上海美邻房地产经纪事务所与黄乙房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/43上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第1614号

  上诉人(原审第三人)上海美邻房地产经纪事务所。

  投资人韩某。

  委托代理人刘炜,上海市远东律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)黄乙。

  委托代理人凌嘉璐,上海市鹤铭律师事务所律师。

  委托代理人朱耀文,上海市鹤铭律师事务所律师。

  原审被告孙乙。

  原审被告孙甲。

  原审第三人马某某。

  委托代理人黄甲。

  上诉人上海美邻房地产经纪事务所(以下简称“美邻房产”)因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市普陀区人民法院(2012)普民四(民)初字第89号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明:2011年8月7日,马某某以黄乙之名与孙乙签订编号为12XXXX6的《上海市房地产买卖合同》,载明黄乙向孙乙购买系争的上海市交暨路XX弄X号XXX室房屋,居间方为美邻房产。该合同对房价款、房款支付方式、房屋过户时间、违约责任等作了约定。同日,孙甲出具收款收据,确认收到黄乙购房定金人民币(以下币种均为人民币)50,000元。

  原审另查明:一、系争房屋产权人为孙乙、孙甲;二、孙乙、孙甲自认,虽然系争合同为孙乙签署、定金收据由孙甲出具,但房屋出售为两人共同意思表示;三、定金50,000元中,20,000元由孙乙、孙甲收取,剩余30,000元由美邻房产作为购房余款保管;四、2011年8月1日,孙甲、孙乙作为出卖方,马某某作为买受方、美邻房产作为居间方,曾签署“房地产买卖居间协议”及“房地产买卖协议”,对系争房屋的交易进行相关约定,包括委托事项、总房价款、贷款、佣金支付等;五、马某某与黄乙为母子关系。

  现黄乙以马某某未征得其同意签署购房合同并动用黄乙钱款等为由,起诉至法院。请求判令:一、涉案《上海市房地产买卖合同》无效;二、孙乙、孙甲返还定金50,000元。

  原审中,马某某表示对黄乙陈述的事实均无异议,定金50,000元虽由马某某帐户向美邻房产汇出,但同意黄乙诉请,合同无效后此笔钱款由返还方向黄乙支付。

  原审法院审理后认为,孙乙、孙甲作为出售方,如坚持认为本案房屋交易系黄乙真实意思表示而要求相对方履行合同的,应提供确凿证据证明其观点。经查明,系争房地产买卖合同确非黄乙本人签署,马某某虽为黄乙之母,但并不表明其当然享有代理黄乙作出购房意思表示的权利,在尚无证据证实黄乙就合同的签订曾向马某某作出授权或事后对马某某的签约行为予以追认的前提下,该合同对黄乙不具有约束力。同时,孙乙、孙甲与马某某在黄乙未到场的情形下即以其名义缔约进行房屋交易与他人意愿有悖、对他人权益有损,由此形成的合同应为无效。孙乙、孙甲就定金50,000元的收取出具了收据,但其中30,000元由美邻房产保管,则该笔钱款应由当事人分别承担返还之责,为避免讼累,本案中一并予以判明。马某某作为该钱款的支出人,其同意将返还的钱款交由黄乙收取,于法不悖。应当指出的是,基于房产交易的标的数额巨大,孙乙、孙甲作为出售方,如欲确保其利益不受损害,在缔约时理应对相对方身份予以审核,如实际签约人与合同约定买受人不一致的,更应对合同的签署持谨慎态度,现孙乙、孙甲在签约前从未与买受人本人见面、签约时明知买受人缺席的情形下,仅凭主观推测即草率缔约的行为是不尊重交易规则、漠视己方权利的表现,在今后的民事活动中应引以为戒。判决:一、编号为“12XXXX6”的、关于上海市交暨路XX弄X号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效;二、孙乙、孙甲应于判决生效之日起十日内返还黄乙50,000元,其中30,000元由上海美邻房地产经纪事务所向黄乙支付。

  原审判决后,美邻房产提起上诉称:即使黄乙未委托马某某签订涉案《上海市房地产买卖合同》,马某某的行为亦构成表见代理,买卖合同对黄乙应有约束力;原审判决鼓励了黄乙一方的不诚信及违约行为,导致己方及出售方处于被动地位,有失公正。请求二审法院撤销原审判决,发回重审或改判驳回黄乙的原审诉讼请求。

  被上诉人黄乙则请求维持原判。

  原审被告孙乙、孙甲表示,不同意原审判决,对美邻房产的上诉理由无意见。

  原审第三人马某某同意黄乙的意见。

  经审理查明,原审法院判决认定的事实无误,应予确认。

  本院审理中,美邻房产称,2011年8月7日签订合同时黄乙在场。黄乙、马某某称,当日黄乙并不在场,是马某某和一个朋友去签约的。孙乙、孙甲称,当时买受方有两个人在场,其并不清楚具体是谁。对此美邻房产又称,其以为另一个人就是黄乙。

  本院认为,房屋买卖作为重大民事法律行为,买卖双方及居间方在交易过程中均应尽到谨慎审查的义务。根据查明的事实,2011年8月7日马某某在代黄乙签订涉案《上海市房地产买卖合同》时,作为出售方的孙乙、孙甲以及作为居间方的美邻房产,既未对在场人是否为黄乙进行身份核实,亦未要求马某某出具经黄乙同意的授权委托书,原审法院据此认定马某某的行为构成无权代理,上述买卖合同应为无效,本院予以认同。黄乙与马某某虽存在家庭成员关系,但仅凭此尚不足以使人相信马某某当然具有代理权,故美邻房产认为马某某的行为构成表见代理,理由难以成立。结合相关款项的实际收取情况及马某某、黄乙的意思表示,原审法院所作判决并无不当,应予维持。本案合同无效后,无过错的当事人可以向导致合同无效有过错的责任方就造成的经济损失另行主张赔偿。美邻房产的上诉请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费1,050元,由上诉人上海美邻房地产经纪事务所承担。

  本判决系终审判决。


审 判 长韩 峰

代理审判员陶 芳

代理审判员巫建强

二○一二年十月二十二日

书 记 员汪汝珏


20200109124943

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信