宁德市雄成置业发展有限公司与李贵生商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/06/43福建省宁德市中级人民法院

民事判决书

(2013)宁民终字第473号

  上诉人(原审被告)宁德市雄成置业发展有限公司。

  法定代表人谢成干,董事长。

  委托代理人林威、王昶,福建晨信律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)李贵生。

  上诉人宁德市雄成置业发展有限公司(以下简称雄成公司)因与被上诉人李贵生商品房预售合同纠纷一案,不服蕉城区人民法院(2013)蕉民初字第74号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年5月14日立案受理后,依法组成合议庭,于2013年6月5日、2013年6月19日两次公开开庭审理了本案。上诉人雄成公司的委托代理人林威,被上诉人李贵生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  2013年1月14日,原审原告李贵生向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、被告雄成公司支付原告不符合交房条件的违约金1000元;2、被告雄成公司支付从2012年6月27日起至被告交给原告房屋产权证之日止的违约金,违约金按已付款624730元的日003%计算。一审诉讼期间,雄成公司提起反诉,请求判令:反诉被告李贵生向反诉原告支付居民燃气入户款2800元。

  原审判决认定:

  一、原、被告于2010年11月9日签订商品房买卖合同,原告购买被告开发的宁德市兰亭路6号阳光公寓1幢403室商品房,并支付购房款624730元。

  合同第八条“交付条件与期限”约定,被告应当在2012年3月26日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用:1该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格;2该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件;3小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的,该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成,并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件,双方同意按以下第2种方式处理:原告同意接收,被告支付原告1000元违约金。

  第十四条“关于产权登记”约定,被告应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因,原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,双方同意按下列第2项处理:原告不退房,被告自逾期之日起每日按原告已付款的003%向原告支付违约金。

  合同附件三第16条第(6)项约定,本商品房不设燃气管道。

  二、原告于2012年3月28日收房。

  三、2012年9月19日,福建东侨经济开发区房地产管理局受理了被告开发的宁德市6号阳光公寓商品房的初始登记,被告于2012年10月15日通知原告办理房屋产权证。

  四、被告于2012年2月26日组织勘察、设计、施工、监理等五单位对诉争商品房工程进行竣工验收,该商品房于2011年12月27日报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构未进行抽查。

  原审判决认为:

  一、原告与被告签订的商品房买卖合同第八条“交付条件”第一款第2项约定,该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。合同附件三第16条第(6)项约定,本商品房不设燃气管道。上述约定系被告预先拟定并未与原告协商的格式条款,原、被告对其条款发生争议的,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的,提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”的规定,被告对上述条款未对原告进行提请、说明,应作出不利于提供格式条款一方被告的解释。因此,诉争商品房双方约定交付条件包括燃气管道。

  二、关于被告未在规定日期内达到交房条件的违约金问题。被告于2012年3月28日交付给原告的商品房不具备燃气管道,不符合交房条件,存在违约,根据合同第八条第二款第2项的约定,被告应支付原告违约金1000元。

  三、关于被告迟延办证违约金计算期间问题。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”,及合同第十四条约定,原告办理房屋权属证登记手续,被告负有协助义务,并提供必要的证明文件,被告未在规定时间内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,应当承担违约责任,并支付原告违约金20616元(110天×624730元×003%),违约金从2012年6月27日起计算至被告于2012年10月15日通知原告办理房屋产权证的前一天即2012年10月14日止,共110天。

  综上,原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效,双方当事人应自觉履行合同约定的义务。被告未按合同约定履行义务,存在违约,应支付原告不符合交房条件违约金1000元和迟延办证违约金20616元。诉争商品房双方约定交房条件包括燃气管道,故被告要求原告支付居民燃气入户款2800元,没有事实根据,不予支持。

  原审依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第三十九条、第六十条、第一百一十四条第一款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:

  一、被告宁德市雄成置业发展有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告李贵生不符合交房条件的违约金1000元;

  二、被告宁德市雄成置业发展有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告李贵生迟延办证的违约金20616元;

  三、驳回反诉原告宁德市雄成置业发展有限公司的诉讼请求。

  宣判后,雄成公司不服,向本院提出上诉。

  雄成公司上诉称:

  一、一审法院判决上诉人支付不符合交付条件的违约金1000元,判决不当:1、被上诉人认为该商品房未经竣工验收合格和消防验收合格,仅依据合同第八条第一款第1项提出赔偿请求,一审却依据合同第八条第二款第2项做出判决,超越了被上诉人主张的范围。2、合同附件三第16条第(6)项约定:“本商品房不设燃气管道”,合同第八条第一款第2项所表述的是管道燃气设施要“达到设计要求条件”,故诉争商品房不设燃气管道符合交房条件。

  二、一审法院判决上诉人支付延迟办证的违约金20616元,判决不当:1、迟延办证是买受人的原因造成:上诉人已于2012年7月3日提出竣工备案申请,因业主向有关部门上访,要求开发商增设燃气管道,最终导致房屋产权初始登记延迟,应由买受人承担损失。2、退一步说,即便要建设燃气管道,因未建设燃气管道影响办证,也是政府部门原因引起的。3、上诉人在2012年9月19日办理房屋产权初始预登记后,就尽到办证义务,一审判决违约金计算至2012年10月14日,适用法律不当。

  三、关于管道燃气入户款2800元,因为合同约定不设燃气管道,上诉人未将燃气管道建设费用计入建设成本,所以,该费用应由业主承担。

  综上,请求撤销一审判决,改判支持上诉人的一审反诉请求并对被上诉人的一审诉讼请求予以改判。。

  被上诉人李贵生答辩称:

  一、一审法院判决上诉人支付不符合交付条件的违约金1000元,判决不存在不当:1、被上诉人提出诉争商品房在交付时未安装管道燃气,一审法院依法对上诉人未按约定安装管道燃气不符合交付条件做出判决,合情、合理、合法。2、该商品房不设管道燃气不符合交房条件。在合同附件三第16条第6项“本商品房不设燃气管道”为打印格式,是被上诉人不知情的情况下加入的,上诉人并未对此约定进行提示或说明,也未经双方协商,且排除了买受人主要权利,该条款是无效的。

  二、一审法院判决上诉人支付延迟办证的违约金20616元,判决不存在不当:1、上诉人一审时提交的《要求补充建设液化天然气配套工程的报告》和《承诺函》与被上诉人无关,与本案无关。根据《宁德市人民政府办公室转发市建设局关于宁德市推进液化气天然气(LNG项目)建设意见的通知》(宁政办(2007)275号文件)规定:配套建设的管道燃气设施所需费用应当纳入建设项目主体工程的总概算,与主体工程同步设计、同步施工、同步竣工验收;燃气工程未经验收或验收不合格的,建设行政主管部门不予向建设项目的建设单位办理建设工程竣工验收备案手续。据此,上诉人未安装管道燃气不具备竣工备案条件,才导致建设部门暂缓办理竣工备案手续。2、本案是上诉人自己不履行有关合同法规定,所产生的违约责任应自行承担,不应将此责任推卸给政府部门。3、一审判决违约金计算至2012年10月14日,不存在适用法律不当。

  三、管道燃气入户款人民币2800元,费用不应由业主承担。根据上述宁政办(2007)275号文:(5)建设单位应将管道燃气建设费纳入工程造价,不得再向住户另外收取此项费用。故安装燃气管道费用不应由被上诉人承担。

  综上,请求驳回上诉,维持原判。

  经审理查明:

  1、本案诉争房号应为402室而非403室;

  2、除房号外,原审所认定的其他事实;

  3、本案阳光公寓所提交给规划主管部门的《阳光公寓设计方案》中无燃气管道,但根据宁德市城区管道燃气专项规划(2005-2020),阳光公寓在宁德市管道燃气供气规划范围内。现上诉人已为被上诉人安装燃气管道,费用为2800元。

  双方对上述事实及相应北京中华建规划设计研究院有限公司《阳光公寓设计方案》、宁德市住房和城乡建设局宁建函(2013)164号《关于阳光公寓是否在管道燃气规划区的答复函》、上诉人与宁德安然燃气有限公司于2012年7月签订的《居民燃气入户合同(集体)》的真实性无异议,本院予以认定。

  本案争议焦点为:1、安装燃气管道设施是否上诉人的合同义务及其费用负担;2、逾期协助办证违约金。本院就此分析、认定如下。

  一、安装燃气管道设施是否上诉人的合同义务及其费用负担

  本院认为,福建省人大常委会《福建省燃气管理条例》第八条明确规定:“在管道燃气供气规划区内,新建住宅建筑,建设单位应当配套建设规划红线范围内的管道燃气设施,并与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收”。本案诉争阳光公寓在管道燃气供气规划区内,故诉争商品房配套建设管道燃气设施属上诉人法定义务。

  虽然诉争合同附件三第16条第(6)项约定:“本商品房不设燃气管道”,但根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,该项约定免除了上诉人的法定义务,应属无效。

  故上诉人仍负有安装燃气管道设施的法定合同义务,其未完成此项义务,不符合交房条件,应依诉争合同第八条约定承担违约金。上诉人认为其无安装燃气管道合同义务的主张无理,不予支持。由于燃气管道属法定义务,且属交房条件范畴,故不存在超出被上诉人原审诉讼理由范围的问题,对上诉人此项上诉理由亦不予支持。

  本案燃气管道设施既属开发商法定义务,则其费用应纳入诉争商品房综合造价与销售价格中。上诉人如认为销售费用中未包括燃气管道,对此应承担举证责任,但其未提供证据证明,应承担举证不能的法律后果。故上诉人无权要求被上诉人在购房款之外再行支付燃气管道设施费用。上诉人对此上诉无理,不予支持。

  二、逾期协助办证违约金

  本院认为,依合同第十四条约定,上诉人应于交房后60日内(即2012年5月28日前)办理房屋所有权初始预登记,其迟至2012年9月19日才完成此项义务,已构成违约,自应依该条约定承担逾期协助办证违约金。

  合同义务属严格责任,只要上诉人未完成此义务,即应承担违约责任,故政府对此是否有过错与本案无关;何况如上分析,燃气管道属上诉人法定义务,即使竣工备案延迟原因在于燃气管道问题,责任也在于上诉人,应由其向购房者承担相应合同违约责任。故对上诉人此项上诉理由不予支持。

  上诉人以其无安装燃气管道义务为由,认为因被上诉人对此上访导致初始登记延迟,此期间责任应由被上诉人承担。但如上所述,上诉人负有安装燃气管道设施的义务,故上诉人此理由亦不成立,不予支持,对被上诉人有无对此上访及上访有无导致初始登记延迟等不再分析认定。

  房屋所有权初始预登记系由开发商向有关主管部门申办,故何时完成开发商最为清楚。开发商办结初始登记后通知众多购房者,此种做法较购房者自行查询更为合理、经济且符合交易习惯。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定,开发商对初始登记义务应负有通知的附随义务。本案上诉人虽于2012年9月19日完成初始登记,但其至2012年10月15日才履行通知义务,原审据此确定逾期协助办证违约金计算至2012年10月14日止并无不当。上诉人关于逾期协助办证违约金只能计算至初始登记之日止的上诉主张亦不成立,不予支持。

  综上所述,本院认为,上诉人的各项上诉理由依据均不足,其上诉应予驳回。原审判决正确,应予维持。依照《福建省燃气管理条例》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审诉讼费410元,由上诉人雄成公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  余梓安

代理审判员  陈富强

代理审判员  陈光华

二〇一三年六月二十日

书 记 员  叶婷婷


附主要法律条文:

福建省人大常委会《福建省燃气管理条例》

第八条在管道燃气供气规划区内,新建、改建、扩建住宅建筑和其他需要使用燃气的建筑,以及管道燃气供气规划区外需要使用燃气的高层民用建筑,建设单位应当配套建设规划红线范围内的管道燃气设施,并与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。


20200109010643

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