姜红等诉贾洪武房屋租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/05/51江苏省徐州市中级人民法院

民事判决书

(2014)徐民终字第0552号

  上诉人(原审被告)姜红。

  委托代理人杨运动。

  被上诉人(原审原告)贾洪武。

  委托代理人孔存勇。

  原审第三人徐州市鼓楼区房产服务中心。

  法定代表人张占涛。

  委托代理人李祥勤。

  委托代理人鲍江运。

  上诉人姜红因与被上诉人贾洪武、原审第三人徐州市鼓楼区房产服务中心(以下简称房产中心)房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2013)鼓民初字第1983号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜红的委托代理人杨运动,被上诉人贾洪武的委托代理人孔存勇,原审第三人徐州市鼓楼区房产服务中心的委托代理人李祥勤、鲍江运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  贾洪武原审诉称:2012年5月15日,双方之间签订了房屋租赁合同,将贾洪武所有的以及承租的位于徐州市鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房出租给姜红使用。合同约定年租金为90000元,租赁期间为2012年5月1日至2013年4月30日,并约定了违约条款。房屋租赁到期后,贾洪武多次通知姜红腾空房屋,但姜红拒绝搬离租赁房屋。现贾洪武请求依法判令姜红迁出并返还租赁房屋、支付逾期占用房屋的租金损失(按照7500元每月计算至判决给付之日止),并负担诉讼费。

  姜红原审辩称:2000年姜红从人民商场接手承租徐州市鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房,并支付转让费170000元、装修费150000元。姜红一直在该房产营业至2005年,之后该房产部分产权由贾洪武配偶严玉玲接手,姜红继续承租,并签订了合同、约定了租金,每年一签。姜红已经承租该房屋多年,花费了很多费用,如迁出损失较大。姜红同原房屋所有人签订合同时曾约定“随行就市,如因瘟疫战争可以迁出”,因此,姜红不同意迁出租赁房屋,即使搬出也是搬出贾洪武的私房,公房部分姜红不同意搬出。姜红同意按照原租赁合同的约定与贾洪武续签租赁合同。另,姜红没有违约,不应承担违约金。

  第三人房产中心原审述称:本案涉诉房产第三人有部分产权,第三人已经许可贾洪武对该房产进行转租。第三人对贾洪武要求姜红迁出并返还租赁房屋的诉请不持异议。

  原审法院经审理查明:2012年5月15日,贾洪武和姜红之间签订了房屋租赁合同,贾洪武将位于徐州市鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房出租给姜红使用。合同约定年租金为90000元,租赁期间为2012年5月1日至2013年4月30日。房屋租赁期间届满后,因租金问题未达成一致,双方未续签租赁合同。贾洪武通知姜红交回房屋,姜红未迁出。

  又查明,徐州市鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房建筑面积8132平方米,2004年5月份之前,徐州人民商场(集团)股份有限公司享有该房产2834平方米的产权,房产中心(原徐州市鼓楼区房产管理处)享有5298平方米的产权。2004年5月份之前,徐州市鼓楼区房产管理处将其所有的房产出租给徐州人民商场(集团)股份有限公司,并同意其转租。2000年至2004年4月,姜红从徐州人民商场(集团)股份有限公司承租徐州市鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房。姜红承租期间向徐州人民商场(集团)股份有限公司缴纳租金。2004年严玉玲通过拍卖竞买从徐州人民商场(集团)股份有限公司取得徐州市鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房2834平方米的产权,并于2004年7月19日办理了房屋产权登记。房屋产权证书登记的房屋坐落为“民主路1某-5-06”。2004年6月至2014年5月31日,严玉玲通过与徐州市鼓楼区房产管理处签订《徐州市直管房屋租赁合同》(合同每年一签),取得徐州市鼓楼区民主北路1号1号楼建筑面积5298平方米房屋的承租使用并许可转租的权利。2004年5月,贾洪武和姜红签订协议,贾洪武将位于徐州市鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房出租给姜红使用。合同每年一签。姜红向贾洪武交纳租金。

  再查明,贾洪武与严玉玲系夫妻关系。《徐州市直管房屋租赁合同》中的“徐州市鼓楼区民主北路1号1号楼”、涉案租赁协议中的“鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房”与严玉玲房屋产权证书中登记的“民主路1某-5-06”均指向同一处房产。该房产无物理分割。姜红向贾洪武支付了房屋租赁押金10000元。

  原审法院认为:双方之间签订的协议系房屋租赁合同。根据法律规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。租赁期间届满,承租人未返还租赁物的,是一不履行合同的行为,应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。本案中,姜红承租徐州市鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房,租赁期间届满,应当从承租房屋中迁出,并将承租房屋返还给贾洪武。姜红在租赁期间届满后未从租赁房屋迁出,使贾洪武丧失了自己使用或出租该房产所获得的利益,其损失应当予以赔偿。因此,贾洪武主张姜红支付逾期占用房屋的租金损失,有事实及法律依据,应当予以支持。关于损失的赔偿数额,按照双方约定的租金标准24658元/天(90000元/年÷365天)结合逾期占用天数予以确认。遂判决:一、姜红于判决生效后60日内从其承租的徐州市鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房内搬出,并将承租房屋返还贾洪武。二、姜红于判决生效后60日内按照日租金24658元的标准支付贾洪武逾期占用房屋期间(自2013年5月1日起至承租房屋返还之日止)的租金。三、贾洪武于姜红支付逾期占用房屋期间租金的同时返还姜红租赁押金10000元。案件受理费1320元,由姜红负担(于判决生效后十日内一次性支付给贾洪武)。

  上诉人姜红不服原审法院判决,向本院提起上诉称:该房屋一直由上诉人使用,双方之间从2004年到2013年每年签一次租赁合同,上诉人经营长达十几年,在此地已有相当声誉,同时上诉人也支付了大量装修费用。根据2004年5月1日姜红和严玉玲签订的协议书第九条规定,协议期满,同等条件下乙方有优先承租权。这对合同期满后的续签已经作出约定。综上,请求二审法院依法撤销原判,依法改判或者发回重审。

  被上诉人贾洪武答辩称:1、双方在2012年5月15日签订的协议书共八条,无上诉人所称的第九条内容。且该协议第六条规定,协议到期后一日内,上诉人应无条件按时搬离其商品,并和被上诉人办理交接手续。2、关于房屋装修问题,协议书第五条明确约定,租赁期满后,改造装修固定设施无偿归甲方所有。另外,如果上诉人认为期满收回房屋造成其装修损失,应当另行提起诉讼。综上,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

  原审第三人房产中心述称:案件中涉及部分第三人的产权,第三人同意被上诉人进行转租。第三人对于贾洪武的诉讼请求没有意见。

  在二审过程中,上诉人姜红向法庭提供了2004年5月1日其与严玉玲签订的协议书。被上诉人解除合同的原因是想提高租金,但根据协议第八条之规定,双方在没有遇到不可抗拒的情况下不应解除合同。被上诉人贾洪武质证认为,对该证据的真实性无异议,但对证明目的有异议,该合同有效期是2004年5月1日到2005年4月30日,早已履行完毕,双方已经就租赁问题另行签订协议,并且“如遇市政拆迁、规划部门不准经营等不可抗拒的原因,合同自行终止”并无上诉人所述的相关意思。第三人房产中心同意被上诉人的质证意见,并认为不属于新证据,与本案缺乏必要的关联性。本院认为,因双方当事人对该证据的真实性均无异议,故本院予以确认。但该协议的已经履行完毕,现被上诉人主张上诉人返还房屋所依据的是双方在2012年5月15日签订的协议书,因此,上诉人提交的2004年协议与本案没有关联性,本院不予采纳。

  本院审理查明的事实与原审法院一致。

  经双方当事人确认,二审归纳争议焦点为:一审判决上诉人迁出涉案房屋并支付被上诉人房屋占用费用有无事实和法律依据。

  本院认为:根据房屋租赁的相关法律规定,租赁期间届满,房屋承租人应当返还租赁物,否则出租人有权请求负有腾房义务的承租人返还房屋并支付逾期腾房占有使用费。本案中,姜红承租徐州市鼓楼区民主北路1某-5-06号营业房,根据其与贾洪武2012年5月15日签订的房屋租赁协议,租赁期间届满后姜红应当从承租房屋中迁出,并将房屋返还给贾洪武。但是,由于姜红在租赁期间届满后拒绝迁出,故一审法院据此判其返还房屋并支付逾期占用房屋的租金损失,合法有据,本院予以支持。因此,对于上诉人要求与被上诉人续签租赁合同主张,在合同到期、双方协商不能达成一致的情况下,本院不予支持。

  综上,上诉人姜红的上诉理由不能成立,一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费1320元,由上诉人姜红负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长 张 蕾

审 判 员 张 伟

代理审判员 袁 菊

二〇一四年三月十八日

书 记 员 王晓刚


20200109010551

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