孙文亮与东营市公路局河口分局等房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/06/12山东省东营市中级人民法院

民事判决书

(2013)东民四终字第144号

  上诉人(原审原告):孙文亮。

  委托代理人:信鸿狄,山东达洋律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告):东营市公路局河口分局。

  法定代表人:李永和,局长。

  委托代理人:王学利,山东众成仁和(东营)律师事务所律师。

  委托代理人:张吉勇,东营市公路局河口分局职工。

  被上诉人(原审被告):李春东。

  委托代理人:吕振乾,山东黄河口律师事务所律师。

  上诉人孙文亮因与被上诉人东营市公路局河口分局(以下简称河口公路局)、李春东房屋租赁合同纠纷一案,不服东营市河口区人民法院(2012)河民初字第281号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2013年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人孙文亮及其委托代理人信鸿狄,被上诉人河口公路局的委托代理人王学利,被上诉人李春东的委托代理人吕振乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  孙文亮在原审中诉称,自2000年2月原告通过与被告河口公路局签订租赁契约,依法享有了公路局原仙河分站两间房屋租赁使用权,用于经营宏川烧烤餐馆,并一直使用至今。自2011年至2012年每年租金为16000元。原告按时交纳了租金及使用期间的水、电费。2012年2月7日,被告河口公路局分管房屋租赁的科长韩凤山催缴2012年2月至2013年2月的租金,并对原告说最近有事过不来,过几日再来取租金。2012年2月23日,韩凤山与其同事李新来取租金,韩凤山称忘带契约让原告过几日去局里签。原告在相信韩凤山的基础上将2012年2月至2013年2月的租金交给了李新,李新出具了落款为河口公路局的收条。原告与被告河口公路局签订2012年至2013年租赁契约时,发现合同出租人填写的是李春东,韩凤山解释说:李春东是公路局指派的管理人员,负责修房修下水道等事宜,公路局所有出租房由他统一管理。韩凤山说房子是公路局的,给原告在契约上盖个章就行了。原告认为房屋租金是公路局收的,契约有公路局的印章,房子所有权是公路局的,于是未多想就签了契约。直到2012年12月27日被告李春东打来电话说收房,且说公路局在2011年已将该出租房以20万元卖给了他,房款已一次性交清。原告随后与韩凤山联系,了解到两被告已经于2011年12月份签订了房屋租赁合同,由李春东一次交纳20万元租金承租了涉案房屋,租期28年。被告河口公路局在原告承租期内采用欺诈的方式一房二租,严重侵犯了原告的优先承租权,其将国有资产以低于现有租金一半多的价格转租给第三人的行为,违法、违纪。原告在该承租房内苦心经营宏川烧烤餐馆10多年,并将租赁房两边的几间房屋一并租了下来,先后投入190多万元,至今累计上缴利税50多万元。综上,两被告恶意串通所签订的租赁合同,严重损害了国家利益以及原告的合法权益。为此诉至法院,请求:确认两被告所签租赁合同无效;判令原告享有按年租金7140元、租期28年优先从被告河口公路局承租涉案房屋的权利;诉讼费用由两被告承担。

  河口公路局在原审辩称,一、两被告之间的租赁合同合法有效,不存在无效情形;二、原告主张优先承租权没有法律依据;三、原告所述合同签订过程及一房二租均不属实。

  李春东在原审辩称,同意被告河口公路局答辩意见。另补充:两被告租赁合同是在原告与被告河口公路局的租赁期限届满之后签订的,不存在恶意串通情形。

  原审法院查明,自2000年起,原告与被告河口公路局就河口公路局原仙河分站房地产签订租赁合同,从事个体经营,合同为一年一签。2011年2月8日前,被告河口公路局作为甲方与原告孙文亮作为乙方又签订《房地产租赁契约》,约定甲方将坐落在河口区原仙河分站的房地产(上下各2间)出租给乙方使用;年租金16000元;租赁期限自2011年2月8日至2012年2月7日;甲方如需出卖或抵押该房产,应提前三个月通知乙方;乙方应当在租赁期届满时将房地产交还给甲方,如需继续承租,应当提前一个月与甲方协商,另签订契约。合同签订后,双方均实际履行。

  另外,被告河口公路局作为甲方与被告李春东作为乙方签订《仙河镇商品房租赁协议》,协议第一条约定“甲方自愿将坐落在河口区仙河镇的房地产(上下各两间两层楼)出租给乙方使用”;第二条约定“租金为人民币200000元,租赁期限自2012年2月8日至2039年12月3日;交付租金方式为一次性交清”;第七条第(二)项约定,乙方擅自将承租房屋转租、转让转借他人或擅自调换使用,擅自拆改房屋结构或改变房屋用途等情形的,甲方可终止合同并收回商品房,造成损失的,由乙方负责赔偿;第八条第(五)项约定,乙方应当在租赁期届满时将上述房地产交还给甲方,如需继续承租,应当提前一个月与甲方协商,另签订协议。被告河口公路局认可该租赁协议中的租赁标的物与其之前同原告所签订租赁契约中的租赁标的物是同一标的物。该份协议中未注明签订时间,原告主张是在原告与被告河口公路局租赁契约期满前签订的,两被告主张是在原告与被告河口公路局租赁契约期满后签订,但双方均未提供证据证实。

  原告与被告河口公路局之间2011年2月8日至2012年2月7日的租赁契约履行期满后,原告作为乙方、被告李春东作为甲方就涉案房屋签订《房地产租赁契约》,约定:甲方将坐落在河口区原仙河分站的房地产(上下各2间)出租给乙方使用,租赁期限自2012年2月8日至2013年2月7日,租金16000元。原告履行了该合同的租金交付义务,于2012年2月23日将租金16000元交付给李新。在双方约定的合同租赁期内,原告实际使用了承租房屋。

  原审法院认为,双方争议的焦点问题是:1、两被告之间签订的商品房租赁协议是否存在无效情形;2、原告是否享有从被告河口公路局优先承租涉案房屋的权利。针对第1个争议焦点原审法院分析如下:原告主张被告河口公路局以欺诈的方式使其与被告李春东签订了房屋租赁契约,且两被告在合同订立过程中存在恶意串通的情形,损害了国家利益以及原告合法权益,但原告所提供的证据无法证实两被告在签订合同过程中存在以上导致合同无效的情形。原告主张两被告以合法形式掩盖非法目的,所签订合同名为租赁、实为买卖,造成了国有资产的流失,损害了国家利益,但从两被告签订的商品房租赁协议内容看,双方之间达成的是租赁合意,并非买卖。两被告之间的租赁期限虽超过了法律规定的最长期限二十年,但根据合同法相关规定,不能据此将该租赁合同的性质定性为买卖合同。综上,原告提供的证据无法证实两被告之间签订的商品房租赁协议存在无效情形,原审法院对原告要求确认两被告之间签订的商品房租赁协议无效的诉讼请求,不予支持。针对第2个争议焦点原审法院分析如下:原告与被告河口公路局所签订的2011年2月8日至2012年2月7日的房地产租赁契约,仅约定承租方如需继续承租,应当提前一个月与出租方协商,另签订契约,并未约定承租方在合同期满后享有优先承租权。原告在该份合同到期前一个月内未向被告河口公路局提出续租申请,被告河口公路局已将涉案房屋出租给被告李春东,且原告已与被告李春东履行了一年的租赁契约。现原告主张享有优先从被告河口公路局承租涉案房屋的权利,无事实和法律依据,原审法院不予支持。综上,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未能提供充分、有效证据证明其诉讼请求。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:驳回原告孙文亮的诉讼请求。案件受理费4300元,由原告孙文亮负担。

  上诉人孙文亮不服原审判决上诉称,一、原审认定事实错误。(一)两被上诉人所签订的合同存在恶意串通,损害国家利益和第三人利益的情形,但原审法院未予认定。上诉人原审提交的视听资料能够证明两被上诉人恶意串通,欺诈上诉人与被上诉人李春东签订租赁合同,损害了上诉人的合法利益,且被上诉人河口公路局将涉案房屋出租给李春东的租金严重低于市场正常价格,也损害了国家利益。(二)原审认定上诉人已与被上诉人李春东履行了一年的租赁契约、上诉人与被上诉人河口公路局未约定上诉人在合同期满后享有优先承租权、两被上诉人就涉案房屋系租赁关系而非买卖,属认定基本事实错误。12012年-2013年度的租赁合同形式上的出租人虽是李春东,但事实上是被上诉人河口公路局告知上诉人李春东是其管理人员,上诉人在受欺骗的情况下签订的合同。涉案房屋是河口公路局交付给上诉人的,上诉人也是向河口公路局交付的租金,上诉人是与河口公路局而非李春东形成的租赁合同关系。2上诉人自2000年起每年与被上诉人河口区公路局签订的房地产租赁契约第八条第五项均约定:乙方如需继续承租,应当提前一个月与甲方协商,另签订契约。上诉人在每年租赁期限届满前,均与被上诉人河口区公路局续签房屋租赁契约,且上诉人对租赁房屋进行了装修,并经河口区公路局的同意对房屋进行了扩建,投资巨大,上诉人当然要续租,被上诉人河口公路局与上诉人实际履行租赁合同过程中也是保证上诉人优先承租,同时,被上诉人河口公路局提供的房地产租赁契约第八条第五项属于格式条款,应作出对上诉人有利的解释,上诉人享有优先承租权。3被上诉人李春东在上诉人提交的视听资料中明确涉案房屋是被上诉人河口公路局卖给他的,且涉案房屋没有办理所有权证,所占土地使用权还有28年期限,河口公路局是以租赁形式将涉案房屋对外转让,名为租赁实为买卖。二、两被上诉人签订的房屋买卖合同无效。(一)两被上诉人恶意串通损害了上诉人的利益。两被上诉人签订名为租赁实为买卖的合同侵犯了上诉人的优先承租权或优先购买权。(二)两被上诉人签订的房屋买卖协议违反了《国有资产评估管理办法》第三条的规定,该《办法》属于行政法规,依法可以直接作为认定合同效力的法律依据,两被上诉人的协议因违反了上述效力性强制性规定而无效。综上,原审判决认定事实、适用法律均存在错误。请求:撤销原审判决,改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

  被上诉人河口公路局、李春东均辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉理由均不能成立。请求驳回上诉,维持原判。

  二审争议焦点为:1、上诉人孙文亮是否享有涉案房屋的优先承租权利。2、两被上诉人签订的商品房租赁协议是否存在无效的情形。3、上诉人孙文亮与出租人为李春东之间的租赁合同实际出租人是谁。

  二审期间,上诉人孙文亮和被上诉人河口公路局、李春东均未提交新的证据。

  二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。

  本院认为,鉴于目前我国法律并未明确规定优先承租权,上诉人孙文亮关于其享有涉案房屋优先承租权的主张是否成立关键是要看其主张有无相应的合同依据。本案被上诉人河口公路局自2000年起与上诉人孙文亮签订涉案房屋的租赁合同就是一年一签,且双方于2011年2月8日前签订的《房地产租赁契约》也未明确约定孙文亮享有优先承租权,仅约定乙方(孙文亮)如需继续承租,应当提前一个月与甲方(河口公路局)协商,另签订契约。根据该约定,在该年度的租赁关系终结后,应由孙文亮与河口公路局平等协商以决定是否达成下一年度的租赁协议。上诉人孙文亮主张其享有涉案房屋的优先承租权既无法律依据,也缺乏合同依据,原审不予认定并无不当。被上诉人河口公路局在其与孙文亮之间的租赁合同期限届满后将涉案房屋出租给李春东,上诉人孙文亮虽主张两被上诉人恶意串通,损害了国家和第三人利益,两被上诉人之间的租赁合同无效,但其提供的证据并不能证明两被上诉人之间签订合同时存在恶意串通的情形,即使孙文亮原审提供的视听资料内容真实,也仅能证明孙文亮签订的出租人为李春东的租赁合同不是其真实意思表示。本案系被上诉人河口公路局出租收益其房产,两被上诉人之间系长期出租,一次性收取租金,不宜认定其出租行为对国家利益造成损害,且《国有资产评估管理办法》第三条也未明确规定出租的情形,上诉人孙文亮关于两被上诉人之间的租赁合同违反了该强制性规定的主张亦不能成立。综上,上诉人孙文亮的上诉理由均不能成立,对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果适当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费4300元,由上诉人孙文亮负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  李 静

代理审判员  许晓芳

代理审判员  王继印

二〇一三年十一月二十二日

书 记 员  邢春艳


20200109010612

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