上海福美来房地产经纪有限公司与汪某某等房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/39上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2013)沪二中民二(民)终字第124号

  上诉人(原审被告)上海福美来房地产经纪有限公司。

  法定代表人叶某某。

  委托代理人李某。

  被上诉人(原审原告)汪某某。

  被上诉人(原审原告)王某某。

  被上诉人(原审第三人)蒋某某。

  上诉人上海福美来房地产经纪有限公司(以下简称福美来公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市黄浦区人民法院(2012)黄浦民四(民)初字第348号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2013年5月16日公开开庭进行了审理。上诉人福美来公司的委托代理人李某,被上诉人王某某、汪某某到庭参加诉讼。被上诉人蒋某某经本院合法传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,王某某、汪某某系夫妻,本市中华路188-196-198号1-2层房屋权利人为王某某、汪某某及两人的儿子王旭峰。涉案房屋建筑面积16644平方米,用途为商业。2010年8月28日,王某某、汪某某与福美来公司签订《上海市房屋租赁合同》,将系争房屋出租给福美来公司作为办公使用。租赁期自2010年8月29日至2014年8月28日止。合同约定:1、租金、支付方式和限期,福美来公司应于每次应缴月十日前向王某某、汪某某支付租金,逾期支付的,逾期一日,福美来公司需按日租金的5%支付违约金。租金每三个月支付一次,福美来公司应于每次应缴月十日前将当月及下两个月的租金支付到原告指定的账号。2、保证金,王某某、汪某某交付房屋时,福美来公司应向王某某、汪某某支付房屋租赁保证金,保证金为一个月的租金,即48万元。租赁关系终止时,王某某、汪某某收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由福美来公司承担的费用外,剩余部分无息归还福美来公司。3、房屋返还时的状态,福美来公司返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时,应经王某某、汪某某验收许可,并相互结清各自应当承担的费用。4、违约责任,租赁期间,非本合同规定的情况,福美来公司中途擅自退租的,应按提前退租天数的租金的贰倍向王某某、汪某某支付违约金。合同补充条款约定:1、保证金,福美来公司应于本合同签订当日将租赁保证金48万元交付王某某、汪某某,并于2010年8月31日前将2010年10月29日至2011年1月28日的租金交给王某某、汪某某。2、租金,合同租期为四年,前两年月租金为48万元,第三年和第四年月租金为504万元。3、免租期,王某某、汪某某于2010年8月28日前将房屋钥匙交付给福美来公司使用,2010年8月29日起至2010年10月28日系王某某、汪某某给予福美来公司的免租期。王某某、汪某某同意福美来公司将承租房屋部分或全部转租,但转租后需仍为办公使用。4、房屋返还时的状态,租赁期满后,福美来公司在没有续签的前提下,按时办理书面交接手续,提前将福美来公司自行添置的设备(含空调)、装修(固定装修除外)、公司形象标识搬离所承租的房屋,如期迁空并交还该房屋,付清所有应付费用,王某某、汪某某无需对福美来公司固定装修补偿。本补充条款与合同不一致的,以本补充条款为准。合同签订后,王某某、汪某某将系争房屋交付福美来公司使用,福美来公司支付保证金48万元。2010年12月2日,福美来公司将中华路XXX号、XXX号转租给蒋某某,租期至2014年8月28日止。福美来公司向王某某、汪某某租金支付至2012年1月28日,后福美来公司未按期支付下一期租金。2012年3月1日,福美来公司向王某某、汪某某快递送达解约通知函,单方面提出解除双方的租赁合同,“将所欠一个月房租支付给你方,且保证金48,000元我方不再收回”。王某某、汪某某确认于2012年3月8日收到解约通知函。王某某、汪某某未同意解除合同,福美来公司亦未与王某某、汪某某交接房屋。

  2012年3月20日,王某某、汪某某向原审法院提起诉讼,请求判令:1、解除与福美来公司签订的关于本市黄浦区中华路XXX号、XXX号、XXX号房屋的《房屋租赁合同》;2、福美来公司依据合同补充条款的约定返还房屋;3、福美来公司支付自2012年1月29日至其实际返还房屋之日止的房屋租金和滞纳金(2012年1月29日至2012年8月28日的日租金按人民币1,600元计算,2012年8月29日之后的日租金按人民币1,680元计算,滞纳金按照日租金的5%计算);4、要求福美来公司支付违约金(按照2012年1月29日至2014年8月28日的租金计算,2012年1月29日至2012年8月28日的月租金按人民币48万元计算,2012年8月29日至2014年8月28日的月租金按人民币504万元计算)。

  福美来公司辩称:其在2012年3月1日已发函给王某某、汪某某要求解除租赁合同,王某某、汪某某也于3月7日收到解除合同的通知,双方之间的租赁合同在3月7日已解除,福美来公司在3月1日已将系争房屋钥匙邮寄王某某、汪某某,已向王某某、汪某某交付房屋,福美来公司不同意继续履行合同。福美来公司实际支付租金至2012年1月28日,福美来公司愿意支付2012年3月7日之前的租金。日百分之五的滞纳金标准过高,应调整到万分之五。福美来公司提前解除合同,愿意将一个月的保证金作为违约金支付。双方约定的违约金过高,应根据商业习惯予以调整,将保证金作为违约金。王某某、汪某某不可以同时主张滞纳金和违约金。

  原审法院另查明,2012年4月26日庭审中,王某某、汪某某、福美来公司均提出涉案房屋由蒋某某实际占有,无法交接房屋。2012年6月1日,福美来公司另案向原审法院起诉蒋某某,请求解除双方之间的房屋租赁合同,该案尚在审理中。2012年7月23日庭审中,王某某、汪某某、福美来公司确认涉案房屋已无人使用。

  原审法院认为,王某某、汪某某与福美来公司于2010年8月28日签订的关于本市黄浦区中华路XXX号、XXX号、XXX号房屋的《上海市房屋租赁合同》合法有效,对双方当事人具有法律约束力。福美来公司在合同履行期间内发函给王某某、汪某某,单方要求解除合同,在未征得王某某、汪某某同意的情况下搬离涉案房屋,未与王某某、汪某某交接房屋,构成违约。2012年4月26日庭审时,王某某、汪某某表示希望福美来公司继续履行合同,遭到福美来公司拒绝后,王某某、汪某某才要求解除合同,并要求福美来公司返还房屋。对此,原审法院认为福美来公司在合同履行期间内明确表示不再履行合同,王某某、汪某某要求确认解除合同应予支持。合同解除时间为王某某、汪某某同意解除合同的时间,即2012年4月26日。福美来公司应按照合同约定向王某某、汪某某支付拖欠的租金,并承担迟延支付租金的滞纳金。福美来公司辩称合同约定的租金滞纳金过高,没有依据,不予采信。合同解除后,福美来公司应向王某某、汪某某返还房屋。王某某、汪某某主张涉案房屋未交接是因为福美来公司未收回转租给蒋某某的部分房屋,不具备交接条件。福美来公司辩称房屋未交接是因为王某某、汪某某的原因,对此原审法院认为福美来公司将涉案房屋部分转租第三人,福美来公司在未收回转租部分房屋的情况下,不具备交接条件,无法实际交付系争房屋,应由福美来公司承担该期间的房屋使用费。在第二次庭审中双方确认蒋某某搬离系争房屋,但福美来公司未明确蒋某某搬离的具体时间,后福美来公司通知王某某、汪某某交接,已具备交接条件,王某某、汪某某明确表示不愿意交接,原审法院通知王某某、汪某某于2012年8月22日前交接,王某某、汪某某未在该期间内交接房屋,对于此后扩大的房屋空置损失应由王某某、汪某某承担。合同约定承租方擅自退租,应按提前退租天数的租金的二倍支付违约金,现王某某、汪某某主张按照提前退租天数的租金的一倍支付违约金。福美来公司提出违约金过高,应予调整,将保证金作为违约金。对此,原审法院认为,合同约定的违约金过高,显示公平,考虑合同免租期、出租人重新出租的损失酌情予以调整。原审法院据此判决如下:一、王某某、汪某某与福美来公司于2010年8月28日签订的关于本市黄浦区中华路XXX号、XXX号、XXX号房屋的《上海市房屋租赁合同》于2012年4月26日解除;二、福美来公司应于判决生效之日起十日内返还王某某、汪某某本市黄浦区中华路XXX号、XXX号、XXX号房屋;三、福美来公司应于判决生效之日起十日内支付王某某、汪某某自2012年1月29日至2012年4月26日的房屋租金1408万元;四、福美来公司应于判决生效之日起十日内支付王某某、汪某某自2012年4月27日至2012年8月22日的房屋使用费1856万元;五、福美来公司应于判决生效之日起十日内支付王某某、汪某某自2012年1月29日起至实际支付房屋租金(使用费)之日止的滞纳金(滞纳金按照日租金的5%计算,2012年1月29日起至2012年8月28日止的日租金按1,600元计算,2012年8月29日之后的日租金按1,680元计算);六、福美来公司应于判决生效之日起十日内支付王某某、汪某某违约金144万元,扣除福美来公司已缴付的保证金48万元,实际应支付96万元。

  原审法院判决后,上诉人福美来公司不服,向本院提起上诉称:涉案房屋租赁合同第九条关于解除合同的条件这一条款中约定,双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同,其中包括福美来公司逾期不支付租金累计超过半个月的。故福美来公司在结欠租金一个月的情况下于2012年3月1日书面通知王某某、汪某某解除合同,符合合同约定。合同于王某某、汪某某收到该通知函之日即3月8日即已解除。原审法院认定合同解除之日及租金、使用费的支付期间有误。福美来公司转租给蒋某某的只是196、198号房屋,另还有188号房屋可以办理交接,王某某、汪某某在可以办理交接的情况下拒绝办理,无权主张相应的损失。合同约定的滞纳金过高,原审法院判决由福美来公司承担滞纳金及高额违约金,违反公平原则。福美来公司据此请求撤销原审法院判决,改判对王某某、汪某某在原审中提出的诉讼请求不予支持。

  被上诉人王某某、汪某某答辩称,福美来公司拖欠租金及要求解除合同的行为属于违约,理应承担滞纳金及违约金,原审已大幅度调整了违约金数额,充分考虑了福美来公司的利益。福美来公司长期占用涉案房屋,至一审判决后的2012年8月26日才将租赁房屋内的电脑、空调等物品搬出,至2013年5月17日才打开由其锁在三扇大门上的锁具并撤走广告设施,已实际给王某某、汪某某造成了很大的经济损失。王某某、汪某某不同意福美来公司的上诉请求,要求维持原判。

  被上诉人蒋某某未到庭应诉。

  本院经审理查明,原审法院查明事实属实,本院予以确认。

  福美来公司在本案庭审中表示,其同意涉案房屋租赁合同于2012年4月26日解除,对返还房屋没有异议。就原审法院判决由其支付2012年1月29日至2012年4月26日的租金1408万元没有异议,但认为应由蒋某某承担一部分。另,福美来公司起诉蒋某某请求解除双方之间的房屋租赁合同的案件,其已撤诉。

  本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。福美来公司拖欠租金的行为已构成违约。从涉案合同中关于一方可书面通知另一方解除合同的条款分析,这种约定解除权系赋予守约方的权利,福美来公司以其拖欠租金达到一定期限为由主张合同解除权明显缺乏法律及合同依据。福美来公司认为涉案房屋因王某某、汪某某的原因未能交接,其不应承担2012年4月26日之后的房屋使用费。因福美来公司在原审2012年4月26日的庭审中作出“房屋被别人锁着,我们无法交接”的表述,故原审法院基于福美来公司之后未能明确蒋某某何时搬离的情况,将法院明确通知双方交接房屋的期限作为福美来公司承担房屋使用费的截止日并无不当。就福美来公司应承担的违约责任,涉案合同中约定的滞纳金系针对承租方拖欠租金致出租方的损失而言,而违约金则是就承租方违约提前解除合同约定的惩罚措施,故并不存在就同一违约行为进行两次处罚的情形。原审法院根据福美来公司的申请,已较大幅度调整了福美来公司应承担的违约金数额,无显失公平之处。综上,原审法院所作判决并无不当,应予维持。对福美来公司的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费18,8681元、公告费520元,共计19,3881元,由上诉人上海福美来房地产经纪有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长卢薇薇

代理审判员邬海蓉

代理审判员余 艺

二○一三年六月五日

书 记 员仇祉杰


20200109124939

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