大连九龙高新技术创业服务公司与大连长福网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/05/06辽宁省大连市中级人民法院

民事判决书

(2014)大民二终字第00239号

  上诉人(原审原告):大连九龙高新技术创业服务公司。

  法定代表人:刘成喜,该公司董事长。

  委托代理人:赵成政,该公司员工。

  上诉人(原审被告):大连长福网络科技有限公司。

  法定代表人:李长福,该公司经理。

  原审原告大连九龙高新技术创业服务公司(以下简称九龙公司)与原审被告大连长福网络科技有限公司(以下简称长福公司)房屋租赁合同纠纷一案,大连市西岗区人民法院于2013年9月5日作出(2013)西民初字第410号民事判决,九龙公司与长福公司均不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,审理了本案。本案现已审理终结。

  原告九龙公司一审诉称:原、被告2011年4月1日第一次签订二份合同,约定被告承租大连市西岗区长春路350号的大连市九龙高新技术创业服务中心(B)座1楼整层,建筑面积48395平方米,租期自2011年4月1日至2011年10月24日止,共计207天;租金30,053元;在被告租赁原告房屋期间,原告提供房屋建筑公用部位、公用设施、设备的维修、养护和管理,公用照明、空调、暖气干线维修、养护等服务,服务费是169,947元等内容。合同签订后,双方履行了合同。合同期满,自2011年10月25日起至2012年7月20日止,被告一直使用原告的房屋,原告也一直按照原合同约定提供服务,但被告未支付原告房屋租金及服务费。在此期间,双方第二次签订房屋租赁合同和服务合同,租期自2012年2月1日至2012年6月24日,其他内容与第一次签订的合同一致。被告拖欠原告租金、服务费、取暖费未付,现原告诉至法院,请求依法判决:一、确认原、被告的房屋租赁合同及服务合同已经解除;二、被告支付租金39,19860元及服务费221,670元,合计260,86860元;三、被告按照拖欠租金的20%支付租金的违约金7,83972元,服务费的违约金以拖欠金额自2011年10月25日起至判决确定的给付之日止,按照日千分之一计付;四、被告给付原告取暖费15,97035元。

  被告长福公司一审辩称:不同意原告的诉讼请求。原告提举的合同被告并未加盖公章,是虚假的。合同内容前后矛盾,租期与租金的期间不一致,30,053元是一年的房屋租金。被告在原告的六楼办公,是政府无偿提供,不需要另行租赁房屋,被告只使用一楼的一个房间。原告利用被告的身份从政府骗取了20万元扶持资金,后来原告又要向政府要租金,要求被告配合,在合同书上加盖公章,被告未加盖,原告提举的《合同书》、《房屋租赁合同》上的被告单位公章是虚假的,被告要求鉴定。

  一审法院审理查明:2011年4月1日,原被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将位于大连市西岗区长春路350号的大连市九龙高新技术创业服务中心(B)座1楼整层,建筑面积48395平方米,出租给被告;租期自2011年4月1日起至2011年10月24日止,租金30,053元,合同签订之日,被告将租金、服务费一次性付清、以后需提前一个月付清;在租赁期内,被告负担租金、服务费、水电费、取暖费等;在租赁期间如有违约,违约方向守约方支付租金总额20%的违约金等内容。同日双方签订《合同书》,约定原告负责前述出租房屋的日常服务,服务期间与租期相同,服务费按照被告使用房屋的建筑面积计算,服务费为169,947元,服务费于合同签订之日付清;原告负责房屋建筑公用部位、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,公共环境卫生管理,车辆停放秩序管理、维护公共秩序等,代收代缴水电费、取暖费,取暖费收取标准按照国家当年收费标准执行,被告未按时交纳服务费,被告按服务费总额每日5%支付违约金等内容。合同签订后,原告向被告提供了约定的房屋,但被告未向原告支付租金、服务费。在签订合同的同时,被告向西岗区残疾人联合会提交《申请报告》,提出:因被告为扩展办公面积并满足吸纳10余名残疾人就业的无障碍创业空间要求,需承租其现办公地点大连九龙高新技术创业服务中心B座一层,面积为48395平方米,请求西岗区残疾人联合会给予30余万元资金扶持。2011年9月19日,西岗区残联人联合会向大连市残疾人福利基金会提交《关于扶持残疾人李长福创业资金的请示》,拟给予李长福20万元创业资金资助,此款从西岗区捐赠款中列支。大连市残疾人福利基金会同意并于2011年10月20日将创业资助资金20万元直接给付原告,代付了租金、服务费。2011年11月23日原告向被告开具房屋租金发票30,053元,服务费发票169,947元,合计20万元,被告予以接受。2011年10月24日合同期满后,被告一直使用原告的房屋至2012年7月20日迁出,双方签订《房屋迁出交接单》,被告结清水电费,搬离了案涉房屋。被告拖欠原告租金39,19860元(30,053÷207天×270天,自2011年10月25日起至2012年7月20日止,按照公历天数为270天)、服务费221,670天(169,947元÷207天×270天)、取暖费15,97035元(建筑面积48395平方米×33元/平方米)。诉讼中,被告提出原告所提供的2份《合同书》及2份《房屋租赁合同》上的公章非其盖章,要求鉴定,原告不同意鉴定,并不提供合同原件,无法鉴定。

  一审法院认为:原被告于2011年4月1日签订的第一份《合同书》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方已按约定履行完毕。原告提供了房屋,被告通过申请政府扶助资金的方式支付了30,053元房屋租金及169,947元服务费。原告在租期届满后仍然持续占有、使用原告的房屋,双方均未提出异议,属于不定期租赁合同。现被告已经于2012年7月20日搬离了案涉房屋,双方办理了交接手续,合同已经解除,对原告要求确认合同已经解除的请求,予以支持。被告占用期间的房屋占用费、服务费应按照原来双方实际执行的标准计算。原告要求被告支付自2011年10月25日至2012年7月20日的房屋占用费39,19860元、服务费221,670元,合理合法,予以支持。原告要求被告支付垫付的取暖费15,97035元,因双方在签订《房屋迁出交接单》时,并未确认被告拖欠取暖费,原告提举的取暖费发票,也无法与被告承租的房屋相对应,原告证据不足,故对原告该项请求,不予支持。原告主张被告支付拖欠租金、服务费的违约金,因第二份《合同书》、《房屋租赁合同》,被告认为虚假,并要求鉴定,原告拒不提供原件,无法鉴定,故对该份证据,不予采信,原告的违约金请求,证据不足,不予支持。被告提出其只使用了一个房间,从未给付原告任何租金,20万元是原告从政府骗取的,服务费过高,30,053元是一年租金的辩解,对此,双方签订的合同约定承租一楼整层,被告作为承租人,如何使用房屋系其自身权利,与原告无关;被告虽然未直接向原告付款,但其向西岗区残疾人联合会提交《申请报告》,西岗区残疾人联合会请示大连市残疾人福利基金会后,已由基金会直接给付原告20万元,代付了租金、服务费,被告又接受了原告开具的20万元发票,表明被告知晓残联已依其申请并代为支付房屋租金及服务费;被告在前一个租期内知晓服务费、租金的金额、标准,并已支付,在合同到期后,并未搬离该房屋并继续使用,故应按照原有标准执行,现辩称服务费过高,30,053元是一年租金而非合同约定期限的租金,并无证据支持。被告的辩解,证据不足,不予采纳。

  综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定,作出如下判决:一、确认原告大连九龙高新技术创业服务有限公司与被告大连长福网络科技有限公司间的《合同书》、《房屋租赁合同》已解除。二、被告大连长福网络科技有限公司于判决生效之日起十日内给付原告大连九龙高新技术创业服务有限公司取暖费15,97035元,房屋占用费39,19860元,服务费221,670元。三、驳回原告大连九龙高新技术创业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,005元,保全费2,470元,合计9,475元(原告已预交),由原告大连九龙高新技术创业服务有限公司负担1,475元;被告大连长福网络科技有限公司负担8,000元。

  九龙公司上诉的请求及理由是:1、一审判决认定事实自相矛盾。原审认定双方之间签订的第一份《合同书》、《房屋租赁合同》合法有效,却不认可仅签订时间不同的第二份《合同书》、《房屋租赁合同》的真实性;一审裁判理由中对九龙公司关于取暖费的主张不予支持,却在判项中支持了九龙公司的该项主张。2、第一份合同中已经约定取暖费由长福公司承担,长福公司实际上也享用采暖,且九龙公司已经提交了整体房屋所缴纳的取暖费,一审裁判理由不予认定错误。3、长福公司在庭前及第一次开庭时均未提供任何证据,却在第二次开庭时矢口否认在合同书及房屋租赁合同上盖过章,一审法院不顾已经查明了第一份合同及房屋租赁合同已经履行的情况下,在长福公司未提供相关证据证明的情况下,同意其鉴定申请有失偏颇。如果长福公司在签订合同之初即提供虚假印章,无论怎样鉴定九龙公司提供的合同均为伪造。现一审法院仅以第二份合同书及房屋租赁合同的真实性不为长福公司认可即不予采信,有失公正。故请求二审法院撤销原审判决对于九龙公司要求长福公司支付拖欠取暖费不予支持的认定以及判决第三项,依法改判并支持九龙公司一审全部诉讼请求。

  长福公司上诉的请求及理由是:1、长福公司从未与九龙公司签订过任何合同,也没有履行任何合同。九龙公司为了树立形象、借用长福公司的名义申请残疾人创业基金,才让长福公司免费使用案涉房屋。长福公司享有西岗区政府孵化政策,西岗区政府在同一座大楼内的六楼为其免费提供了3个房间,足够长福公司办公使用,其没有必要再额外付费租用一楼。大连市残疾人福利基金会将创业基金20万元直接打到九龙公司的账户上,长福公司并不知情,后九龙公司为了平账才向长福公司开具租金及服务费共计20万元的发票;2、案涉两份合同书及两份房屋租赁合同在租赁期限、租金及服务费的数额以及承租方的名称等方面均存在不合理之处,应为虚假的,九龙公司拒绝提供合同原件导致关于合同真实性的鉴定无法进行,一审法院直接根据九龙公司提供的没有确认法律效力的合同证据判决长福公司承担租金及使用费27万余元错误。故请求二审法院撤销一审判决,改判驳回九龙公司的一审诉讼请求。

  本院经审理查明:2011年4月1日,九龙公司与长福公司签订《房屋租赁合同》,约定九龙公司将位于大连市西岗区长春路350号的大连市九龙高新技术创业服务中心(B)座1楼整层,建筑面积48395平方米,出租给长福公司;租期自2011年4月1日起至2011年10月24日止,租金标准按租赁房屋面积计算,年度租金为30,053元,年度租金总额为30,053元;合同签订之日,长福公司将一年租金一次性付清。以后,需提前一个月将下一年度租金一次性付清。在租赁期内,长福公司负担房屋租金、电费、水费、取暖费、电话初装费、电话费、网络服务费、日常服务费等;有关该租赁房屋日常服务等事宜,由九龙公司负责,长福公司必须与九龙公司另行签订《服务合同》。在租赁期间如有违约,违约方向守约方支付租金总额20%的违约金等内容。租赁期满,长福公司如想继续租用必须提前三个月以书面形式通知九龙公司,经九龙公司同意后续签协议书。同时一次性支付下一年度租金,否则到期后本协议书终止。同日双方签订《合同书》,约定九龙公司负责长福公司使用房屋的日常服务,该房屋位于大连市九龙高新技术创业服务中心(B)座1楼整层,房屋建筑面积为43895平方米,服务期间自2011年4月1日起至2011年10月24日止。服务费按照长福公司使用房屋的建筑面积计算,年度服务费为169,947元,年度服务费总额为169,947元。服务费于合同签订之日一次性付清。以后需提前一个月,长福公司将下一年度服务费一次性付清;九龙公司负责房屋建筑共用部位、共用设施、设备、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,公共环境卫生管理,车辆停放秩序管理、维护公共秩序等,代收代缴水电费、取暖费,取暖费收取标准按照国家当年收费标准执行,长福公司需在每年取暖期前一个月交纳取暖费。未按时交纳服务费,长福公司按服务费总额每日5%支付违约金等内容。合同签订后,九龙公司向长福公司提供了约定的房屋。在签订合同的同日,长福公司在向西岗区残疾人联合会提交《申请报告》上盖章,该报告提出:因长福公司为扩展办公面积并满足吸纳10余名残疾人就业的无障碍创业空间要求,需承租其现办公地点大连九龙高新技术创业服务中心B座一层,面积为48395平方米,请求西岗区残疾人联合会给予30余万元资金扶持。2011年9月19日,西岗区残联人联合会向大连市残疾人福利基金会提交《关于扶持残疾人李长福创业资金的请示》,拟给予李长福20万元创业资金资助,此款从西岗区捐赠款中列支。大连市残疾人福利基金会同意并于2011年10月20日将创业资助资金20万元直接给付九龙公司,代付了租金、服务费。2011年12月23日九龙公司向长福公司开具非住宅房屋租金发票30,053元,服务费发票169,947元,合计20万元,长福公司予以接受。2011年10月24日合同期满后,长福公司一直使用九龙公司的房屋至2012年7月20日迁出,双方签订《房屋迁出交接单》,长福公司结清水电费,搬离了案涉房屋。

  大连市发展和改革委员会、大连市城乡建设委员会、大连市财政局联合下发的《关于调整城市非居民住宅供暖费标准的通知》(大发改价格字(2008)496号)规定:对于大连市内四区非居民住宅供暖标准由现行每平方米建筑面积25元调整为33元,并自2008年供暖期起执行。

  上述事实,有九龙公司一审期间提交的《合同书》、《房屋租赁合同》、交通银行进账单、发票、《房屋迁出交接单》、《申请报告》、《关于扶持残疾人李长福创业资金的请示》和其二审期间提交的《关于调整城市非居民住宅供暖费标准的通知》及当事人的陈述笔录在卷为凭,业经双方质证及本院审查,可以采信。

  本院认为,根据双方当事人的诉辩主张,本案争议的焦点为:合同期限为2011年4月1日至2011年10月24日的房屋租赁合同及合同书(以下简称第一次租赁合同及合同书)以及合同期限为2011年12月1日至2012年6月24日的房屋租赁合同及合同书(以下简称第二次租赁合同及合同书)是否真实有效。对于九龙公司提供的上述四份合同,长福公司认为是虚假的,并就该四份合同中以长福公司为名头的印章真伪性向一审法院申请鉴定,因九龙公司拒不提供合同原件导致鉴定无法进行。在不能通过鉴定的手段确认合同真实性的情况下,需根据现有证据判断合同的真伪。一、对于第一次租赁合同及合同书,其签订的时间均为2011年4月1日,同日,长福公司在向西岗区残疾人联合会递交的《申请报告》上加盖公司印章,该申请报告上明确提到长福公司为租用案涉房屋而申请资金支持。后经层层申报,最后大连市残疾人福利基金会同意给予长福公司创业资助金20万元并将该20万元直接给付九龙公司,而长福公司也接受了九龙公司开具的租金发票30,053元,服务费发票169,947元,合计20万元。从长福公司在申请报告上盖章及接受租金、服务费发票的行为可知,长福公司知晓其为租赁案涉房屋申请创业资助金,且默认将大连市残疾人福利基金会拨付的20万元资助金用于支付九龙公司案涉房屋的租金及服务费;加之,长福公司并不否认九龙公司将案涉房屋交由其占有使用。故双方对于第一次租赁合同及合同书约定的主要权利、义务均已履行完毕。九龙公司提交的第一次租赁合同及合同书、《申请报告》、银行进账单、发票、《房屋迁出交接单》可以形成相互印证的、完整的证据链条,足以证明该两份合同是真实有效的并已实际履行。该两份合同约定的年度租金为30,053元,年度服务费为169,947元,年度租金、年度服务费的含义应为整个年度即365天的租金、服务费,第一次租金合同及合同书的合同期限为207天,故年度租金、服务费不能等同于合同期限内的租金、服务费,一审认定长福公司于2011年10月20日通过大连市残疾人福利基金会支付的20万元为2011年4月1日至2011年10月24日即合同期间的租金与服务费,与合同约定不符,本院予以更正。关于长福公司主张九龙公司借用其名义申请残疾人创业基金、让长福公司免费使用案涉房屋一节,长福公司提供的证据均为间接证据,不足以证明其主张,本院不予支持。关于长福公司辩解接收九龙公司开具的租金、服务费发票是为了九龙公司平账一节,即使九龙公司为了平账也不需要将发票交付给长福公司,况且发票是付款凭证,长福公司对九龙公司交付发票这节事实不予否认,恰好佐证了其向九龙公司支付了租金及服务费,该项辩解不具有客观性及合理性,本院不予采纳。二、对于第二次租赁合同及合同书,该两份合同无落款日期,其约定合同期限内(207天)的租金为30,053元,服务费为169,947元,该标准与第一次租赁合同及合同书约定的年度租金为30,053元、年度服务费为169,947元的标准不一致,前者明显高于后者,长福公司已经支付九龙公司租金、服务费20万元,按照第一次租赁合同及合同书的标准,已经足以支付九龙公司租金及服务费至2012年3月30日,其再与九龙公司签订从2011年12月1日起算且租金及服务费标准几乎翻倍的第二份租赁合同及合同书,于常理不符。故第二次租赁合同及合同书无论在形式上还是内容上均存有疑点,鉴于对合同中长福公司印章真伪的鉴定无法进行的原因在于九龙公司,其应承担相应的不利后果,故对九龙公司关于第二次租赁合同及合同书为真实有效且依照该合同约定计算自2011年10月25日至2012年7月20日期间的租金及服务费以及违约金的主张,本院不予支持。综上,长福公司于2012年7月20日与九龙公司进行了移交手续,从案涉房屋中搬离,早已超过双方在第一次租赁合同及合同书中约定的合同期限,然九龙公司对此并未提出异议,应为不定期合同,合同到期后的租金及服务费标准应依照第一次租赁合同及合同书的约定予以确认。故长福公司共应支付九龙公司自2011年4月1日至2012年7月20日期间(共计477天)的租金39,275元(30,053元÷365天×477天)及服务费222,095元(169,947元÷365天×477天),其已经支付九龙公司租金30,053元、服务费169,947元,尚欠九龙公司租金9,222元、服务费52,148元。关于九龙公司垫付取暖费问题,双方第一次租赁合同及合同书约定,水电费、取暖费均由长福公司负担,九龙公司提供代收代缴水电费、取暖费服务,取暖费收取标准按照国家当年收费标准执行。长福公司占有使用案涉房屋期间经过一个采暖期,必然产生相应的取暖费用。长福公司并未提供相关的证据证明已经交纳了采暖费,故长福公司应偿还九龙公司代缴的取暖费。因九龙公司开具给长福公司的租金发票内明确写明案涉房屋为非住宅房屋,按照《关于调整城市非居民住宅供暖费标准的通知》的规定,案涉房屋的取暖费标准应为每年33元/平;另外,尽管第一次租赁合同与第一次合同书中约定的案涉房屋面积不一,前者为48395平方米,后者为43895平方米,然在长福公司盖章的申请书上明确提到欲租赁九龙公司的案涉房屋的面积为48395平方米,故双方在第一次合同书中约定的面积应为笔误,案涉房屋的面积应为48395平方米。故长福公司应偿还九龙公司垫付的取暖费15,97035元(33元/平×48395平)。

  综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、维持大连市西岗区人民法院(2013)西民初字第410号民事判决第一项;

  二、撤销大连市西岗区人民法院(2013)西民初字第410号民事判决第三项;

  三、变更大连市西岗区人民法院(2013)西民初字第410号民事判决第二项为上诉人大连长福网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人大连九龙高新技术创业服务公司房屋租金9,222元、服务费52,148元、取暖费15,97035元;

  四、驳回大连九龙高新技术创业服务有限公司的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费7,005元,保全费2,470元,合计9,475元(均由大连九龙高新技术创业服务公司预交),上诉人大连九龙高新技术创业服务公司负担7,740,上诉人大连长福网络科技有限公司负担1,735元;二审案件受理费9,705元(大连九龙高新技术创业服务公司预交2,700元,大连长福网络科技有限公司预交7,005元),上诉人大连九龙高新技术创业服务公司负担7,770元,上诉人大连长福网络科技有限公司负担1,935元。

  本判决为终审判决。


审判长 赵 虹

审判员 刘丽媛

审判员 王丽明

二〇一四年六月五日

书记员 夏丽娜


20200109010506

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