安乙等与杨某某房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/07/00上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第2413号

  上诉人(原审被告)安乙。

  上诉人(原审被告)安甲。

  上诉人(原审被告)翁某某。

  上列两上诉人共同委托代理人邹甫文,上海昊坤律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)杨某某。

  委托代理人印文欣,上海政明律师事务所律师。

  委托代理人唐云,上海政明律师事务所律师。

  上诉人安乙、安甲、翁某某因与被上诉人杨某某房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2012)宝民三(民)初字第1090号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2011年9月27日,杨某某与安乙、安甲、翁某某在上海畅原房地产经纪事务所居间下,就上海市宝山区纬地路XX弄XX号XXX室房屋买卖事宜签订了《房地产买卖居间协议》。同日,双方签订《房地产买卖协议》,约定:杨某某向安乙、安甲、翁某某购买系争房屋;房价240万元,首期房价款72万元,第二期163万元通过银行贷款支付,尾款5万元在安乙、安甲、翁某某收到银行放款后3日内交付房屋的同时支付给安乙、安甲、翁某某;双方同意于本协议签署后70日内前往中介处签订示范文本合同。除另有约定外,前述约定期满日为双方签订示范文本合同之日;杨某某应在签订示范文本合同并申请办理公证手续(若需)后7日内支付首期房价款72万元并申请银行贷款,若杨某某申请的贷款额度不足或无法取得贷款,应在送件同时将相应部分房价款支付给安乙、安甲、翁某某。协议第六条手写部分约定,赠送该房所有家具、家电(不含钢琴),详见家具清单。待买受方自有一期住房出售后,支付给出售方60%以上的房价款作为首付款。协议签订后,杨某某支付了定金12万元及房款3万元。

  2011年12月7日,杨某某发函给安乙、安甲、翁某某,表示安乙、安甲、翁某某未能在约定的70日内到中介处签订合同,特催告其在2日内前往签约,否则应承担违约责任。安乙、安甲、翁某某收到此函后找到杨某某协商,杨某某在函上注明催告函作废,时间双方另定。后,双方约到12月18日签订合同,因该日中介和安乙、安甲、翁某某争执未能签订合同。之后三方在12月27日、29日协商签订合同,但因对首付比例及支付时间产生争议,未能成功签订合同。

  原审审理中,安乙、安甲、翁某某提供录音两份,证明因杨某某钱款不足,所以不愿意签订合同,是杨某某违约。杨某某对该录音真实性不予认可,表示因安乙、安甲、翁某某不顾杨某某自有房屋尚未出售这一条件,明确要求直接支付60%的房价款为首付款才导致未能签合同。安乙、安甲、翁某某还申请证人涂甲、余甲出庭作证。证言内容为,12月27日晚,三方谈签约,安乙、安甲、翁某某要求按协议来履行,若能付首付30%,就先付30%,杨某某要按照协议,等自有房屋出售之后,才能付首付。双方没有谈到首付应该是30%还是60%。杨某某认为证人证言能反映出杨某某从未表示过自己凑不出首付。安乙、安甲、翁某某对证人证言无异议。杨某某申请居间经办人员朱甲出庭作证,证人表示,当时杨某某自有房屋在中介处挂牌待售,同时欲另外买房。2011年9月27日,杨某某和安甲、翁某某经居间,谈定总价款240万元,当时说首付30%,贷款70%,家具家电全部送。后来安乙来了,说自己要另外买房子,要求多付点首付款,杨某某表示现有首付款70多万,如果等杨某某自有房屋卖掉了,也愿意多付首付款,于是形成了协议第六条。后被告认为240万元卖低了,不愿意送家具家电。双方未能按协议约定期间签合同,三方最终确定在12月27日、29日两次磋商签约,安乙、安甲、翁某某要求除必须先付30%首付款外,剩余还有30%的支付要做出时间上的约定。中介建议剩余30%最晚在2012年3月20日支付,杨某某对该约定没异议,但安乙、安甲、翁某某不同意。最终没有谈成。杨某某对证人证言无异议,安乙、安甲、翁某某认为证人和杨某某有利益关系,不予认可。

  以上事实,有《房地产居间协议》、《房地产买卖协议》、收款收据、催告函及当事人陈述等证据为证,有关证据已经庭审质证,可以认定。

  原审法院认为,双方当事人签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思,对双方均有约束力。双方的证人证言均较为客观,法院予以采信。证人证言反映出,双方就签约时间一再更改,最终商定在2011年12月29日签订合同,但该日未能签订合同的原因在于双方对于房款支付这一重要条款尚未完全明确约定,即对首付款的比例、支付条件存在不一致约定,从而导致买卖双方的不同理解。双方就首付款应当是房价款的30%还是60%,是在签合同后7日内支付还是在原告自有房屋出售后支付未能达成一致意见,导致最终没有签订合同。合同未能签订系首付款支付约定不一致所致,双方均不需承担违约责任。故杨某某要求安乙、安甲、翁某某双倍返还定金的请求法院不予支持,同时因本案的买卖双方均无意继续履行,安乙、安甲、翁某某也应当将收取的定金和房款返还。据此,判决:一、安乙、安甲、翁某某于判决生效之日起十日内返还杨某某定金12万元和房款3万元;二、杨某某的其他诉讼请求不予支持。案件受理费减半收取2,675元,由杨某某及安乙、安甲、翁某某各负担1,3375元。

  原审法院判决后,安乙、安甲、翁某某不服,向本院提起上诉,认为原审判决认定事实有误。本案并不存在首付款比例不一的问题。双方在《房地产居间协议》和《房地产买卖协议》明确首付款为总房款的30%,所谓60%首付款是表述杨某某自有房屋出售后可以支付60%首付款,该条款是对30%首付款的补充,而不是否定。30%首付款比例始终是当事人真实意思表示,不存在岐义。杨某某要求在自有房屋出售后可以支付60%首付款,属对首付款比例和支付时间的改变,上诉人不能接受。由于被上诉人违约导致买卖合同未能签订,被上诉人请求返还定金没有依据,请求撤销一审判决,改判没收被上诉人支付的12万元定金。

  被上诉人辩称,本案不存在买方不愿意买房的情况,在2011年12月初,双方对首付款的比例有过争议,在中介协调下,在12月底,双方认可了30%首付款比例,但因被上诉人自有房屋未出售带来贷款不足的问题,双方对贷款不足部分的款项支付时间发生争议,中介公司估算为2012年3月20日,上诉人不同意,导致买卖合同未订立。鉴于被上诉人不存在违约行为,故原审法院判令上诉人返还定金和预付款,该判决正确,请求予以维持。

  本院经审理查明,原审法院认定事实无误,本院予以确认。

  本院认为,关于首付款比例,系争协议中有比例不同的表述,因杨某某是否能出售自有房屋存在变数,在正式签订买卖合同会发生首付款比例、贷款不足部分支付时间等需要协调的问题,出庭作证的中介公司工作人员证实了双方在磋商时发生的争议。最终,双方贷款不足部分支付时间争执不下,致买卖合同未能订立。原审法院基于双方均无恶意违约的本意,判决双方互不承担责任。该判决未致当事人利益失衡,本院予以认同。鉴于上诉人的上诉不能确定被上诉人存在违约行为,对其主张本院不予认可。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费2,675元,由上诉人安乙、安甲、翁某某负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长马全耀

审 判 员汪 毅

代理审判员彭 辰

二○一二年十二月十四日

书 记 员李 娜


20200109010700

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