如东县土地资产储备开发中心与南通五星建材有限公司建设用地使用权转让合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/05/34江苏省南通市中级人民法院

民事判决书

(2014)通中民终字第0040号

  上诉人(原审被告)如东县土地资产储备开发中心。

  法定代表人李刚。

  委托代理人张捷。

  被上诉人(原审原告)南通五星建材有限公司。

  法定代表人张贤斌。

  委托代理人史建功。

  上诉人如东县土地资产储备开发中心(以下简称土地中心)因与被上诉人南通五星建材有限公司(以下简称五星建材)建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服如东县人民法院(2013)东民初字第0323号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

  原审查明,2003年9月11日,南通斯材佳建材有限公司(以下简称斯材佳公司)与土地中心达成《如东县国有土地使用权收回协议》,约定由土地中心收储斯材佳公司享有国有土地使用权的5500平方米土地;该地块一旦政府用于城市建设,土地中心即以120元/㎡补偿给斯材佳公司,土地出让后的净收益由双方对半分成。2003年9月20日,斯材佳公司将其资产全部出让给五星建材。2009年3月20日,五星建材(乙方)与土地中心(甲方)签订《国有土地使用权收购合同》一份,约定土地中心向五星建材收购位于掘港镇建材路48号的面积为128030平方米的土地,收购总价为24672003元(含地面建筑物、附属设施及报废设备等)。合同第四条对收购款支付方式进行约定:合同签订后一周内,甲方一次性付给土地收购款总额的10%,即2467200元,作为履行合同的定金,定金可充抵土地收购款,余款分三期给付。第一期,甲方收到乙方土地使用权证、房屋产权证及注销他项权利等证明文件后一周内给付土地收购款总额的20%,即4934400元。第二期,按照县退城进区领导审核小组的资产评估清单,乙方在停产清场走人并完成交付全部收购资产义务,甲方组织拆除地上建筑物、附着物以及场地平整,经退城进区办公室验收确认后一周内给付土地收购款总额的40%,即9868800元。第三期,乙方进行新项目的开发投入,经退城进区办公室和掘港镇政府验收确认后一周内,甲方给付剩余土地收购款,即7401603元。合同第六条对双方权利义务进行约定:(一)甲方的责任和义务。1、甲方按本合同第四条规定按期支付土地收购款,按照县政府办东政办发(2008)203号第5项和东政办发(2009)25号规定要求,甲方将土地收购款汇入掘港镇财政所专用账户,实行封闭管理运行,并由掘港镇人民政府根据项目进展情况监管使用。2、甲方在支付收购定金后,负责办理土地使用权及房屋产权注销登记手续,费用由甲方承担。3、甲方于2009年6月25日按县退城进区领导审核小组确认的评估资产清单,验收乙方交付的全部土地和地上建(构)筑物。(二)乙方的责任和义务。1、在收到甲方支付收购定金的同时,清理和注销有关土地、房产、设备等他项权利,并在十日内向甲方交付国有土地使用权证、房屋所有权证等资料,并开始搬迁其收储宗地范围内工程技术设备和撤离职工、居住户。2009年6月25日前向甲方交付清单所列全部土地和地上建(构)筑物。2、乙方应协助甲方办理土地使用权及房屋所有权的注销登记手续,并提供相关资料。3、若因该宗地或房产权属、他项权利、人员撤离、搬迁过程中等发生纠纷或提出异议,乙方负责处理,甲方不承担任何费用。若发生第三方干扰、阻挠本协议履行,由退城进区办会同相关部门依法处理。4、甲方收购的乙方资产在乙方向甲方交付前,由乙方负责保管,不得拆除或有任何损失,否则甲方有权按县政府审核确认的资产清单扣减相应的收购款。5、乙方必须保证补偿款首先用于企业职工安置、社会保障、解决历史遗留问题,其余必须全额用于企业新项目的开发投入,经退城进区办公室和掘港镇确认后再行拨付,否则甲方有权拒付。合同第八条对违约责任进行约定:若甲方未能按本合同第四条规定按期支付收购款,每迟延一天,按应付款项的3‰向乙方支付滞纳金。若乙方不能按期向甲方交付土地及地上建筑物,每迟延一天,按应付款额的3‰赔偿甲方损失。若因甲、乙任何一方原因造成本合同不能履行,违约方按本合同约定土地收购款总额的13‰向守约方支付违约金。除五星建材、土地中心双方在合同上盖章外,如东县发展和改革委员会、如东县财政局、如东县审计局、如东县监察局、如东县国土资源局、掘港镇人民政府作为鉴证方在该合同上盖章。合同签订后,五星建材依约履行搬迁义务,将土地及地上建筑物等按时交付给土地中心。至2011年4月26日,土地中心尚有土地收购款余款7621342元未能支付给五星建材。五星建材为此申请支付。退城进区办公室和掘港镇政府对该申请进行审批,分别于2011年4月27日、2011年4月28日出具同意支付土地收购款余款的意见。按照双方合同约定,土地中心应于2011年5月5日前支付完土地收购款余款。2011年5月6日,土地中心向五星建材支付土地补偿款1621342元,2011年9月1日支付1000000元,2011年9月22日支付2500000元,2011年12月2日支付680000元,2012年2月6日支付1820000元。上述几笔款项中,除第一笔付款时间五星建材予以认可外,余款6000000元均已逾期。

  另查明,一、2010年12月17日,南通中院以(1999)通中执字第226号民事裁定书裁定,冻结斯材佳公司(五星建材有限公司)资产2400000元。并向土地中心发出协助执行通知书一份,要求土地中心协助执行。2011年5月11日,南通中院向土地中心发出解除资金查封的协助执行通知。土地中心认为因协助执行法院的冻结裁定,导致涉案土地未能及时挂牌出让,影响土地中心的融资,以至于土地中心未能按时支付土地收购款余款,故土地中心不承担违约责任。二、2010年11月1日,五星建材与南通华隆建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》一份,工程内容为综合楼、车间一、二的土建、水电。合同总价为3888000元。开工日期为2010年11月8日,竣工日期为2011年4月8日。五星建材共向南通华隆建设工程有限公司实际支付工程款3400000元,向南通远大建筑设计院有限公司、南通海天建材有限公司、南通市中原综合批发市场、南通建材市场有限责任公司等单位支付勘测费、设计费、水泥、消防材料、地面砖、铝合金门窗、彩钢板房等各项费用合计22895657元。五星建材认为加上附属工程534644元,该工程应付工程款为4422644元,而五星建材实际支付总额为56895657元,多支付1000000余元,该款项系因土地中心未能及时支付土地收购款余款,导致工价、原材料上涨所致。三、2009年2月,五星建材与如东县掘港镇招商分局共同制定《精密机械项目可行性研究报告》,计划由五星建材出资6600000元,上海鸿锐建材有限公司出资5400000元,共同设立如东虹宇精密机械有限公司。该项目系掘港镇招商引资项目,后期因五星建材未能出资到位,致使项目无法推进,合作方上海鸿锐建材有限公司终止合作。掘港镇人民政府出具证明对上述事实予以确认。五星建材认为由于土地中心未能及时支付土地收购款余款,导致其应出资的6600000元未能及时到位,合作对象终止合作,新建厂房等只能临时出租给他人使用,直接损失达800000多元。四、2011年5月至2012年1月,五星建材向其职工支付工资、解职金、缴纳社会保险费用等合计5066775元。五星建材认为由于土地中心未能及时支付土地收购款余款,导致新建工程拖延,合作对象撤资后,其没有找到新的合作方,公司处于停产状态,上述款项系五星建材多支付的款项。2013年2月25日,五星建材诉至法院,要求判令土地中心支付其违约金3163860元。

  原审认为,五星建材与土地中心所签订的《国有土地使用权收购合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,双方对此协议的效力均不持异议,法院予以确认,双方均应按照协议内容履行各自义务。本案的争议焦点:一、土地中心是否存在违约?二、如果土地中心存在违约,违约金是否过高,应否予以调减?

  一、关于土地中心是否存在违约的问题。按照双方签订的《国有土地使用权收购合同》,五星建材新建项目经退城进区办公室和掘港镇政府验收确认后一周内,土地中心应给付完剩余土地收购款。该项目实际于2011年4月28日通过上述部门验收,按照约定,土地中心应当于2011年5月5日前履行完尾款给付义务,但土地中心实际于2012年2月6日才将所有尾款支付完毕。土地中心抗辩称系因执行法院的裁定,影响涉案土地的挂牌出让,导致尾款未能及时支付,不应由土地中心承担违约责任。法院认为,南通中院的裁定书虽未明确冻结的是土地还是土地收购款,但法院向土地中心发出协助执行通知前,五星建材已将涉案土地交付给土地中心,五星建材自交付之日起不再享有土地使用权,仅享有取得土地收购款的权利。且五星建材在土地中心处的土地收购款已远远超出了法院需要冻结的数额,故法院冻结的只能是土地收购款,而非土地。南通中院出具的裁定及协助履行通知并不影响土地中心对涉案土地的挂牌出让。南通中院于2011年5月11日向土地中心发出解除资金查封通知,土地中心至迟应当于该日将全部土地收购款余款支付给五星建材。综上,对土地中心的辩称意见,法院不予采纳。土地中心迟延履行付款义务,明显构成违约。二、关于违约金是否过高,应否应予调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,违约金应以实际损失数额为确认的基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则综合予以认定。故违约金是否过高,是否应予酌减,应以违约方给守约方造成的损失为基准。五星建材在本案中共主张三方面损失:一是工程延期造成工价和原材料价格上涨损失。法院认为,五星建材与施工方约定的工程款3888000元,仅系土建与水电款项,五星建材多支付的费用系装修装饰、设计等费用,该部分费用不在五星建材与施工方约定的范围之内,系实际应该发生的费用,非因工价、原材料上涨所致。且按照五星建材与施工方的约定,工程应于2011年4月8日前完工,而土地中心应该给付余款的时间点为2011年4月28日。由此可见,在工程施工阶段,尚不具备土地收购款余款给付条件,故即使存在原材料上涨等因素也与土地中心逾期支付土地收购款之间无因果关系。二是因合资项目资金不到位,合资项目被取消造成的相关损失。法院认为,五星建材向法院举证的仅是项目可行性研究报告,其未能向法院举证其已经与上海鸿锐建材有限公司达成合作协议,也未能举证终止合作协议系因五星建材合作款给付不到位所致,更未能举证终止合作协议给五星建材造成的具体损失项目。仅凭项目可行性报告,法院无法确认项目未能最终推行与土地中心逾期付款之间的因果关系以及因土地中心逾期付款给五星建材造成的损失范围。三是因停产和开工不足,造成人员管理费及解职金损失。法院认为该部分费用系五星建材经营中应支出的费用,与土地中心逾期付款之间无因果关系。综上五星建材主张的损失,均不能认定与土地中心逾期付款之间存在因果关系。本案逾期付款损失主要体现为利息损失,但如果纯粹以利息损失作为调整违约金的标准,该数额将远低于五星建材与土地中心在合同中约定的违约金数额。纵观法律及司法解释中关于违约金调整的规定,其实质是以合同正义来规制合同自由,防止违约金条款成为一方压榨另一方和获取暴利的工具。如果任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由予以支持,在有些情况下会鼓励当事人通过不正当方式获取暴利,也可能促使另一方为取得高额违约金而故意引诱对方违约。但是本案中,从缔约双方地位来看,共有七家政府相关部门在合同上盖章,土地中心相对于五星建材处于较强的缔约地位,不存在五星建材压榨土地中心的可能。五星建材同样受合同违约条款的约束,且相对于土地中心来说,五星建材在规定时间内撤离职工及居住户的困难要远高于土地中心按规定时间向五星建材支付土地收购款义务的困难。同时,本案中五星建材也不存在为获取暴利而故意引诱对方违约的可能,只要土地中心能按时履行给付土地收购款的义务,就毋需承担违约责任。土地中心作为政府部门理应具备相当的判断和抗风险能力,其约定按照日3‰的标准支付违约金系其真实意思的表示,该约定显然含有确保按时支付土地收购款及违约后自愿接受违约惩罚的意思表示。双方约定的违约金相对于利息损失确实过高,但如果完全以利息损失作为土地中心违约给五星建材造成的损失,并按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,将违约金调整为利息损失的13倍,违约成本显然较低,会变相鼓励逾期付款人的不诚信行为,诱发道德风险。且双方在合同中关于逾期付款违约金的约定将失去任何意义,违约金条款仅约束五星建材,而不约束土地中心,最终会造成实质上的不公平。五星建材虽不能举证证明土地中心逾期付款给其造成的直接损失,但土地中心逾期付款6000000元,金额巨大,在目前金融环境下,五星建材对外融资较为困难,势必会对其正常经营及再投入造成影响。故法院酌情将违约金调整为银行同期贷款利率的4倍。因中国人民银行同期贷款基准利率各年度及各期调整幅度不大,本案逾期时间大多为6个月以下,故法院统一按照年61%的利率进行计算。五星建材自愿以2011年5月12日作为全部土地余款违约金起算之日,不损害土地中心的合法权益,法院照准。具体认定如下:1、2011年5月12日至2011年8月31日,逾期付款6000000元,违约金为:449227元(6000000元×61%÷365天×112天×4);2、2011年9月1日至2011年9月21日,逾期付款5000000元,违约金为:70191元(5000000元×61%÷365天×21天×4);3、2011年9月22日至2011年12月1日,逾期付款2500000元,违约金为:118657元(2500000元×61%×÷365天×71天×4);4、2011年12月2日至2012年2月5日,逾期付款1820000元,违约金为:80299元(1820000元×61%÷365天×66天×4)。综上违约金总额为718374元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及有关民事政策之规定,原审判决土地中心于判决生效后十日内给付五星建材违约金718374元。案件受理费31688元,由五星建材负担24488元,土地中心负担7200元。

  宣判后,土地中心不服,向本院提起上诉称,五星建材没有证据证明因其违约所造成的实际损失,故五星建材的损失仅能以资金利息计算。由于其收购的五星建材土地资产被贵院查封而影响土地出让及支付收购款,其没有过错。原审参照同期银行贷款利率的4倍酌情调整违约金无法律依据,应以同期银行贷款利率的13倍确定违约金,其最多承担233472元违约金。请求二审法院撤销原判,予以改判。

  被上诉人五星建材答辩称,原审在考虑土地中心违约的事实及其生产经营实际损失的情况下,权衡双方利益,以银行同期贷款利率的4倍确定违约金,已经充分维护了土地中心的利益,贵院查封事宜不构成土地中心违约迟延支付款项的理由,且违约金起算时间点是在贵院解除查封之后,土地中心明显存在过错。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

  本院经审理查明,原审查明的基本事实正确,本院予以确认。

  本院认为,五星建材与土地中心作为缔约双方当事人,在充分协商基础上签订的国有土地使用权收购合同,系双方当事人的真实意思表示,应认定合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务,但土地中心在履约过程中,存在迟延履行付款义务的违约行为,依法应当承担相应的违约责任。五星建材提供的证据虽然尚不足以证明其因土地中心违约所造成的实际损失,但原审兼顾案涉合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,衡平双方利益,酌定以同期银行贷款利率的4倍的标准计算违约金数额,较为公平合理。土地中心要求以同期银行贷款利率的13倍计算违约金,但以该标准计算的违约金数额相对较低,不足以弥补作为守约方五星建材的损失,亦与双方合同中约定的违约金数额相距甚远,有失公平,故对土地中心的该点上诉理由不予支持。综上,上诉人土地中心的上诉理由不能成立,本院不予采纳。原审判决认定事实清楚、适用法律正确,依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费8574元,由上诉人如东县土地资产储备开发中心负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  顾晓威

代理审判员  王吉美

代理审判员  张 勇

二〇一四年三月十九日

书 记 员  陆媛霞




20200109010534

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