之诉请均依法予以驳回。据此,原审法院作出判决:一、驳回上海禅那健康管理有限公司要求确认2011年10月30日所签《协议书》于2012年1月20日予以解除的诉讼请求;二、驳回上海禅那健康管理有限公司要求仇为一赔偿工程项目设计费180,000元、装修费1,330,000元、室内装饰费90,300元的诉讼请求;三、驳回上海禅那健康管理有限公司要求仇为一返还履约保证金109,500元、已付合作金352,500元的诉讼请求。案件受理费23,378元、财产保全费5,000元及鉴定费34,950元,均由上海禅那健康管理有限公司负担。

  禅那公司不服原判,向本院提起上诉称:签约前,仇为一保证其出租的系争房屋能够办出(SPA、养生类)营业执照,为此禅那公司才与其签订了承租系争房屋的《协议书》,双方并在合同中明确约定因为房屋性质、地址位置使得禅那公司无法办理(SPA、养生类)营业执照的,仇为一承担赔偿责任,赔偿禅那公司装修所产生的费用。签约后,禅那公司按约向仇为一支付了第一期合作金及管理费。在装修过程中,经咨询相关部门,禅那公司致函仇为一明确要求其提供办理(SPA、养生类)营业执照所需的①房产证复印件、②其与上家签订租赁合同的复印件、③系争房屋可作商用的证明材料,但仇为一除提供了房产证复印件及其与上家签订租赁合同的复印件外,并未向禅那公司提交系争房屋可作商用的证明材料,导致禅那公司因缺乏办理(SPA、养生类)证照而要求进行前置审批所需的必备申请材料,无法正式启动申办营业执照的程序而无法营业。鉴于仇为一的行为已构成根本性违约,禅那公司于2012年3月5日致函仇为一不同意再支付第二期合作金及管理费,理由正当。本案的关键不在于禅那公司是否办理营业执照,而是系争房屋是否能办理(SPA、养生类)营业执照,是实现合同目的在法律适用上存在障碍。根据政府的相关规定, 住宅、社区公建配套的非经营性设施、厂房和仓库,未经规划等相关部门依法批准变更建筑物使用性质,并向房地部门依法办理房屋用途变更手续的,不得用于娱乐、服务行业的经营场所。而系争房屋性质至今仍为厂房,并未办理过房屋用途变更手续,因此无法也不能办理(SPA、养生类)营业执照。禅那公司承租系争房屋欲作SPA、养生经营之用,但仇为一出租的该房在房屋性质和地址位置上存在问题,使禅那公司不能办出相应的营业执照,无法实现合同目的,由此遭受巨大损失,相应责任应由仇为一承担。原审法院所作的系争房屋不存在办证障碍,禅那公司是可办而未去办理营业执照的确认毫无依据,所作的判决也是错误的,故上诉要求撤销原判,支持禅那公司的原审诉请,诉讼费用由仇为一负担。

  被上诉人仇为一辩称:系争房屋的产权人为上海雍鼎投资管理有限公司。仇为一是向他人承租系争房屋后再转租给禅那公司的。虽然系争房屋的性质为厂房,但相关部门已出台相应政策,对闲置的工业厂房、仓储用地等存量房产,在不改变建筑结构、不影响建筑安全的前提下,支持改建为创业园区或经营场地,土地用途和使用权人可暂不变更。因此仇为一出租的系争房屋可作商用。双方在《协议书》中载明在禅那公司申办营业执照时,仇为一的义务只是提供必要的协助。签约后,仇为一已按约履行了合同义务,将系争房屋交付禅那公司使用,并向禅那公司提供了系争房屋的产证复印件及与上家签订租赁合同的复印件,尽了应尽的协助配合义务,但对于禅那公司要求提供系争房屋可作商用的证明材料,仇为一则没有能力提供。禅那公司对其所称因系争房屋性质和地址位置原因而不能办理(SPA、养生类)营业执照一节并未提供证据。实际禅那公司未去申办营业执照,所以应当责任自负。其拒绝按约支付第二期合作金及管理费,构成违约,无权收回履约保证金,要求仇为一返还已付第一期合作金及管理费352500元也没有理由。原审法院查明事实清楚,适用法律正确,故不同意对方的上诉请求,要求维持原判。

  本院经审理查明,相关政府部门推出相关(特殊)政策,对田子坊地区的居住用房,在办理相应审批手续后允许改为综合用房(俗称居改非),作商业经营之用。但相关政策精神在对田子坊地区的产业导向管控上,分为鼓励类行业、限制类行业和禁止类行业。经走访相关部门了解,鼓励类的为文化创意产业,限制类的为餐饮业等,禁止类的为卡拉OK、养生足浴等。相关各行政主管审批部门介绍,对SPA、养生类的经营,办理营业执照时其经营范围归于为养生足浴。对于经营养生、足浴项目的申请,在2013年5月31日前,依次设有公共场地卫生许可(卫计委)、环境影响评价(环保局)、申请项目经营场地经营和管理技术规范登记(商委)、房屋使用性质征询(房地局)等前置审批程序,其中在项目经营场地经营和管理技术规范登记审批程序中,对经营养生足浴的房屋使用性质要求须为商业用房;在房屋使用性质征询审批程序中,对经营养生足浴项目的房屋,要求须有管理房屋的物业公司或单位出具房屋可作商用的证明。原审法院查明的其余事实无误,本院予以确认。

  二审中,当事人双方均确认签订《协议书》之前,未就系争房屋办理(SPA、养生类)营业执照的相关事宜向相关行政管理部门进行过咨询了解。仇为一确认系争房屋无专业的物业公司管理,而由产权人自行管理。

  本院认为,虽然仇为一与禅那公司就租赁系争房屋签订的《协议书》系当事人双方的真实意思表示,但双方在协议中同时又将租赁标的物的因素(房屋性质、地理位置)与(SPA、养生类)营业执照的办理相挂钩,既使当事人为之要承担较一般房屋租赁合同相比更多更为严苛的责任与义务,又导致签约后的合同履行与相关政策的联系尤为紧密。

  禅那公司租用系争房屋是为经营SPA、养生之用。对从事该行业的经营,相关政策规定设有前置行政审批程序,涉及房屋性质以及与业态控制相关的地理位置。而作为租赁标的物的系争房屋之性质为厂房,又位于相关产业受政策管控的田子坊地区。从向相关政府部门了解的情况看,按调控政策的规定和要求,系争房屋的性质与地理位置不能满足办理SPA、养生类营业执照的前置审批之要求,因此租用系争房屋从事SPA、养生经营的禅那公司无法办理相关营业执照。受政策所限,仇为一将系争房屋出租给禅那公司以及禅那公司租用系争房屋用于从事SPA、养生经营之合同目的最终无法实现,因此对于双方共同主张解约的诉求应予支持,但鉴于无法办理相关营业执照系因当事人双方不可为的因素所致,并非可为而故意不为,故应认定对于解约,仇为一与禅那公司互不承担违约责任。

  作为房屋出租方的仇为一,在未向相关行政管理部门进行咨询了解的情况下即签约将系争房屋出租给禅那公司作经营SPA、养生之用,存在缔约过失,应对造成禅那公司的损失承担相应赔偿责任。对禅那公司已支付的第一期合作金和管理费(352,500元)、工程项目设计费(18,000元)和装修费可确认为其损失,其中装修费的金额应以审价鉴定结论(823,877元)为准。至于具体的赔偿金额,可综合双方的过错等具体情况,酌情确定。仇为一以禅那公司未去申办营业执照为由抗辩不同意承担责任缺乏依据和理由,对其意见本院不予采纳;禅那公司称因为仇为一保证出租的系争房屋能够办出(SPA、养生类)的营业执照,其才与禅那公司签订了租赁系争房屋的《协议书》,但作为欲从事SPA、养生经营的房屋承租人,签约时禅那公司对所租的地处田子坊地区且房屋性质为厂房的系争房屋是否能够办理相关执照的事宜也没有进行核实,未尽审慎注意义务,同样存在过失,对于签约后合同目的无法实现所遭受的损失,自身也负有不可推卸的责任,因此对禅那公司提出的其损失应全部由仇为一赔偿的意见,本院亦不予支持。鉴于合同解除,仇为一应将收取的履约保证金返还禅那公司。在无法申办营业执照实现合同目的的情况下,禅那公司未在约定的时间支付第二期(2012年3月11日至6月10日)及其后的合作金及管理费有其合理的一面。仇为一以禅那公司未按约付款构成违约为由,抗辩不同意返还禅那公司履约保证金,缺乏依据和理由,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定,判决如下:

  一、撤销上海市黄浦区人民法院(2012)黄浦民四(民)初字第550号民事判决;

  二、上海禅那健康管理有限公司与仇为一于2012年1月20日签订的《协议书》予以解除;

  三、仇为一于本判决生效之日起十日内返还上海禅那健康管理有限公司履约保证金人民币109,500元;

  四、仇为一于本判决生效之日起十日内赔偿上海禅那健康管理有限公司经济损失人民币813,82620元;

  五、上海禅那健康管理有限公司的其余诉讼请求,不予支持。

  负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费人民币23,378元,财产保全费人民币5,000元,司法鉴定费人民币34,950元,合计人民币63,328元,由仇为一负担人民币37,9968元,上海禅那健康管理有限公司负担25,3312元;二审案件受理费人民币23,378元,由仇为一负担人民币14,0268元,上海禅那健康管理有限公司负担人民币9,3512元。

  本判决为终审判决。


审 判 长  周刘金

代理审判员  高 胤

代理审判员  刘 郡

二〇一四年七月十四日

书 记 员  戚佳娴


附:相关法律条文

附:相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。


20200109124938

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