张某诉某某公司房屋买卖合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/11/55湖南省长沙县人民法院

民事判决书

         (2012)长县民初字第1598号


  原告张某。

  委托代理人易某,长沙市某法律服务所法律工作者。

  被告某某公司。

  法定代表人王某,董事长。

  委托代理人肖某,湖南某某律师事务所律师。

  原告张某诉被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2012年7月26日立案受理后,依法由代理审判员刘萍萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人易某、被告某某公司的委托代理人肖某均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

  原告张某诉称,原、被告于2007年5月23日签订《商品房销售合同书》,原告向被告支付全部购房款、契税及房屋维修基金。根据合同约定,被告应于2007年12月30日交房,但由于2008年冰灾,致使房屋质量不合格,之后被告对房屋进行了维修。根据合同第十四条约定,被告应于交房后365个工作日为原告办理房屋产权证,原告多次催促,被告以各种借口拖延,原告至今未取得房屋产权证。原告诉至法院,请求判令被告将位于长沙县某乡某小区某栋房屋产权证办理至原告名下并按照同期人民银行贷款利息631%的标准支付逾期办理房产证的两年违约金21781829元及至取得产权证之日止的利息。

  被告某某公司辩称,被告迟延办理房产证的主要原因是某小区违章建筑一直未整改导致消防验收未通过造成的。某小区部分业主擅自改变原房屋设计,加层扩建,违章面积达8000多平方米,行政主管部门下达整改通知后,被告多次要求有关业主整改,但仍有部分业主未整改,导致延期办证,延期办证并非被告原因造成。房产未取得房产证也不会影响居住、使用,原告也没有举证证明迟延办证给其造成的经济损失,原告主张按照年利率631%的标准计算的违约金远远高出其所受到的实际损失,请求法院酌情降低违约金数额。


  经审理查明,长沙县某乡于2011年4月更名为长沙县某镇。2007年5月23日,张某作为乙方与甲方某某公司签订《房屋购销合同书》,购买位于长沙县某乡某小区某栋框架兼砖混结构商品房一套。合同第八条约定“甲方须于2007年12月30日前,将经竣工验收合格并符合本合同附件五所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方。但如因乙方要求设计变更或遇不可抗拒的原因,甲方可据实予以延期”;合同第十四条约定“甲方代乙方办理该商品房产权登记证,双方商定自该商品房交付乙方后365个工作日内办妥有关手续,并按国家有关政策法规双方各自承担办证所学相关税费。乙方在本合同签订时必须按附件二预交办证所需费用,由甲方代收代缴,如因乙方缓交税费及其他费用造成办理产权手续时间延后,后果由乙方自负。”合同签订后,张某按合同约定向某某公司支付购房款1725 977元,契税69 039元,公共维修基金34520元等全部费用。2007年12月间,某某公司通知张某收房,张某在收房时发现房屋存在部分问题并要求某某公司整改,后双方经协商,于2008年4月间将房屋交付使用。因某某公司至今未按合同约定为张某办理商品房产权登记证,张某与某某公司多次沟通未果,遂诉至本院并提出前述诉请。

  另查明,2010年7月8日,长沙市公安消防支队向某某公司下达长公消验查[2010]第014号《建设工程竣工验收消防违法通知书》,认定某某小区小住宅工程存在消防车道设置不符合要求、部分建筑改变原设计擅自加层的违法问题,评定工程竣工验收消防检查不合格。2009年12月25日,长沙县城市管理行政执法局向某某公司下达长县行处字规划中队01组(2009)第0601034号《行政处罚决定书》,认定某某公司未按建设工程规定许可证的批准,在其开发的某某小区项目擅自扩建5栋房屋,违建面积为8482平方米,给予行政处罚。庭审过程中,某某公司认可张某没有违建行为;张某主张自2010年6月20日起计算逾期办理房屋产权登记证的违约金,某某公司认可2010年6月20日为逾期起算日。

  上述事实,有《房屋购销合同书》、销售不动产统一发票、收款收据、商品房交付验收表、《建设工程竣工验收消防违法通知书》、《行政处罚决定书》、当事人陈述、庭审笔录予以证实,足以认定。

  本院认为,张某与某某公司签订的《房屋购销合同书》是依据相关法律规定,双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的协议,是依法成立的合同,对双方具有法律约束力,双方应当遵循诚实信用原则,全面履行合同义务。张某作为房屋买受人,已经按照合同约定履行了支付购房款等全部费用的义务且其本身不存在违建等影响办理房屋产权证情形,某某公司作为出卖人,则应当按照《房屋购销合同书》第十四条约定的期限履行代张某办理商品房产权登记证之义务。某某公司至今未能履行代办义务,张某要求某某公司将位于长沙县某乡某小区某栋框架兼砖混结构商品房产权登记证办理至其名下的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。某某公司违反合同约定未在期限内代张某办理商品房产权登记证属违约行为,该违约行为致使张某至今未能取得房屋物权登记,张某虽未举证证明由此给其造成的经济损失,但未能取得房屋物权登记会给张某在物权的设立、变更、转让和消灭及行使相关基于物权产生的权利时造成不便和风险,张某主张违约金合法合理,本院予以支持。张某与某某公司均认可计算逾期办理商品房产权登记证违约金的起算时间为2010年6月20日,系双方自行处分其民事权利的行为,本院予以确认。双方没有约定违约金,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2010年6月20日施行的6个月以内贷款基准年利率为486%,根据中国人民银行公布的计收逾期贷款加收30%-50%罚息利率的规定,张某主张按631%的年利息标准计算违约金不违反法律规定,本院予以支持。即从2010年6月20日起计算至2012年6月19日止,违约金为21781829元;2012年6月20日起至某某公司代为办理商品房产权登记证之日止的违约金,以张某支付的购房款1 725977元为基数,按照631%的年利息标准计算。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定,判决如下:

  一、限被告某某公司在本判决生效之日起六十日内将位于长沙县某乡某小区某栋框架兼砖混结构商品房产权登记证办理至其原告张某名下;

  二、限被告某某公司在本判决生效之日起十日内支付原告张某从2010年6月20日起至2012年6月19日止逾期办理商品房产权登记证违约金217 81829元;

  三、被告某某公司以原告张某支付的购房款1 725977元为基数,按照631%的年利息标准支付原告张某从2012年6月20日起至办理完商品房产权登记证之日止的逾期违约金,此违约金在办理完商品房产权登记证十日内支付。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


  本案受理费4567元,减半收取22835元,由被告某某公司负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

           代理审判员  刘 萍 萍  

         二O一二年九月十九日 

         书 记 员  李   华  


20200109011155

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