威海友邦房地产开发有限公司与潘长丽商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/05/53山东省威海市中级人民法院

民事判决书

 (2013)威民一终字第538号


  上诉人(原审被告)威海友邦房地产开发有限公司。


  法定代表人丛培友,董事长。


  委托代理人刘新祝,山东弘誉律师事务所律师。


  委托代理人王爱云,山东弘誉律师事务所律师。


  被上诉人(原审原告)潘长丽。


  委托代理人王宇平,山东宏安律师事务所律师。


  委托代理人张勇,山东宏安律师事务所律师。


  上诉人威海友邦房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案,不服威海经济技术开发区人民法院(2013)威经技区民初字第164号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。


  原审法院查明,2011年8月4日,原、被告签订了一份商品房预售合同,约定原告购买被告开发的位于威海经济技术开发区翡翠城D1区39号楼906室房屋,总价款为387217元,被告于2012年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告。逾期超过90日的,原告有权解除合同,被告应承担违约责任。合同签订后,原告分别于2011年8月1日交纳购房定金30000元、同年8月4日交付房屋首付款87217元、同年8月26日原告以贷款方式向被告付清剩余购房款270000元。2011年8月4日,原告交纳购房维修基金7346元。2012年6月29日,被告在威海晚报登录了交房公告,通知翡翠城D1区开始交房,业主接到通知后到物业办公室领取房屋钥匙。2013年2月19日,原告提前还清银行贷款本息。2013年2月26日,原告诉至原审法院,请求解除双方签订的商品房预售合同并由被告承担逾期交房违约责任。在原审审理过程中,原告以双方签订的合同约定的违约金数额过低为由申请增加违约金,并以其实际支付的购房款的银行同期贷款利息、贷款担保金、提前还款违约金等计算。


  另查明,被告提供了一份建设工程质量监督报告,工程名称为兰溪堡(翡翠城)D区39号楼,竣工验收时间为2013年1月30日,该报告由威海经济技术开发区工程质量监督管理站加盖了公章,但原告以该报告并非单体竣工验收合格证明、不具备合同约定的交付条件、不符合合同约定的交付时间为由不予认可。


  原审认定上述事实,有商品房预售合同、收款收据、质量监督报告、银行贷款信息表、银行贷款结清单等书证及双方当事人的陈述等在案佐证。


  原审法院认为,依法成立的合同受法律保护。原、被告经协商签订的商品房预售合同,系双方当事人的真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应严格履行合同义务。涉案商品房预售合同签订后,原告已按约定将购房款全部付清,被告理应依约定将验收合格的房屋交付给原告,现原告对被告提供的工程质量监督报告不予认可,被告也未提供其它证据证实诉争房屋已被验收合格,被告于房屋未验收合格前在威海晚报登录了交房公告,且其至今未向被告履行交付房屋的义务,其行为构成违约,应承担相应的违约责任,原告要求解除合同的诉讼请求,理由正当,依法予以支持;原、被告签订的合同解除后,原告向被告交纳的购房款、为购买房屋花销的担保费等费用理应予以返还,同时因被告违约还应赔偿原告相应的经济损失,现双方合同约定的违约金明显低于原告的实际损失,原告申请增加并不违反法律规定,故违约金数额应以银行同期贷款利率计算为宜。被告辩称原告交纳的维修基金是向行政管理部门交纳,不应由被告退还,但维修基金应系房屋的增值部分,其不会因为解除商品房预售合同而损失,该笔费用应由被告先行退还给原告。另外,原告要求被告支付的公证费、查档费没有法律依据,依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条、第二百一十六条之规定,判决:一、解除原、被告签订的商品房预售合同;二、被告返还原告交纳的购房款387217元,并自2011年8月27日起至判决确定的履行之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算利息给付原告(包含原告诉讼请求中的贷款利息2698933元);三、被告给付原告贷款担保金2100元、提前还款违约金152271元、维修基金7346元;四、驳回原告的其他诉讼请求。上述第二、三项付款义务,于判决生效后十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3897元,原告负担4元,被告负担3893元。


  上诉人威海友邦房地产开发有限公司不服原审法院判决,向本院提起上诉称,涉案房屋逾期交房是由于第三方造成的,且现已验收合格符合交房条件,双方签订的商品房预售合同不应解除。退一步讲即使解除合同,也应按合同约定的违约金赔偿损失,原审判令上诉人承担按银行同期贷款利率计算的利息、担保金、提前还款违约金、维修基金等无法律依据,请求撤销原判,依法改判。


  被上诉人潘长丽答辩称,原审判决正确,请求维持原判。


  经本院二审审理查明,涉案商品房预售合同第八条第一款约定,“出卖人如未按本合同规定的期限将该房交付买受人使用,逾期不超过90日的,每逾期一天向买受人支付总房款百万分之一的违约金;逾期超过90日的,买受人有权解除合同,出卖人承担违约责任,按总房款的百万分之一向买受人支付违约金,买受人不解除合同的,每逾期一天出卖人向买受人支付总房款百万分之一的违约金。”


  另查,被上诉人为办理涉案房屋贷款支付贷款担保金2100元。2013年2月19日,被上诉人提前还清银行贷款本金,并为此支付提前还款违约金152271元。


  本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。


  本院认为,合同当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加。本案中,上诉人未按合同约定于2012年6月30日前将符合交付条件的商品房交付被上诉人使用并逾期超过90日,被上诉人解除合同的条件已然成就,被上诉人可以解除合同。上诉人主张应继续履行合同,理由不当,本院不予支持。合同因上诉人违约而解除后,上诉人应当将收取被上诉人的购房款全部返还。合同中约定的解除合同后上诉人所承担之违约责任是按总房款的百万分之一向被上诉人支付违约金,但该数额明显低于给被上诉人造成的实际损失,被上诉人可以请求增加。原审法院按人民银行同期贷款利率计算调整违约金,并无不当,应予维持。被上诉人为购房另外支付了担保费2100元、住宅专项维修资金7346元,为减少损失支付了提前还款违约金152271元等,这些款项均系被上诉人为履行合同及减少损失而支出的必要费用,合同解除后被上诉人有权要求上诉人赔偿上述损失。上诉人称不应赔偿被上诉人上述损失,于法相悖,本院不予支持。对于上诉人称系因第三人原因造成逾期交房的主张,上诉人并未提供证据证实;即使属实,上诉人亦无法定或约定理由免除对被上诉人的违约责任。综上,上诉人上诉请求,证据不足,理由不当,本院不予支持。原判正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:


  驳回上诉,维持原判。


  二审案件受理费7794元,由上诉人威海友邦房地产开发有限公司负担。


  本判决为终审判决。

                         审 判 长  周明强

                         代理审判员  万景周

                         代理审判员  侯善斌

                         二O一三年七月十七日

                         书 记 员  李佳忆


20200109010553

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