宁波海曙龙升制衣有限公司与李铁军房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/06/55浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

(2014)浙甬民二终字第341号

  上诉人(原审原告):宁波海曙龙升制衣有限公司。

  法定代表人:TIMOTHYJOSEPHHENNESSY。

  委托代理人:王少峰。

  被上诉人(原审被告):李铁军。

  委托代理人:施周。

  上诉人宁波海曙龙升制衣有限公司因与被上诉人李铁军房屋租赁合同纠纷一案,不服宁波市鄞州区人民法院于2014年4月8日作出的(2014)甬鄞民初字第190号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年5月12日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

  原审法院经审理认定:2012年8月21日,原、被告签订《房屋租赁合同》及附件,被告将位于宁波市鄞州区石碶街道求精路666号2号楼内90间房屋出租给原告作为住宿使用,租赁期限为3年,2012年10月15日至2015年10月14日,被告应于2012年10月15日向原告交付房屋;年租金939600元,其中每间租金含税价870元内含卫生管理费,先付后用,按每5个月为一个支付期,租金自合同约定的交房日开始计算,首期租金391500元于签订合同后5天内先支付50000元,剩余款项(含保证金)441500元于2012年9月10日前付清,以后各期租金在每一支付期开始的前一个月全额付清;原告向被告支付100000元作为履行合同义务的保证金,被告应于双方终止(解除)租赁关系后五日内将上述保证金无息退还给原告;合同附件对租赁物内的附属设施进行了详细约定。同日,涉案房屋所有人宁波茂盛园林建设有限公司(以下简称茂盛公司)出具说明一份,表明其与被告于2011年11月24日签订房屋租赁合同,将宁波市鄞州区石碶求精路666号2号楼第二至五楼出租给被告,租赁期限为2011年12月1日至2016年11月30日,同意被告在租赁期内将该房屋转租给原告。合同签订后,原告按约支付保证金100000元,租金支付至2014年1月14日,被告亦按约交付房屋,原告安排其公司员工陆续入住,入住时每人自被告处领取房屋钥匙并支付钥匙押金每把20元。2013年10月19日,涉案房屋三楼337房间发生火灾,事故原因至今未查明。同年11月29日,原告搬离涉案房屋,但并未与被告办理房屋交接手续。同年12月3日,原告向被告邮寄告知书一份,被告并未收到。

  原审法院另查明:2008年7月25日,宁波市公安局鄞州分局消防大队(以下简称消防大队)对位于宁波市鄞州区石碶街道后仓村茂盛公司的2某车间、辅助用房工程(即涉案房屋)进行了消防验收并出具了建筑工程消防设计验收意见书,评定该工程消防验收合格,并载明该工程如需改建、扩建、内部装修和功能改变,应依法向消防大队申请建筑消防工程设计审核和验收。涉案房屋房产证登记的幢号为0141,建筑面积945371平方米,设计用途为工业。被告向茂盛公司承租涉案房屋二至五层后进行了砌墙、粉刷等内部装修,将厂房分隔为若干房间,但并未向消防部门申请消防验收。

  原审原告宁波海曙龙升制衣有限公司于2014年1月8日诉至原审法院,请求判令:1确认原审原告与原审被告签订的《房屋租赁合同》无效;2原审被告返还原审原告保证金100000元、未使用房屋的租金130500元、火灾损失4000元、押金2720元,共计237220元。

  原审法院经审理认为:违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效,本案争议焦点在于被告将涉案厂房改造为用于住宿的房屋,但未取得建设工程规划许可证也未经消防验收,是否导致房屋租赁合同无效。首先,被告改造涉案厂房未取得建设工程规划许可证是否导致房屋租赁合同无效。该院认为,被告对涉案厂房的改造是通过砌墙将每一层分隔成多个房间并进行粉刷,并未改变厂房的主体及承重结构,因此被告改造厂房的行为并非改建、扩建,只能称之为装修,被告的装修行为未取得建设工程规划许可证,不属于法律、行政法规规定的房屋租赁合同无效的范围。其次,被告改造涉案厂房未经消防验收是否导致房屋租赁合同无效。该院认为,根据《建筑工程消防设计验收意见书》的规定,被告对涉案厂房进行内部装修应当进行消防验收,根据《中华人民共和国消防法》的规定,依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收,禁止投入使用。但法律、行政法规并未明确规定出租人就未经消防验收的房屋与承租人订立的租赁合同无效,且涉案房屋内部有固定的消防设施,现也未明确火灾系涉案房屋自身原因导致,故原告以此要求确认房屋租赁合同无效,难以支持。综上,原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性效力性规定,应为合法有效,对于原告要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求,不予支持,据此,原告要求退还保证金、未使用部分租金、押金的诉讼请求,无法律依据,亦不予支持。对原告要求被告赔偿火灾损失4000元的诉讼请求,由于事故责任尚未确定,且事故当事人系原告公司员工黄吉星等人,与原告及本案房屋租赁合同纠纷均无关联,故对该诉讼请求不予支持。

  据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,作出如下判决:驳回原告宁波海曙龙升制衣有限公司的诉讼请求。案件受理费4858元,减半收取2429元,由原告宁波海曙龙升制衣有限公司负担。

  宣判后,原审原告宁波海曙龙升制衣有限公司不服,上诉至本院,称:1被上诉人将涉案厂房改建的行为应认定为未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,根据法律规定,双方当事人签订的《房屋租赁合同》应属无效;2根据法律规定,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。被上诉人将厂房改建为宿舍公寓楼,改变原建筑消防工程设计及功能,必须经消防验收,现被上诉人未重新申请消防验收,就将部分厂房出租给上诉人,违反了法律、行政法规禁止投入使用的效力性强制规定。原审法院认定事实不清,适用法律错误。请求撤销原判,改判支持上诉人的诉讼请求。

  被上诉人李铁军答辩称:涉案房屋取得了房产证、土地证,是合法建筑,被上诉人只是对房屋进行了内部装修,未改变房屋的结构,不属于新建、改建或者扩建,也就不需要就装修行为领取规划许可证,上诉人称需领取规划许可证,无法律依据。涉案房屋在装修前通过了消防验收,装修后无需验收,不验收并不会导致租赁合同无效。请求驳回上诉,维持原判。

  在二审期间,双方均未提供新的证据。

  本院对原审法院认定的事实予以确认。

  本院认为:本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应属有效,各方均应依约履行。现上诉人提出被上诉人对厂房改建属于未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,但被上诉人改造厂房的行为并非改建、扩建,只能称之为装修,故上诉人以此为由主张合同无效,本院难以支持。上诉人另提出被上诉人将厂房改建为宿舍公寓楼后,必须经消防验收。本院认为,上诉人的诉讼请求为确认租赁合同无效,而是否经消防验收并不会影响本案中《房屋租赁合同》的效力,故对上诉人该项诉讼请求,本院不予采信。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决妥当。上诉人的上诉理由不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费4858元,由上诉人宁波海曙龙升制衣有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  黄永森

审 判 员  赵保法

代理审判员  莫爱萍

二〇一四年六月二十日

代书 记员  潘芬芬


20200109010655

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