宁夏富兴达房地产开发有限公司与银川玛雅龙行房地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/06/38宁夏回族自治区高级人民法院

民事判决书

(2013)宁民商终字第58号

  上诉人(原审被告):宁夏富兴达房地产开发有限公司。

  法定代表人:刘良富,该公司董事长。

  委托代理人:牛维同,宁夏天盛律师事务所律师。

  委托代理人:王靖城,宁夏天盛律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):银川玛雅龙行房地产代理有限公司。

  法定代表人:张平,该公司董事长。

  委托代理人:卢志斌,宁夏正义达律师事务所律师。

  委托代理人:张晋,宁夏正义达律师事务所律师。

  上诉人宁夏富兴达房地产开发有限公司(以下简称富兴达公司)因与被上诉人银川玛雅龙行房地产代理有限公司(以下简称玛雅龙行公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院(2012)银民商初字第116号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2013年9月5日公开开庭审理了本案。上诉人富兴达公司的委托代理人牛维同、王靖城,被上诉人玛雅龙行公司的法定代表人张平及委托代理人卢志斌到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2009年4月8日,玛雅龙行公司与富兴达公司签订了一份《房地产项目代理合同》,合同约定玛雅龙行公司代理策划、销售富兴达公司开发的灵武市“西湖人家”项目,富兴达公司向玛雅龙行公司支付代理佣金,代理佣金包括住宅佣金和商业佣金, 住宅佣金的数额是总销售收入的18%,商业房佣金的数额是总销售收入的22%。一切有关项目销售的合同文件均需富兴达公司签订,除富兴达公司或其授权的代表外,任何人或单位签订均属无效。所有预(销)售合同中具体条款由玛雅龙行公司提出参考意见,最终由富兴达公司决定,富兴达公司委托玛雅龙行公司安排专门人员负责与客户签订并交富兴达公司盖章确认。富兴达公司收取全部销售定金和房款。凡购房客户签订房屋预(销)售合同,均视为玛雅龙行公司的代理销售行为完成,富兴达公司开始结算佣金。富兴达公司按照销售回款结算玛雅龙行公司代理佣金,玛雅龙行公司完成销售承诺的50%前,每次佣金按80%结算,完成销售承诺的50%以后,每次佣金按80%结算,扣押的佣金待玛雅龙行公司实现总的销售承诺时一次性全部结清。佣金结算以每月30日由玛雅龙行公司列出本月佣金清单,经富兴达公司确认无误后于次月5日前支付给玛雅龙行公司。代理销售期内,由双方共同制定房屋销售底价,玛雅龙行公司制定对外报价,经富兴达公司确认后实施,超过底价成交的溢价部分富兴达公司得60%,玛雅龙行公司得40%。房屋销售溢价实现后,与佣金一同结算。2011年3月17日,双方财务人员对销售情况进行对账,截止2011年11月18日,西湖人家项目富兴达公司应支付玛雅龙行公司房屋销售佣金3734619元和房屋销售溢价款3921512元。富兴达公司己支付玛雅龙行公司佣金和溢价款3348176元,尚欠佣金和溢价款4307955元。故玛雅龙行公司诉至法院,请求判令:1、富兴达公司支付玛雅龙行公司房屋销售代理费(佣金和溢价款)4307955元;2、玛雅龙行公司支付富兴达公司逾期支付佣金和溢价款的同期银行贷款利息349232元(4307955元×64%/360天×456天);3、诉讼费用由富兴达公司负担。富兴达公司反诉请求:1、解除双方签订的《房地产项目代理合同》;2、玛雅龙行公司返还富兴达公司已支付的房屋代理费3348176元;3、玛雅龙行公司支付富兴达公司违约金50万元;4、玛雅龙行公司支付因其行为给富兴达公司造成的损失1639725元;5、玛雅龙行公司承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。

  原审法院认为,玛雅龙行公司与富兴达公司签订的《房地产项目代理合同》是当事人真实意思表示,内容、形式符合法律规定,属有效合同。合同约定:一切有关项目销售的合同文件均需富兴达公司签订,除富兴达公司或其授权的代表外,任何人或单位签订均属无效。所有预(销)售合同中具体条款由玛雅龙行公司提出参考意见,最终由富兴达公司决定,富兴达公司委托玛雅龙行公司安排专门人员负责与客户签订并交富兴达公司盖章确认。富兴达公司收取全部销售定金和房款。凡购房客户签订房屋预(销)售合同,均视为玛雅龙行公司的代理销售行为完成,富兴达公司开始结算佣金。富兴达公司认为在营销实施中其不参与具体销售内容,整体销售均由玛雅龙行公司完成的理由无合同依据也与事实不符。富兴达公司请求解除其与玛雅龙行公司签订的《房地产项目代理合同》,玛雅龙行公司返还富兴达公司已支付的房屋代理费3348176元,玛雅龙行公司支付富兴达公司违约金50万元,玛雅龙行公司支付因其行为给富兴达公司造成的损失1639725元无事实依据和法律依据,不予支持。玛雅龙行公司的诉讼请求符合合同约定及法律规定,但逾期支付房屋销售代理费的同期银行贷款利息计算有误,调整后予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定,判决:一、富兴达公司于判决生效后10日内支付玛雅龙行公司房屋销售代理费(佣金和溢价款)4307955元、逾期支付房屋销售代理费的同期银行贷款利息344448元(4307955元×64%/365天×456天);二、驳回富兴达公司的反诉请求;如果未按判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44058元、财产保全费5000元由富兴达公司负担,反诉费25108由富兴达公司负担。

  上诉人富兴达公司不服原审法院上述判决,向本院上诉称:一、根据《商品房销售管理办法》第28条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”以及银价发(2010)51号文件即《关于规范房地产经纪收费的通知》中针对收费标准作出的“房屋买卖代理收费按成交总额03%-2%的标准向交易双方或者一方收取,最高不得超过成交总额的2%,实行独家代理的最高不得超过成交金额的3%”之规定,玛雅龙行公司诉请佣金以外的溢价款,且收费标准超过3%的上限,违反了法律、法规的强制性规定,双方合同中关于溢价款的约定是无效的。一审法院适用法律错误。二、一审判决认定的事实不清,证据不足。双方合同明确约定,计算佣金及溢价款的标准是按照每套房屋的销售情况按件提取。玛雅龙行公司在一审中没有提供其请求的佣金及溢价款的具体计算明细,富兴达公司与玛雅龙行公司双方也没有对此作过任何财务核算。一审法院在没有查清玛雅龙行公司的一审诉讼请求中的溢价款计算明细的情况下,就认可其诉请,缺乏事实依据。三、玛雅龙行公司在执行委托代理销售权限过程中,滥用代理权,不执行双方制定的价格方案,以低于双方约定的销售底价进行销售,没有实现合同目的,还给富兴达公司造成了严重损失,根据《合同法》第四百一十条的规定,富兴达公司有权解除合同,并根据《房地产经纪管理办法》第十九条“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金”之规定,要求玛雅龙行公司返还已支付的房屋代理费用,并承担违约金和赔偿富兴达公司的损失。富兴达公司一审的反诉请求符合法律规定,应予以支持。综上,请求判令:1、依法撤销银川市中级人民法院作出的(2012)银民商初字第116号民事判决;2、驳回玛雅龙行公司的一审诉讼请求;3、支持富兴达公司的一审反诉请求;4、玛雅龙行公司承担本案一、二审全部诉讼费用。

  被上诉人玛雅龙行公司答辩称:1、依据双方签字的“西湖人家”对账表反应的销售总额和销售面积,按照合同约定计算的代理费和溢价款。一审据此作出判决正确。2、玛雅龙行公司实施的销售代理行为投入了大量的营销和广告费用,承担销售风险,不是简单的中介服务,而是销售代理合同。玛雅龙行公司按照合同约定完全履行了合同,一审认定合同有效正确,不存在合同无效的情形。富兴达公司认为本案应适用建设部《商品房销售管理办法》第28条错误。玛雅龙行公司的销售是得到富兴达公司的认可,不存在越权代理,给富兴达公司造成损失的问题。

  上诉人富兴达公司与被上诉人玛雅龙行公司二审均未提交新证据且双方均坚持一审时的举证质证意见。

  玛雅龙行公司对一审查明的事实无异议,富兴达公司对应支付玛雅龙行公司佣金3734619元和房屋销售溢价款3921512元,以及尚欠玛雅龙行公司佣金及溢价款4307955元有异议,对其它事实无异议。

  本院对一审查明的事实中,双方无异议的部分予以确认。

  二审另查明,双方签订的《房地产项目代理合同》涉及的房产包括“西湖人家”项目一期、二期及商铺。2009年6月,富兴达公司的法定代表人刘良富在“西湖人家一期4+1、5+1多层表价方案”上签字“按此价格执行”,玛雅龙行公司的法定代表人张平在该表价方案上签字“同意”。双方均认可依据上述表价方案列明价格减70元,即分别得出一期各楼层底价。同年9月,富兴达公司的董事长刘良富在“西湖人家第三次溢价18-31号楼多层开盘价一览表”上签字,注明“18-31某楼底价平均价以1927元/㎡为准,表价以2010元/㎡为准,溢价83元/㎡,同意按此执行。”该表涉及的楼房为二期。该表涉及多次溢价,而第一次溢价的均价为1927元,故依据刘良富签上述签注意见,第一次溢价中各楼层价格作为二期各楼层的底价。同年9月,富兴达公司的董事长刘良富在商铺制定价格表中签字“按此价格执行”,该表对商铺的底价做了约定。2011年3月17日,双方签订“西湖人家”对账表,载明:西湖人家一期销售楼号为1-16某、19某、20某、22某、23某,成交金额为110347424元。玛雅龙行公司自认,一期的12-1-1F-1及23-1-1F-1两套房产属于其自购房不应计算在成交金额里,该两套房产的定价总计为1332288元,故一期成交金额为109015136元(110347424元-1332288元)。依据表价方案各楼层表价减70元即为一期各楼层底价计算,西湖人家项目一期,富兴达公司应支付的佣金为1962272元(109015136元×18%),房屋销售溢价款为1391346元(3478365元×40%)。西湖人家二期销售楼号为18某、21某、25某、26某、28-31某,成交金额为58004500元,依据西湖人家第三次溢价暨18-31某多层开盘价一览表中第一次溢价作为二期各楼层的底价计算,西湖人家项目二期,富兴达公司应支付的佣金为1044081元(58004500元×18%),房屋销售溢价款为1512878元(3782196元×40%)。西湖人家商铺成交金额为33025023元,玛雅龙行公司自认,商网中的3号A20及9号B35-A两套属于其自购房不应计算在成交金额里,该两套房产的定价总计为1651211元,故商铺的成交金额为31373812元(33025023元-1651211元)。西湖人家项目商铺,富兴达公司应支付的佣金为690224元(31373812元×22%),房屋销售溢价款为1000314元(2500785元×40%)。截止2011年11月18日,西湖人家项目富兴达公司应支付玛雅龙行公司房屋销售佣金3696577元(1962272元+1044081元+690224元)和房屋销售溢价款3904538元(1391346元+1512878元+1000314元)。富兴达公司己支付玛雅龙行公司佣金和溢价款3348176元,尚欠佣金和溢价款4252939元。

  本院认为,富兴达公司根据《商品房销售管理办法》第28条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”以及银川市物价局《关于规范房地产经纪收费的通知》的规定,认为玛雅龙行公司关于溢价款的诉请,收费标准超过3%的上限,违反了法律、法规的强制性规定,因此,双方合同中关于溢价款的约定无效,不应支付溢价款。但上述相关规定只是针对房地产销售,而本案中双方签订的《房地产项目代理合同》显示,玛雅龙行公司的义务包括整体项目的策划、宣传、销售,并承担相关的广告费用,不同于一般的房屋中介,因此不适用上述规定,玛雅龙行公司与富兴达公司签订的《房地产项目代理合同》是双方真实意思表示,合法有效。合同中对于佣金和溢价款做出了约定,双方应按照合同约定履行。富兴达公司关于溢价款约定无效,不应支付溢价款的理由不成立。

  玛雅龙行公司依据双方签字确认的《西湖人家对账表》中确认的房屋的面积、最终成交价及顶账情况,以及双方确认的底价,在扣除其自购的四套房产后,计算出西湖人家项目富兴达公司应支付玛雅龙行公司房屋销售佣金3696577元和房屋销售溢价款3904538元。富兴达公司己支付玛雅龙行公司佣金和溢价款3348176元,尚欠佣金和溢价款4252939元,应予以支付,并支付逾期付款付利息340049元(4252939元×64%/365天×465天),应予以确认。对签订对账单之后售出的房屋,玛雅龙行公司无证据予以证明,原审判决对该部分佣金及溢价款予以支持不当。

  根据合同约定,(预)销售合同是富兴达公司与客户签订的,房款也是富兴达公司直接收取的。富兴达公司认为玛雅龙行公司滥用代理权以低于双方约定的销售底价进行销售,缺乏证据予以证明。因此,富兴达公司据此要求解除合同、玛雅龙行公司返还其已支付的佣金以及支付违约金、损失的上诉请求亦不能成立。

  综上,富兴达公司的上诉请求不成立,本院不予支持。但原审判决对富兴达公司应支付的佣金和溢价款计算有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定,判决如下:

  一、维持银川市中级人民法院(2012)银民商初字第116号判决第二项;

  二、变更银川市中级人民法院(2012)银民商初字第116号判决第一项为:宁夏富兴达房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付银川玛雅龙行房地产代理有限公司房屋销售代理费4252939元、逾期付款利息340049元。

  一审案件受理费44058元,保全费5000元,反诉费25108元由银川玛雅龙行房地产代理有限公司负担573元,宁夏富兴达房地产开发有限公司负担73593元;二审案件受理费82642元,由银川玛雅龙行房地产代理有限公司负担1075元,宁夏富兴达房地产开发有限公司负担81567元。

  本判决为终审判决。


审 判 长 董 军

代理审判员 沙 玲

代理审判员 李鼎鼎

二〇一四年六月十日

书 记 员 杨 烨


附:相关法律及司法解释规定

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

……

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定,是终审的判决、裁定。


20200109010638

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