上海茂盛房地产有限公司等诉华联(集团)有限公司借款合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/47上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民四(商)终字第474号

  上诉人(原审被告)上海茂盛房地产有限公司。

  法定代表人孔某某。

  委托代理人鲁去难,上海市汇峰律师事务所律师。

  上诉人(原审被告)上海茂顺置地有限公司。

  法定代表人张某。

  委托代理人鲁去难,上海市汇峰律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)华联(集团)有限公司。

  法定代表人吕某某。

  委托代理人寿逸明,上海市大公律师事务所律师。

  原审第三人上海东鼎企业管理有限公司。

  法定代表人邵某某。

  委托代理人徐某某。

  委托代理人施某某。

  上诉人上海茂盛房地产有限公司、上海茂顺置地有限公司因借款合同纠纷一案,不服上海市静安区人民法院(2011)静民二(商)重字第7号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海茂盛房地产有限公司、上海茂顺置地有限公司共同的委托代理人鲁去难、被上诉人华联(集团)有限公司的委托代理人寿逸明以及原审第三人上海东鼎企业管理有限公司的委托代理人徐某某、施某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明:1995年8月31日,华联(集团)有限公司(以下简称华联集团)委托上海浦东发展银行办理委托贷款,将人民币4,000万元(以下币种均为人民币)贷给上海盛岛娱乐有限公司(以下简称盛岛公司)用于业务经营。《上海浦东发展银行委托贷款协议书》约定,盛岛公司应于1995年11月30日前归还贷款。后该贷款经三方签订的《上海浦东发展银行委托贷款展期协议》展期至1998年1月20日。上海茂盛房地产有限公司(以下简称茂盛公司)及上海茂顺置地有限公司(以下简称茂顺公司)在协议上签章,为盛岛公司该笔贷款提供担保。2000年1月6日,华联集团和盛岛公司订立《还款合同》,确认盛岛公司欠华联集团委托贷款本息4,800万元,盛岛公司在约定的期限内分期归还华联集团现金1,200万元,余款以座落于上海市新闸路XXX号茂盛大厦商品办公楼1、2层房屋租赁给华联集团使用,以租赁费抵偿3,600万元债务,经折算租赁给华联集团使用的时间为2000年3月1日至2015年11月30日止;任何一方违反合同约定,视为违约,支付合同总标的3%的违约金给守约方。茂盛公司及茂顺公司在合同上签章,为盛岛公司的债务提供担保。2002年7月31日,华联集团与茂盛公司、盛岛公司签订《债务转移合同》约定,三方同意将《还款合同》确认的盛岛公司3,600万元债务转移给茂盛公司,由茂盛公司向华联集团履行清偿义务,履行的方式和期限由华联集团和茂盛公司另行约定,合同签订前已履行部分各方予以确认;任何一方违反合同约定,视为违约,由违约方向守约方支付合同标的3%的违约金。茂顺公司作为保证人在合同上签章。同日,华联集团与茂盛公司、茂顺公司签订《还款及房屋租赁合同》约定,茂盛公司将其所有的座落于上海市新闸路XXX号茂盛大厦商品办公楼1、2层房屋租赁给华联集团使用,以租赁费抵偿3,600万元债务,租赁期限为2000年3月1日至2015年11月30日止;允许华联集团在租赁期限内将部分或全部租赁物转给第三人经营使用,转租的收入归华联集团所有;在华联集团租赁该租赁物期间,茂盛公司不得将该租赁物抵押、变卖给第三人等;任何一方违约,均应向守约方支付合同标的3%的违约金;茂顺公司为茂盛公司承担的义务提供保证。合同签订后,各方依约履行。2009年8月25日,茂盛公司及茂顺公司共同向华联集团出具《承诺函》载明,“鉴于贵司将2层办公楼转租给新华人寿公司,且该转租物业的租期将于2009年10月9日到期,考虑到我方计划整体出售新闸路XXX号商务楼,故恳请贵司在2层转租合同到期后不再出租该物业,我方愿以每月959万元价格在每月10日前向贵司支付租金损失之补偿,直至2010年6月19日。期间若我方与第三方达成该物业出售协议,则我方将与贵司签订提前解除《还款及房屋租赁合同》协议,支付贵司提前解除租赁合同补偿金2,000万元,支付期限以提前解除租赁协议之约定为准,并停止支付2层租金之补偿。2层办公楼保留期届满时,若我方未与贵司签订提前解除《还款及房屋租赁合同》之协议,则我方不再请贵司保留该等物业对外租赁权。”至2010年4月,华联集团共收到《承诺函》确认的租金损失补偿款6期。2009年10月30日,华联集团、新华人寿保险股份有限公司(以下简称新华人寿公司)与茂顺公司签订《备忘录》,确认自该日起,新华人寿公司将上海市新闸路XXX号商务楼2层交还给华联集团,华联集团经验收合格后于同日将该层楼面向茂顺公司移交,茂顺公司经全面验收后同意接收并承担相应的安全责任。《备忘录》还对新华人寿公司应支付的相关费用予以确认。2010年3月31日,茂盛公司与上海东鼎企业管理有限公司(以下简称东鼎公司)签订《协议书》,将涉案房屋出售给东鼎公司;同年5月20日经房地产管理部门核准涉案房屋所有权过户至东鼎公司。同年4月23日,茂盛公司向华联集团发出《告知函》称“鉴于我司已将上海市新闸路XXX号XXX幢的房屋出售给上海东鼎企业管理有限公司,并经由上海东鼎企业管理有限公司同意,特告知如下:继续履行《还款及房屋租赁合同》,即将位于上海市新闸路XXX号XXX幢房屋之1、2层租赁给贵司,租赁面积(建筑面积)为2,07467平方米,租金(包含物业管理费)为每天每平方米312元(租金收入全部抵作上海茂盛房地产有限公司欠贵司的还款),租赁期限至2015年11月30日止。”华联集团因茂盛公司在出售涉案房屋后未履行《承诺函》中的承诺,支付提前解除租赁合同补偿金2,000万元,故向原审法院提起诉讼,请求判令解除《还款及房屋租赁合同》,茂盛公司支付补偿金2,000万元,茂顺公司对此承担连带清偿责任。

  原审法院经审理后认为,华联集团与盛岛公司、茂盛公司、茂顺公司签订的《还款合同》、华联集团与茂盛公司、茂顺公司及盛岛公司签订的《债务转移合同》和华联集团与茂盛公司、茂顺公司签订的《还款及房屋租赁合同》,是各方当事人真实意思表示。虽然盛岛公司不是涉案租赁房屋的所有权人,也没有证据证明其获得房屋所有权人的授权,其无权在《还款合同》中和华联集团约定以该房屋租赁费抵偿所欠债务,但房屋所有权人茂盛公司、盛岛公司的债权人华联集团以及保证人茂顺公司通过签订《债务转移合同》和《还款及房屋租赁合同》,对《还款合同》中以该房屋租赁费抵偿债务的事实予以了确认,故《债务转移合同》以及《还款及房屋租赁合同》合法有效。茂盛公司及茂顺公司出具的《承诺函》是其单方意思表示,华联集团在收到该《承诺函》后,未提出异议,且履行了《承诺函》提出的不再和新华人寿公司续租的请求,并将该部分房屋交付给合同相对人之一的茂顺公司,接受了租金损失补偿款,应视为华联集团与茂盛公司、茂顺公司对《承诺函》内容的确认,该《承诺函》是双方真实意思表示,具有法律效力。茂盛公司及茂顺公司坚持认为,双方未按《承诺函》的约定签订提前解除《还款及房屋租赁合同》协议,支付的条件尚未成就。而从《承诺函》约定内容反映,《还款及房屋租赁合同》是否解除关键取决于茂盛公司是否与第三方达成物业出售协议,即茂盛公司出售了涉案租赁房屋这一确定的事实,而签订提前解除《还款及房屋租赁合同》协议以及支付提前解除租赁合同补偿金2,000万元是上述事实发生后产生的后果,并非茂盛公司、茂顺公司理解的将签订提前解除《还款及房屋租赁合同》协议作为《还款及房屋租赁合同》解除的成就条件。现茂盛公司已将该房屋出售,并于2010年5月30日经房地产管理部门核准过户,故《还款及房屋租赁合同》实际已于过户当日解除,茂盛公司应支付华联集团提前解除租赁合同补偿金。其次,茂盛公司出售涉案租赁房屋,作为房屋租赁费抵偿债务基础的房屋不再存在,华联集团之所以同意茂盛公司出售涉案租赁房屋,是因为茂盛公司、茂顺公司在《承诺函》中明确支付华联集团提前解除租赁合同补偿金,这符合华联集团确认《承诺函》时的真实意思表示。再则,如依茂盛公司及茂顺公司的辩称应签订提前解除协议,也需茂盛公司、茂顺公司与华联集团共同完成,茂盛公司2010年4月23日向华联集团发出的《告知函》,表示不再和华联集团签订提前解除《还款及房屋租赁合同》协议,茂盛公司及茂顺公司的行为实际造成《还款及房屋租赁合同》的解除协议已无签订可能,并非华联集团之过。故茂盛公司及茂顺公司的辩称没有事实和法律依据,原审法院不予采纳。茂顺公司是《债务转移合同》以及《还款及房屋租赁合同》的保证人;茂顺公司和茂盛公司共同向华联集团出具《承诺函》,应认定茂顺公司为茂盛公司在《承诺函》中所承担义务提供保证;由于各方在上述合同中对茂顺公司保证的方式、保证的范围没有约定,其依法应按连带责任保证方式承担全部债务的保证责任。故华联集团请求判令茂盛公司支付2,000万元、茂顺公司承担连带清偿责任的诉讼请求应予支持。华联集团与茂盛公司及茂顺公司解除《还款及房屋租赁合同》后继续使用租赁房屋的问题,应由现房屋所有权人东鼎公司从其有权向华联集团主张权利之日起主张。至于东鼎公司向原审法院提交的书面意见,表示愿意按照《还款及房屋租赁合同》继续以租抵债的方式归还茂盛公司、茂顺公司向华联集团的借款只是其与茂盛公司、茂顺公司之间的约定,未通知并征得华联集团同意,对华联集团并无约束力,不影响《还款及房屋租赁合同》解除的认定。原审法院据此判决:一、华联集团与茂盛公司签订的《还款及房屋租赁合同》于2010年5月20日解除;二、茂盛公司应于判决生效之日起十日内支付华联集团2,000万元;三、茂顺公司对茂盛公司上述债务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照原《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条(修订后的第二百五十三条)之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费147,200元,由华联集团承担5,400元,茂盛公司及茂顺公司承担141,800元;案件保全费5,000元,由茂盛公司及茂顺公司共同负担。

  原审判决后,上诉人茂盛公司、茂顺公司不服,共同向本院提起上诉称:其与被上诉人华联集团签订的《还款及房屋租赁合同》并未解除,两上诉人始终依约履行还款义务。两上诉人向被上诉人出具的《承诺函》表达的并非解除合同的意愿,仅是请求被上诉人保留2009年10月9日至2010年6月19日的部分房屋对外出租权。根据《承诺函》的内容,无法得出系争房屋出售后必须解除《还款及房屋租赁合同》的意思表示,只有在各方签署解除协议的前提下,《还款及房屋租赁合同》的效力方能终止。且该合同即使合意解除,2,000万元的补偿金也明显过高,侵害了两上诉人的合法权益。系争房屋虽已转让至原审第三人东鼎公司名下,但根据两上诉人与原审第三人在房屋转让协议中的约定,原审第三人同意被上诉人继续享有系争房屋的使用、收益权,两上诉人也及时告知了被上诉人,并未影响到被上诉人合同利益的实现。且被上诉人也实际占有系争房屋至今,其实际行为与其要求解除原合同的意思表述自相矛盾。因此,原合同应当继续履行,请求撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。

  被上诉人华联集团答辩称:两上诉人出具的《承诺函》明确载明,如果系争房屋出售,就应当签署解除《还款及房屋租赁合同》的协议,并由两上诉人补偿被上诉人2,000万元。现解除条件已成就,两被上诉人应当在2010年5月20日房屋转让给原审第三人时即签订解除协议,支付补偿金。考虑到被上诉人前期的租金亏损及预期利益的损失,2,000万元的补偿金并未过高。原审第三人并非本案中的债务人,也不符合法律规定的第三方代为履行的要求,因此,原合同已无法继续履行。其确实仍在使用系争房屋1层部分,是基于目前的产权人并未向其主张权利,而2层部分早已归还两上诉人,不存在继续履行原合同的事实。不同意两上诉人的上诉请求。

  原审第三人东鼎公司述称:其与两上诉人签订的房屋转让协议中约定,两上诉人减让部分转让款,原审第三人则同意被上诉人继续使用系争房屋至2015年11月30日,履行两上诉人与被上诉人签订的《还款及房屋租赁合同》。其始终依此约定履行,被上诉人也实际使用系争房屋至今,未另行支付过租赁费。现仍同意继续履行,并同意两上诉人的上诉请求。

  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

  二审审理中,两上诉人表示如果系争合同继续履行的,自愿按照原合同约定的标准向被上诉人支付自2010年4月20日起至判决生效日止系争房屋2层的租金损失补偿款,此后,被上诉人仍可按原合同使用系争房屋。各方当事人确认系争房屋2层的面积为128692平方米,原合同约定的每日每平方米租金为312元,两上诉人曾支付租金补偿金至2010年4月19日。

  本院认为:本案的争议焦点在于系争《还款及房屋租赁合同》是否应当解除,两上诉人是否应当支付2,000万元补偿金。依法成立的合同可依法律的规定或当事人的约定而解除,但均应符合法定或约定的条件。本案中,两上诉人于2009年8月25日向被上诉人出具的《承诺函》中载明,如其与第三方达成房屋出售协议,则其将与被上诉人签订提前解除《还款及房屋租赁合同》的协议,支付提前解除补偿金2,000万元。但其后又称,如未签订提前解除协议的,不再请被上诉人保留该等物业对外租赁权。两上诉人对于解除《还款及房屋租赁合同》的条件前后表述不尽一致,难以确定合同解除的必要条件。且两上诉人与被上诉人现对此亦不能达成一致,故在约定不明的情况下,约定解除难以适用。而对照合同法关于法定解除的适用情形,本案亦不符合法律规定的各项条件。同时,鉴于被上诉人占有、使用系争房屋1层至今,继续履行原合同亦有利于维护交易的稳定性及各方利益的均衡。因此,系争《还款及房屋租赁合同》不应予以解除,各方当事人仍应依约继续履行,被上诉人的原审诉讼请求,本院难以支持。原审第三人作为系争房屋的现有产权人,其明确表示同意以系争房屋的租赁费折抵两上诉人向被上诉人的借款,该行为应视为债的加入,并未影响被上诉人取得合同利益,无需征得被上诉人同意,其自愿与两上诉人共同承担系争债务,并无不可,应予准许。但两上诉人于2009年10月30日收回系争房屋2层后,虽曾告知被上诉人可继续使用系争房屋,但并无证据证明其已将该楼层返还被上诉人,租金损失补偿款也仅支付至2010年4月19日。对于自2010年4月20日起系争房屋2层的租金损失,两上诉人在二审审理中自愿表示愿按合同约定的标准向被上诉人支付租金补偿款,系其对自身权利的处分,于法不悖,为避免各方当事人的讼累,本院予以准许,并在本案中一并处理。被上诉人在本判决生效之后,有权按原合同约定,继续使用系争1、2层房屋。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、撤销上海市静安区人民法院(2011)静民二(商)重字第7号民事判决;。

  二、驳回被上诉人华联(集团)有限公司的全部诉讼请求;。

  三、上诉人上海茂盛房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人华联(集团)有限公司房屋租赁损失补偿金(自2010年4月20日起至本判决生效之日止,以每日每平方米人民币312元乘以128692平方米计算);。

  四、上诉人上海茂顺置地有限公司对上诉人上海茂盛房地产有限公司上述债务承担连带责任。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费人民币147,200元,由上诉人上海茂盛房地产有限公司、上海茂顺置地有限公司共同负担人民币43,600元,由被上诉人华联(集团)有限公司负担人民币103,600元;案件保全费人民币5,000元,由被上诉人华联(集团)有限公司负担。二审案件受理费人民币141,800元,由上诉人上海茂盛房地产有限公司、上海茂顺置地有限公司共同负担人民币43,600元,由被上诉人华联(集团)有限公司负担人民币98,200元。

  本判决为终审判决。


审 判 长陈显微

代理审判员陈晓伟

代理审判员陶 静

二○一三年六月十九日

书 记 员王乐轶


20200109124947

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