孙某某与赵某某等确认合同无效纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/06/15上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第1225号

  上诉人(原审被告)孙某某。

  委托代理人杨仲侃,上海联业律师事务所律师。

  委托代理人朱作洋,上海联业律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)赵某某。

  委托代理人金政平,上海市致真律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)高某某。

  原审被告宝钢集团上海第一钢铁有限公司。

  法定代表人朱某。

  委托代理人邵某某。

  原审第三人钱甲。

  上诉人孙某某因确认合同无效纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2012)宝民三(民)初字第200号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,赵某某与高某某系母子,原居住于上海市宝山区泗塘一村XX号XXX室房屋,赵某某系承租人,家庭成员另有高某某之妻樊某某(已于2005年1月27日去世)及二人之女高某某。

  1999年10月21日,上海第一钢铁(集团)有限公司[于2000年6月23日变更为宝钢集团上海第一钢铁有限公司(以下简称一钢公司)]为解决高某某家庭住房困难的问题,审批同意向高某某分配上海市通河一村X号XXX室房屋即本案系争房屋。1999年10月22日,高某某向一钢公司出具了经高某某、赵某某及樊某某盖章的《职工家庭购买公有住房协议书》,内容为,系争房屋承租人或受配人高某某,经与本户成年人协商一致,同意购买上述房屋,房地产权利确定为高某某所有,经约定的所有权人同意,委托高某某代为办理购买公有住房的一切手续。1999年10月26日,高某某与一钢公司签订《上海市公有住房出售合同》,约定由高某某向一钢公司购买系争房屋,房屋实际付款金额为人民币(以下币种均为人民币)21,050元。同日,一钢公司开具住房配售单,原住房人员情况处载明租赁户名赵某某,家庭主要成员高某某、樊某某、高某某,原住房地址为泗塘一村XX号XXX室,新住房人员情况处载明购房人高某某,家庭主要成员樊某某、赵某某、高某某,新配住房地址即系争房屋,配售原因则载明套售,原房本公司保留使用,户口全迁。1999年12月6日,高某某、樊某某、高某某及赵某某将户籍迁入系争房屋。2000年10月12日,高某某登记为系争房屋的房地产权利人。

  2010年3月27日,高某某出具委托书,委托钱甲作为代理人,代为办理系争房屋抵押登记及注销手续,办理公证手续;代为办理系争房屋的提前还贷或转按揭手续,签署相关文件、合同;代为签订系争房屋的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款,并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续;代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续;……委托期限自本委托书签署之日起至受托人完成上述委托事项之日止。2010年4月22日,上海市嘉定公证处对上述委托书进行公证,并出具(2010)沪嘉证字第1238号公证书。2011年2月24日,钱甲代高某某(甲方)与孙某某(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,约定,甲乙双方通过上海创利房地产经纪事务所居间介绍,由乙方受让甲方自有的系争房屋,转让价款为90万元,甲方于2011年5月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认于2011年3月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日,钱甲代高某某出具收款收据,确认收取孙某某房款2万元。2011年3月28日,孙某某向钱甲账户转账821,000元并从自己账户取款9,000元,当日钱甲出具收款收据,确认收取孙某某购买系争房屋的房款83万元。2011年4月12日,孙某某经核准登记为系争房屋的房地产权利人。

  2012年1月,赵某某向原审法院起诉称,系争房屋系赵某某单位分配给赵某某家庭的福利房屋,赵某某及其孙女及其子高某某一直居住在内。2011年孙某某起诉高某某,要求高某某从系争房屋内迁出,赵某某才得知系争房屋已过户至孙某某名下。现要求法院确认高某某与一钢公司就系争房屋签订的出售合同无效,孙某某与高某某就系争房屋签订的买卖合同无效。

  原审中,高某某辩称,赵某某所述均属实,同意赵某某的诉讼请求。

  孙某某辩称,孙某某已经取得了系争房屋的产权,并且支付了绝大部分的房款,且孙某某另案起诉了高某某要求交付系争房屋。系争房屋的公有住房出售合同及房地产买卖合同都是合法有效的。不同意赵某某的诉讼请求。

  一钢公司辩称,赵某某诉请系争房屋的公有住房出售合同无效缺乏法律依据。一钢公司考虑到赵某某及高某某的居住困难,以套售的形式将系争房屋分配给赵某某和高某某,分配后直接买下产权。办理产权购买手续时,赵某某同意并盖章,故高某某与一钢公司签订的公有住房出售合同是真实有效的。不同意赵某某的诉请。

  钱甲未作陈述。

  原审审理中,赵某某、高某某表示,《职工家庭购买公有住房协议书》中赵某某的章系高某某私刻,赵某某不知道系争房屋产权已购买的事实。一钢公司表示,系争房屋分配后,未办理租用公房凭证,直接办理了购买产权的手续,高某某系一钢公司职工,高某某必须作为购房人之一,家庭其他成员也可以上产权证。

  原审法院再查明,本案受理前,孙某某向原审法院起诉[案号:(2011)宝民三(民)初字第1619号],要求高某某交付系争房屋等。该案审理中,高某某提出反诉要求确认双方之间的买卖合同无效。本案受理后,该案即中止。在该案审理中,法院曾于2011年11月19日至系争房屋内向赵某某调查并制作谈话笔录,赵某某在该笔录中陈述:“我是高某某的母亲,我们母子都是上钢一厂的工人,1998年左右单位分公房,分了系争房屋给高某某,我们一家就住进了系争房屋,共四口人,即高某某、我、高某某及高某某的前妻(已病故)。分到房子之后我们就购买了产权,付了24,000-25,000元。此外是我的工龄抵了一部分钱。这2万多里没有高某某的出资,是我向其他子女借的。装修1万5千元也是我出的。6、7年前高某某前妻过世,高某某再婚,可能是同居,现在系争房子内是高某某、高某某、我及高某某的女朋友住在里面。……”法院就该笔录向赵某某本人询问时,赵某某表示,对系争房屋购买产权的事情不清楚,一直以为是公房。

  原审审理中,孙某某表示,由中介公司带看过系争房屋一次,当时高某某和赵某某都在场,但孙某某当时并不认识高某某及赵某某,也未进行交流。赵某某、高某某表示,曾有很多人来看过房子,但只是要求看房型,并没有要求购买系争房屋。

  原审审理中,赵某某、高某某表示,仅有系争房屋一套住房,他处无住房。

  原审法院认为,系争房屋系一钢公司分配给公司职工,赵某某及高某某均应享有相应权利。赵某某在(2011)宝民三(民)初字第1619号案件中曾陈述,一钢公司于1998年左右将系争房屋分给高某某并购买了产权,且使用了赵某某的工龄,可见赵某某对购买产权事宜是清楚的,但在本案中赵某某则陈述不知道购买产权事宜,前后陈述矛盾,而赵某某又无法给出合理解释,且系争房屋在分配后直接办理了购买产权手续,自1999年高某某买下系争房屋产权至今长达十多年的时间内,赵某某理应对系争房屋的产权情况有所了解,故赵某某起诉要求确认一钢公司与高某某之间的公有住房出售合同无效,缺乏依据。

  系争房屋的产权人虽为高某某个人,但赵某某一直在房屋内实际居住,如果孙某某与高某某房屋交易成功,则会涉及到赵某某的居住问题。赵某某是年近八旬的老人,其户籍所在地及实际居住地均为系争房屋,对房屋享有居住的权利,该权利受法律保护;审理中,赵某某明确表示没有其他住所,不同意出售该房屋,而高某某也无其他住所,无法解决售房后赵某某的住房问题。因此,孙某某与高某某就系争房屋所签订的买卖合同侵犯了赵某某的居住权,可认定为无效。孙某某在整个买房过程中,虽然知道赵某某居住在系争房屋内,但未与赵某某进行接触,也未询问居住在内的赵某某有关买房事宜,也未考虑房屋转让后赵某某的居住问题,在该买卖并非由实际产权人签订的情况下,孙某某更应对系争房屋的相关权利情况谨慎审查,而从购房过程来看,孙某某未能尽到善意购房人应尽的谨慎审查义务,难以认定其为善意购房人。故赵某某要求确认孙某某与高某某就系争房屋所签房地产买卖合同无效的诉讼请求,可予准许。合同被确认无效后,孙某某应当将系争房屋的房地产权利返还给高某某,孙某某向高某某的代理人钱甲支付的85万元房款应视为高某某所收,高某某作为出售方,理应返还孙某某已支付的房款85万元。原审法院据此判决:一、孙某某与高某某就上海市宝山区通河一村X号XXX室房屋签订的房地产买卖合同无效;二、孙某某于判决生效之日起十日内,将上述房屋的房地产权利返还给高某某;三、高某某于本判决生效之日起十日内,返还孙某某85万元;四、赵某某的其余诉讼请求,不予支持。

  判决后孙某某不服,提出上诉,坚持其在原审中辩称意见,要求依法改判驳回赵某某要求确认孙某某与高某某就系争房屋所签买卖合同无效的诉请。

  赵某某则表示服从原判。

  一钢公司亦表示服从原判。

  钱甲未到庭应诉,亦未发表意见。

  经审理查明,原审法院判决认定事实无误,本院予以确认。

  二审中,孙某某表示,其坚持认为双方的买卖合同应为有效,同时基于本案实际情况,也愿意保障赵某某在系争房屋内的居住权。

  本院认为,对于赵某某主张高某某与一钢公司的公有住房出售合同无效一节,原审法院所作判决并无不当,各方当事人亦无异议,本院予以认可。至于赵某某主张高某某与孙某某的房屋买卖合同无效一节,根据相关法律规定,不动产上的权利以登记为公示要件,虽然赵某某作为该房屋的原受配人及同住人,对该房屋有居住使用权,但因本案系争房屋的产权人为高某某,孙某某作为买受人有理由相信高某某有权对房屋的产权作出处分。基于上述理由,只要孙某某与高某某就系争房屋所达成了买卖协议,且该协议无违反国家禁止性法律法规情况的,该协议应被认定有效。本案中,案外人钱甲经公证委托,代理系争房屋产权人高某某出售系争房屋,因此孙某某与钱甲签订买卖协议并无不当,同时孙某某亦支付了合理的对价,故在本案系争房屋的买卖过程中并无违反国家禁止性法律法规的情况,赵某某主张买卖合同无效,依据不足。原审法院以孙某某在购房过程中未尽谨慎审查义务,难以认定其为善意购房人而判决确认房屋买卖合同无效的理由无法成立,孙某某的上诉理由本院予以支持,对原审法院判决本院应予改判。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定,判决如下:

  一、撤销上海市宝山区人民法院(2012)宝民三(民)初字第200号民事判决第一、二、三、四项。

  二、驳回赵某某要求确认高某某与宝钢集团上海第一钢铁有限公司就上海市宝山区通河一村X号XXX室房屋签订的上海市公有住房出售合同无效,要求确认高某某与孙某某就上海市宝山区通河一村X号XXX室房屋签订的房地产买卖合同无效的诉请。

  一审案件受理费6,400元,由高某某与孙某某各半承担;二审案件受理费12,800元,由孙某某与赵某某各半承担。

  本判决系终审判决。


审 判 长王泳雷

代理审判员张 松

代理审判员汤宗辉

二○一二年十月二十三日

书 记 员朱伟静


20200109010615

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