天津市宁河县仙达家具有限公司等诉天津宏棉股份有限公司杨家台仓库等房屋租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/05/22天津市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)二中民四终字第723号

  上诉人(原审被告)天津市宁河县仙达家具有限公司。

  法定代表人魏艳军,董事长。

  委托代理人邢拥军,天津天正律师事务所律师。

  上诉人(原审第三人)刘连城。

  委托代理人徐凯,天津市河东区法律援助中心法律工作者。

  被上诉人(原审原告)天津宏棉股份有限公司杨家台仓库。

  法定代表人刘长生,主任。

  委托代理人杨涛,天津津华律师事务所律师。

  委托代理人张福海,杨家台仓库书记。

  原审被告李华。

  原审被告王枭。

  原审被告崔跃。

  原审被告高星伟。

  原审被告天津市高义广告有限公司。

  法定代表人陈高,经理。

  上诉人天津市宁河县仙达家具有限公司、刘连成因房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市东丽区人民法院(2013)丽民初字第4318号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年10月8日受理后,依法组成合议庭,于2014年11月5日公开开庭进行审理。上诉人天津市宁河县仙达家具有限公司的委托代理人邢拥军,上诉人刘连成及其委托代理人徐凯,被上诉人天津宏棉股份有限公司杨家台仓库的委托代理人杨涛、张福海,原审被告李华、王枭、高星伟、天津市高义广告有限公司的法定代表人陈高到庭参加了诉讼。原审被告崔跃经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

  原审经审理查明,原告与被告天津市宁河县仙达家具有限公司(以下简称“仙达公司”)系租赁合同关系。2010年11月3日,原告与被告仙达公司的分支机构河东分公司订立租赁合同,该分公司承租原告位于东丽区成林道(原程林庄道)雪莲路16号仓库1区4-5号库房,行政办公室3间及附属场地用于自身经营,其中库房总面积为1000平方米、办公室总面积为120平方米、场地总面积为2400平方米,库房日租金为035元/平方米,办公室及场地不计租金,租金每年共计127750元。租赁期限为自2010年11月1日起至2011年10月30日止。合同订立后,原告依约向被告交付了租赁的仓库、房屋及场地。被告支付了一年的租金。合同租赁期限届满后,双方未重新签订租赁合同,原告分别于2011年12月28日、2013年1月16日、2013年5月31日向被告仙达公司下发了腾房通知,要求被告仙达公司腾出租赁的库房。就解除合同事宜双方曾进行协商,双方因补偿问题未达成一致意见。被告仙达公司继续使用租赁物至今,但被告仙达公司自2011年10月31日至今未支付原告房屋使用费。故原告起诉。另查,案外人天津市河东区东方钢木家俱厂与天津市棉麻总公司杨家台仓库(即原告前身)于2000年10月10日签订栈租协议书,租赁厂地与本案租赁标的物一致,租赁期限2000年10月25日预计租用十年,合同到期后双方未继续签订租赁合同。天津市河东区东方钢木家俱厂系个体工商户,经营者为刘连城,该企业现已吊销营业执照。在双方履行合同期间,经本案原告同意案外人刘连城在租赁厂地内建筑厂房若干,但上述建筑物均未取得合法的审批手续。2006年8月16日被告仙达公司成立河东分公司,分公司责任人为本案第三人刘连城。再查,在原告与被告仙达公司租赁合同履行期间以及到期后,被告仙达公司分别与被告天津市高义广告有限公司、李华、王枭、崔跃、高星伟、高伟博、代玉龙、田敬柱、韩长振、门小旭、北京鑫捷恒科技发展有限公司、天津市锦鑫酒业销售有限公司签订房屋租赁合同,将该租赁标的物分别向外出租。原审审理中,被告仙达公司向原审法院提供了与天津市高义广告有限公司、李华、王枭、崔跃、高星伟、高伟博、代玉龙、田敬柱、韩长振、门小旭、北京鑫捷恒科技发展有限公司、天津市锦鑫酒业销售有限公司签订的房屋租赁合同,原告申请追加上述次承租人为本案被告,根据相关法律规定上述承租人可以作为本案第三人参加诉讼,原审法院依法准予。后原告撤销对被告高伟博、代玉龙、田敬柱、韩长振、门小旭、北京鑫捷恒科技发展有限公司、天津市锦鑫酒业销售有限公司的起诉。上列事实,有原告、被告、第三人刘连城提供的证据以及庭审笔录陈述的事实证明属实。

  原告在原审起诉:1、依法判令被告立即腾空并归还租赁原告的位于东丽区程林庄道雪莲路16号仓库1区4-5号库房(1000平米),行政办公室3间(120平米)及附属场地(2400平米);2、依法判令被告立即拆除在租赁场地上搭建的临时建筑物并将场地恢复原状;3、判令被告支付自2011年10月31日起至实际交还房屋之日止的使用费(截止2013年7月1日为2235625元)。2013年7月1日后每日按558元计算至腾房之日;4、诉讼费由被告承担。

  原审法院认为,原告与被告仙达公司对双方签订的租赁合同均无异议,该合同系双方当事人真实意思表示,不违反相关法律、法规的强制性规定,原审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。第二百三十五条规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中,在原告与被告仙达公司签订租赁合同届满后,原告明确向被告仙达公司表示不再续签租赁合同,要求退还租赁物。因此被告仙达公司应将租赁物返还原告。考虑到被告仙达公司长期在此租赁使用租赁物,原审法院酌情给被告仙达公司30日的腾出时间。关于双方租赁合同到期后的使用费数额,应以2010年11月3日双方签订的租赁合同约定的租金为准,即每年127750元,自2011年10月31日至2013年7月1日共计21291667元,此使用费被告仙达公司应及时给付原告,超出部分原审法院不予支持。原告要求被告仙达公司拆除在其厂地内搭建的建筑物,并恢复原状,经原审法院现场勘察,该建筑物为永久性建筑物,此建筑物未有合法审批手续,不属于民事法律主管的范围,故原审法院不予支持。第三人刘连城作为被告仙达公司河东分公司的负责人,其与被告天津市高义广告有限公司、李华、王枭、高星伟、韩长振签订的租赁合同的行为应属于职务行为,产生的后果应由被告仙达公司承担。本案被告天津市高义广告有限公司、李华、王枭、崔跃、高星伟、高伟博、代玉龙、田敬柱、韩长振、门小旭、北京鑫捷恒科技发展有限公司、天津市锦鑫酒业销售有限公司作为本案租赁合同当中的次承租人,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”故被告仙达公司与其他被告之间的租赁合同期限不应超出与原告之间订立的租赁合同的租赁期限,超出的部分应为无效。就第三人刘连城要求原告给付在其与原告租赁合同履行期间建设的建筑物给予相应补偿的问题,因其不属于本案涉及的租赁合同的相对人,对其请求本案不予涉及,可另行解决。原告主张被告仙达公司支付2013年7月1日之后每日按588元计算至腾房之日的使用费,因被告仙达公司在腾出租赁标的物期间仍然占用使用标的物,在占用使用期间应当向原告给付使用费。原告计算的588元日使用费与双方约定租金不符,应比照双方签订合同年租金除以365天,计每日350元计算,超出部分原审法院不予支持。原告申请撤销对被告高伟博、代玉龙、田敬柱、韩长振、门小旭、北京鑫捷恒科技发展有限公司、天津市锦鑫酒业销售有限公司等追加申请系原告自有权利,该权利的行使符合法律规定,且被告仙达公司及第三人刘连城提供的将诉争标的物出租,诸被告合同没有承租人的基本情况,不能证明该诸合同的真实性,故原审法院准予原告的撤诉申请。综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条第一款的规定,判决:“一、被告天津市宁河县仙达家具有限公司在本判决生效后三十日内将租赁物坐落于天津市东丽区雪莲路16号天津宏棉股份有限公司杨家台仓库1区4-5号库房(1000平方米)、行政办公室三间(120平方米)及附属场地(2400平方米)腾出返还原告天津宏棉股份有限公司杨家台仓库;二、被告天津市宁河县仙达家具有限公司在本判决生效后十日内给付原告天津宏棉股份有限公司杨家台仓库自2011年10月31日至2013年7月1日租赁标的物使用费人民币21291667元;三、被告天津市宁河县仙达家具有限公司给付原告天津宏棉股份有限公司杨家台仓库自2013年7月2日起至腾房之日租赁物使用费计每日350元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;四、被告天津市高义广告有限公司、李华、王枭、崔跃、高星伟在本判决生效后三十日内将租赁物坐落于天津市东丽区雪莲路16号天津宏棉股份有限公司杨家台仓库1区4-5号库房(1000平方米)、行政办公室三间(120平方米)及附属场地(2400平方米)中占用的场地及厂房腾出返还原告天津宏棉股份有限公司杨家台仓库;五、驳回原告天津宏棉股份有限公司杨家台仓库的其他诉讼请求;六、准予原告天津宏棉股份有限公司杨家台仓库撤回对被告高伟博、代玉龙、田敬柱、韩长振、门小旭、北京鑫捷恒科技发展有限公司、天津市锦鑫酒业销售有限公司的起诉。案件受理费4654元,由被告天津市宁河县仙达家具有限公司负担。”

  一审宣判后,仙达公司、刘连成均不服,向本院提起上诉。仙达公司上诉请求:1、撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求或者发回重审;2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由:1、一审判决对本案的实际承租人并未查清,导致判决腾房义务主体的错误;2、由于被上诉人出租的房屋系未经合法审批的违章建筑,对此被上诉人应同时承担违约责任。

  被上诉人天津宏棉股份有限公司杨家台仓库答辩称,不同意上诉人仙达公司的上诉请求,请求驳回上诉,维持原判。

  上诉人刘连成答辩称,认可上诉人仙达公司的上诉请求。

  原审被告李华、王枭、高星伟、天津市高义广告有限公司答辩称对上诉人仙达公司的上诉请求没有异议。

  刘连成的上诉请求:1、撤销原审判决,改判驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求;2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由:1、一审违反法定程序,未对法院在2013年9月4日对租赁现场的现场勘验笔录进行庭审质证,上诉人刘连成作为本案第三人申请参加诉讼后,在2014年3月5日的庭审过程中,未将仙达公司的证据组织庭审质证,一审判决准予被上诉人撤诉,未制作书面裁定,违反民事诉讼法的相关规定;2、原审查明事实不清,租赁物一直由上诉人刘连成经营使用,河东分公司已于2010年1月11日注销,上诉人刘连成提供的自2011年至2013年被上诉人开具的水电费收据,均载明交款方为东方钢木;3、租赁双方一直在针对租金的上调幅度进行协商,从未就解除合同事宜进行协商;4、上诉人刘连成对租赁物进行投资建设是经过被上诉人同意的,在双方租赁关系事实存在的情况下,上诉人刘连成主张要求被上诉人对上诉人建设的建筑物给予相应的补偿,依法应当得到保护。

  被上诉人天津宏棉股份有限公司杨家台仓库答辩称,不同意上诉人刘连成的上诉请求,请求驳回上诉,维持原判。

  上诉人仙达公司答辩称对上诉人刘连成的上诉请求没有意见。

  原审被告李华、王枭、高星伟、天津市高义广告有限公司答辩称对上诉人刘连成的上诉请求没有意见。

  原审被告崔跃对上诉人刘连成、仙达公司的上诉请求均未发表意见。

  本院经审理查明,天津市宁河县仙达家具有限公司河东分公司(以下简称“仙达公司河东分公司)系上诉人仙达公司的分支机构,仙达公司河东分公司于2010年1月11日注销,2010年11月3日上诉人刘连成以仙达公司河东分公司的名义与被上诉人签订租赁合同,约定承租被上诉人位于东丽区成林道(原程林庄道)雪莲路16号仓库1区4-5号库房,行政办公室3间及附属场地,其中库房总面积为1000平方米、办公室总面积为120平方米、场地总面积为2400平方米,库房日租金为035元/平方米,办公室及场地不计租金,租金每年共计127750元。租赁期限为自2010年11月1日起至2011年10月30日止。合同订立后,被上诉人收取了一年的租金。合同租赁期限届满后,被上诉人分别于2011年12月28日、2013年1月16日、2013年5月31日下发了腾房通知,要求“天津市宁河县仙达家具有限公司河东分公司”腾出租赁的库房,但上诉人刘连成未能履行,自2011年10月31日起上诉人刘连成未支付被上诉人房屋使用费。

  另查,合同租赁期间,被上诉人先后开具四张税务发票,其中一张付款方记载为“天津市宁河县仙达家具有限公司河东分公司”,三张付款方记载为“天津市宁河县仙达家具有限公司”。

  再查,在被上诉人与“仙达家具河东分公司”租赁合同履行期间以及到期后,上诉人刘连成以上诉人仙达公司名义与北京鑫捷恒科发展中心、伟博汽车维修中心(高伟博)、田敬柱、天津市锦鑫酒业销售有限公司签订租赁合同;上诉人刘连成以仙达公司河东分公司名义与代玉龙签订租赁合同,上诉人刘连成以自己的名义与天津市高义广告有限公司(陈高)、李华、王枭、高星伟等分别签订租赁合同,将部分租赁物向外出租。

  本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致,本院予以确认。就双方争议的问题进行调解,未果。

  本院认为,因仙达公司河东分公司已于2010年1月11日注销,故2010年11月3日上诉人刘连成以仙达公司河东分公司的名义与被上诉人天津宏棉股份有限公司杨家台仓库签订的租赁合同,对上诉人仙达公司不具有法律约束力。鉴于被上诉人与上诉人刘连成之间此前存在多年租赁关系,在履行本案涉诉租赁合同过程中亦无变更承租人的租赁物交付行为,且被上诉人在2011年至2013年间所开具的水电费收据仍记载交款人为“东方钢木”即上诉人刘连成,综合以上情况,本案所涉租赁合同的实际承租人应为上诉人刘连成,上诉人刘连成应对合同到期后返还租赁物以及支付欠付的使用费承担合同责任。原审判决对租赁合同承租人的认定欠妥,本院予以更正。

  上诉人仙达公司在庭审中承认知道上诉人刘连成以仙达公司河东分公司名义对外签订租赁合同的事实。对此,本院认为,上诉人仙达公司作为河东分公司的法人单位,在注销分支机构后未及时收缴公章,放任上诉人刘连成仍以该注销的分支机构名义对外签订租赁合同,且租赁期间收取了被上诉人开具的税务发票,其过错行为是造成合同约定的承租人与实际不符的主要原因,故应当在上诉人刘连成不能给付尚欠租赁物使用费给被上诉人所造成损失的范围内承担过错赔偿责任,结合本案合同履行情况,上诉人仙达公司对该损失承担80%的赔偿责任为宜。

  关于上诉人刘连成主张一审违反法定程序的问题,经本院核实,原审法院在2013年9月4日的勘验笔录中有刘连成及被上诉人委托代理人杨涛、张福海的签字,即为原审法院对租赁物现场勘验的情况记录;另外,上诉人作为本案第三人参加诉讼后,在2014年3月5日的庭审中有对被告仙达公司的证据进行质证的过程,上诉人刘连成主张原审法院对证据未经质证违反法定程序,依据不足,本院不予支持;原审中被上诉人撤回对部分被告的起诉,属于当事人意思自治的范围,未违反法律规定,应予准许,上诉人刘连成的该项主张不能成立。

  关于上诉人刘连成主张对租赁物进行了投资建设,被上诉人应给予相应补偿的问题,因上诉人刘连成在原审中并未就此提出独立的诉求,故本院对此不予涉及,就补偿问题可另行解决。

  综上,原审法院就本案处理欠妥,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、维持天津市东丽区人民法院(2013)丽民初字第4318号民事判决第四项、第六项;

  二、撤销天津市东丽区人民法院(2013)丽民初字第4318号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项;

  三、上诉人刘连成在本判决生效后三十日内将租赁物坐落于天津市东丽区雪莲路16号天津宏棉股份有限公司杨家台仓库1区4-5号库房(1000平方米)、行政办公室三间(120平方米)及附属场地(2400平方米)腾出返还被上诉人天津宏棉股份有限公司杨家台仓库;

  四、上诉人刘连成在本判决生效后十日内给付被上诉人天津宏棉股份有限公司杨家台仓库自2011年10月31日至2013年7月1日租赁物使用费人民币21291667元;

  五、上诉人刘连成按每日350元的标准给付被上诉人天津宏棉股份有限公司杨家台仓库自2013年7月2日起至腾房之日的租赁物使用费;

  六、上诉人天津市宁河县仙达家具有限公司在上诉人刘连成不能履行本判决主文第四、五项确定的给付事项的范围内向被上诉人天津宏棉股份有限公司杨家台仓库承担80%的赔偿责任;

  七、驳回被上诉人天津宏棉股份有限公司杨家台仓库其他原审诉讼请求;

  八、驳回上诉人天津市宁河县仙达家具有限公司、刘连成的其他上诉请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费4654元,由上诉人天津市宁河县仙达家具有限公司承担。

  二审案件受理费9147元,由上诉人刘连成承担4653元,由上诉人天津市宁河县仙达家具有限公司承担4494元。

  本判决为终审判决。


审 判 长 陈 健

代理审判员 孙 静

代理审判员 孟 夏

二〇一四年十二月三日

书 记 员 于明辉

速 录 员 周晓琳


20200109010522

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