姚代坤等与重庆中讯物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/05/34重庆市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)渝一中法民终字第04894号

  上诉人(原审原告):姚代坤。

  委托代理人:毕建军,重庆能海律师事务所律师。

  委托代理人:崔婧,重庆能海律师事务所律师。

  上诉人(原审原告):姚彬。

  委托代理人:毕建军,重庆能海律师事务所律师。

  委托代理人:崔婧,重庆能海律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告):重庆中讯物业发展有限公司。

  法定代表人:蒋思海,该公司董事长。

  委托代理人:何家胜,重庆万忠律师事务所律师。

  上诉人姚代坤、姚彬与被上诉人重庆中讯物业发展有限公司(以下简称中讯公司)商品房买卖合同纠纷一案,重庆市江北区人民法院于2013年8月15日作出(2013)江法民初字第05130号民事判决,姚代坤、姚彬对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人姚代坤、姚彬共同的委托代理人毕建军、崔婧,被上诉人中讯公司的委托代理人何家胜到庭参加了询问。本案现已审理终结。

  一审法院审理查明:2010年9月30日,姚代坤、姚彬与中讯公司签订了《重庆市商品房买卖合同》,约定由姚代坤、姚彬购买中讯公司开发的房屋;该房屋属于预售商品房,房屋建筑面积3754平方米,房屋总价4050000元。合同第七条约定,属预售商品房的,中讯公司应当在2011年11月18日前,依照国家和地方的有关规定,将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付姚代坤、姚彬使用;如遭遇不可抗力,中讯公司应在发生之日起30内书面告知姚代坤、姚彬,中讯公司可据实延期交房;本商品房交付时应符合下列条件:(1)本商品房已通过竣工验收备案登记,取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》;(2)本商品房为装修房的,装修质量应符合本合同关于装修方面的约定(具体约定见附件四)。合同第九条“逾期交房违约责任”约定,除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外,中讯公司如未按合同约定的期限将商品房交付姚代坤、姚彬使用,逾期超过45日后,姚代坤、姚彬有权解除合同;姚代坤、姚彬要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,中讯公司按日向姚代坤、姚彬支付已付房价款万分之三的违约金,并于该商品房实际交付之日起30内向姚代坤、姚彬支付。合同第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”约定,中讯公司交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定(附件三)的标准,该商品房系装修房的,装修标准还应符合双方约定(附件四)的约定;达不到约定标准的,姚代坤、姚彬有权要求中讯公司按约定标准完善,如中讯公司不完善的,由中讯公司赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件三“太阳海岸二、三期住宅配置标准”约定,该房按毛坯房交付,具体标准如下:……第七条“外墙门窗”约定,主入户门为木质防盗门,车库门为翻板门,其余外墙门窗为铝合金门窗,双层中空玻璃,户内门窗仅预留洞口。合同附件四上无任何合同条款。合同附件五补充协议第三条第五款约定,中讯公司按约定标准交付房屋;交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病,姚代坤、姚彬同意不拒绝接房,否则视为中讯公司已按合同约定交房;但中讯公司应当在姚代坤、姚彬接房后,按保修的规定进行维修,中讯公司应当在与姚代坤、姚彬协商约定的时间内完成维修义务,姚代坤、姚彬不再提出其他赔偿请求;如中讯公司超过与姚代坤、姚彬协商约定的时间完成维修义务的,对超过的时间由中讯公司按姚代坤、姚彬已付房款的日万分之一计算支付赔偿金。

  上述合同签订后,姚代坤、姚彬按约支付了全部房价款及大修基金、契税等各项税费。而后,重庆市公安局铁山坪派出所将涉讼房屋编号变更为重庆市江北区××路××号××栋×-×号。2011年11月9日,重庆市城乡建设委员会向中讯公司颁发涉讼房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2011年11月18日,姚代坤、姚彬按约前往办理接房手续,但其查验房屋后拒绝接房。

  庭审中,姚代坤、姚彬举示了一组照片,拟证明其在2012年3月7日前去查验房屋时,发现房屋门窗玻璃仍未安装,未达到接房条件;姚代坤、姚彬还举示了空置房巡逻记录表及任务派工单,拟证明2012年1月18日,物管公司巡查姚代坤、姚彬所购房屋,其中在检查情况中注明“1、2、3楼门窗需更换调试”,并截止至2012年3月25日,涉讼房屋门窗玻璃仍未安装。中讯公司虽对上述证据不予认可,但陈述姚代坤、姚彬于2012年3月份查看房屋时,确因中讯公司将出现质量问题的玻璃发回厂家维修而出现部分玻璃空缺。另外,中讯公司并未举示有效证据证明其已经将涉讼房屋交付姚代坤、姚彬使用。

  姚代坤、姚彬一审诉称:2010年9月30日,姚代坤、姚彬与中讯公司签订了《商品房买卖合同》,约定由姚代坤、姚彬购买中讯公司开发的房屋,房屋建筑面积3754平方米,房屋总价4050000元,中讯公司应于2011年11月18日将房屋交付姚代坤、姚彬使用。合同签订后,姚代坤、姚彬依约支付了全部购房款,但截止至合同约定的交房时间,姚代坤、姚彬所购房屋的门窗玻璃尚未安装;2012年3月,姚代坤、姚彬再次亲临现场查看,发现门窗玻璃仍未安装,故房屋未达到交付时应当具备的配置标准从而无法交接。直至今日,中讯公司一直违反合同约定,未履行交房义务,导致姚代坤、姚彬的入住权利无法实现,应当承担违约责任,故请求(一)判令中讯公司支付逾期交房违约金730215元(自2011年11月18日至2013年7月11日,每逾期一日按已付房款4050000元的万分之三计付);(二)判令中讯公司立即向姚代坤、姚彬交付房屋。

  中讯公司一审辩称:截止至2011年11月18日,姚代坤、姚彬所购房屋的玻璃已经全部安装,且已达到交房条件,是姚代坤、姚彬无故拒绝接房。2012年3月,姚代坤、姚彬再次看房时,正好因为中讯公司将出现质量问题的玻璃发回厂家维修,才出现部分玻璃空缺的情况;但在2012年3月底,玻璃已全部安装完毕,姚代坤、姚彬也于2012年3月26日办理接房手续。综上,请求驳回姚代坤、姚彬的诉讼请求。

  一审法院认为,姚代坤、姚彬与中讯公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,系有效合同,双方均应依约全面履行各自的义务。本案中,姚代坤、姚彬于2011年11月18日前往中讯公司处办理接房手续,但其以门窗玻璃未安装为由拒绝接房,故本案的争议焦点在于:1、姚代坤、姚彬是否能以门窗玻璃未安装为由拒绝接房;2、中讯公司是否应当支付逾期交房违约金。针对以上争议焦点,该院逐一评判如下:

  一、姚代坤、姚彬是否能以门窗玻璃未安装为由拒绝接房。本案中,根据双方合同第七条第二款的约定,交房条件为已进行竣工验收备案登记的商品房,而中讯公司在合同约定的交房之日即2011年11月18日前已取得涉案房屋的竣工验收备案登记证,因此在合同约定的交房之日,中讯公司已具备合同约定涉案房屋的交付条件。至于能否以门窗玻璃未安装为由拒绝接房,该院认为,因门窗玻璃的安装标准系在合同附件三中进行约定,若门窗玻璃安装出现问题,应当适用合同第十六条约定的方式处理,即姚代坤、姚彬有权要求中讯公司按约定标准完善,否则由甲方赔偿双倍的装饰、设备差价,而不能以此拒绝接房。同时,根据合同附件五补充协议第三条第五款的约定,姚代坤、姚彬亦不能以非主体结构安全质量问题为由拒绝接房,而对门窗玻璃未安装是否造成主体结构安全质量问题,姚代坤、姚彬并未举示相应证据予以说明,因此,姚代坤、姚彬以门窗玻璃未安装为由拒绝接房,不符合法律规定和合同约定。至于姚代坤、姚彬提出的合同附件五补充协议第三条第五款的约定是排除姚代坤、姚彬主要权利的格式条款的主张,该院认为,上述约定并未排除姚代坤、姚彬在中讯公司未达到交付条件的前提下拒绝接房的权利,仅是对房屋存在非主体结构安全质量问题时处理方式的约定,故对姚代坤、姚彬的这一主张,该院不予采纳。

  二、中讯公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十二条及十三条规定,因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的买受人可要求出卖人承担逾期交付责任,并非存在任何质量问题或者局部设施不符合约定,买受人都可以拒绝接房。现有证据所证明的质量问题属于质量保修责任范围,可通过整改完善,姚代坤、姚彬以此为由拒绝接房的理由不能成立,中讯公司不应为姚代坤、姚彬的拒收行为支付违约金,故对姚代坤、姚彬要求中讯公司支付逾期交房违约金的诉讼请求,该院不予支持。另因涉讼房屋尚未实际转移占有,对姚代坤、姚彬请求中讯公司交付涉案房屋的诉讼请求,该院予以支持。

  综上所述,依照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十二条、第十三条之规定,判决如下:一、重庆中讯物业发展有限公司于本判决生效后五日内将房屋交付姚代坤、姚彬使用。二、驳回姚代坤、姚彬的其他诉讼请求。本案案件受理费减半后收取5332元,由姚代坤、姚彬负担。

  姚代坤、姚彬不服一审判决,向本院提起上诉,请求:撤销一审判决,依法改判支持其全部诉讼请求,一、二审诉讼费由中讯公司承担。主要事实和理由:一、一审法院混淆了“门窗质量问题”与“门窗未予以安装的事实”,从而错误的沿用了合同中关于保修责任的条款。门窗未予以安装的事实,不符合合同中关于标的物的设备安装标准,其结果是直接导致房屋不能使用居住,而这与“门窗出现质量问题”是不同的性质。二、涉案房屋没有安装门窗,即未达到合同附件三约定的交付标准,而一审法院仅以涉案房屋取得了竣工验收备案登记证就认定中讯公司已具备合同约定的交付条件,是不正确的。因为《竣工验收备案登记证》只是交付时的一个必要条件,而不是充分条件。三、姚代坤、姚彬因门窗未安装从而导致无法居住使用,由于中讯公司的违约行为导致合同目的无法实现,其有正当理由拒绝接房,这既是合同约定所赋予的权利,也符合法律的规定。一审法院对最高法院相关司法解释理解有误。

  中讯公司答辩称:一审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

  本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

  本院认为,本案商品房已取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》,具备了合同约定和法律规定的交付条件。姚代坤、姚彬所称的“门窗未安装”问题,仅是指涉案房屋门窗玻璃部分空缺,并非整个门窗未安装,应属于门窗质量问题,而不属于房屋主体结构质量问题。根据双方合同的约定,姚代坤、姚彬在此情形下不能拒绝接房,只能要求中讯公司进行整改。另外,姚代坤、姚彬举示的证据也不足以证明该房屋质量问题严重影响正常居住使用。因此,姚代坤、姚彬拒绝接房,没有合同约定和法律依据,中讯公司不应承担逾期交房的违约责任。

  综上所述,姚代坤、姚彬的上诉理由不能成立,对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费11102元,由上诉人姚代坤、姚彬负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  陈孟琼

代理审判员  陈娅梅

代理审判员  罗太平

二〇一三年十二月三十一日

书 记 员  杨 唱


20200109010534

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