施科实与南通市金威置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/15/01江苏省南通市中级人民法院

民事判决书

(2013)通中民终字第0295号

  上诉人(原审原告)施科实。

  委托代理人徐亚兵,江苏丰亚律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)南通市金威置业有限公司。

  法定代表人朱近峰,董事长。

  委托代理人黄亮,江苏苏骏律师事务所律师。

  委托代理人黄永峰,江苏苏骏律师事务所律师实习律师。

  上诉人施科实因与被上诉人南通市金威置业有限公司(以下简称金威公司)商品房销售合同纠纷一案,不服如皋市人民法院(2012)皋民初字第2522号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原审查明,2008年5月21日,施科实与金威公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定:施科实向金威公司购买位于如城镇金九华府的第10幢1单元501号现房一套,房屋产权登记建筑面积16337平方米,单价2960元,总金额483575元,付款方式为一次性付款;出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用(未约定交付期限);出卖人应当在商品房交付使用后小区综合验收完成日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列1、2项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还就相关事宜作了约定。合同签订后施科实按约交付了购房款,金威公司于当日将合同约定房屋交付给了施科实。

  另查明,金九华府一期已完成小区综合验收,金威公司已于2012年7月3日就一期办理了如房销(2012)110号商品房销售备案证明书。金九华府二期小区综合验收尚未完成,金威公司就金九华府二期尚未取得商品房销售备案证明书。金九华府部分购房人在小区综合验收完成前已办理了产权证。

  为产权证办理事宜,施科实诉至法院,要求金威公司协助办理房屋所有权转移登记手续,并支付违约金81129元(以购房款483575元为基数,按照短期利率486%,自2008年9月1日起算至2012年2月底),诉讼费用金威承担。

  原审法院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,应受法律保护,双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。施科实作为买受人按约支付了购房款,金威公司作为出卖人也已按约交付了房屋。本案现争议焦点是施科实未能取得房屋权属证书,金威公司是否应当履行协助义务以及是否应当承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“…房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”。根据该规定,金威公司作为出卖人在办理房屋产权登记手续中负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及协助办理房产证的义务。双方签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在商品房交付使用后小区综合验收完成日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案”,该约定也并不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。但如果产权登记机构并不以小区综合验收完成为登记前提条件,在小区综合验收完成前亦予办理产权登记的,金威公司不得以该条款拒绝购房人将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及协助办理房产证的要求。现有证据表明金九华府小区综合验收完成前已有部分购房人领取了产权证,故无论小区综合验收是否完成,金威公司均不得拒绝购房人将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及协助办理房产证的要求。施科实要求金威公司协助办理房屋所有权转移登记手续,符合法律规定,法院应予支持。关于施科实主张的未能取得房屋所有权证书的违约金问题,只有基于房屋出卖人的原因未能按期办理产权证的,房屋出卖人才承担相应的违约责任。申请办理房屋产权转移登记手续的义务主体为买受人,出卖人仅负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及协助办理房产证的义务。只有在买受人向产权登记机关申请办理产权转移登记手续,要求出卖人予以协助,出卖人不予协助,或者基于出卖人的其他原因致使房屋权属证书不能办理的,出卖人才承担相应的违约责任。本案施科实作为买受人未能提供证据证明其诉讼前曾向产权登记机关申请办理产权转移登记手续并要求金威公司给予协助而遭金威公司拒绝,或其曾向金威公司直接提出需协助其办理产权转移登记手续的要求而遭其拒绝。在此情形下,不能认定施科实未能办理产权转移登记手续是基于出卖人即金威公司的原因。施科实要求金威公司向其支付未能取得房屋所有权证书的违约金,法院不予支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,判决:一、南通市金威置业有限公司协助施科实办理金九华府第10幢1单元501号房屋产权转移登记手续。二、驳回施科实要求南通市金威置业有限公司支付违约金的诉讼请求。案件受理费955元,由施科实负担915元,南通市金威置业有限公司负担40元。

  宣判后,施科实不服,向本院提起上诉称:1、原审法院举证责任分配不当;2、金威公司为规避迟延交付房屋的风险,将未经综合验收的房屋交付给本人,又以未经综合验收为由无法办理产权证,违背了诚实信用原则,属于选择性适用法律;3、金威公司以小区未通过综合验收为由迟延为本人办理产权证构成违约,应承担相应的违约责任。故请求二审法院依法改判。

  金威公司答辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

  二审中,上诉人施科实向本院提交了如皋市九天房地产开发有限责任公司在2012年3月2日在小区里张贴的一封信,证明开发商明确告知由于两家公司的内部管理问题,导致无法办证,并且承诺在2个月内解决相关办证纠纷。金威公司质证认为,该信不属于新证据,且落款单位是如皋市九天房地产开发有限责任公司,而本案的被上诉人是金威公司。

  本院经审理查明,原审判决认定的基本事实正确,本院予以确认。

  本院认为,本案二审争议焦点为金威公司是否承担逾期协助办理产权登记的违约责任。施科实与金威公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示,其内容并不违反法律规定,应认定为有效合同。双方当事人的权利义务应以合同约定为准。施科实要求金威公司承担违约责任,必须以金威公司存在违反法定或约定义务为前提。房屋交付包含两层意思,事实交付和法律交付,即房屋事实上的交付使用和开发商将产权资料报产权登记机构登记备案使得房屋处于可办理产权登记的状态。我国法律并没有强制要求事实交付和法律交付的时间点完全一致,或者只有在法律上处于可交付状态后才可以进行事实交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可以交付使用。因此,我国法律仅对交付使用有强制性的要求。对于法律交付上的可交付状态,法律并没有强制性规定。双方当事人可以在合同中约定商品房法律交付条件。本案所涉的合同对房屋事实交付以及法律交付的时间点都作了明确约定。案涉合同明确约定在商品房交付使用后小区综合验收完成后由金威公司协助办理产权登记手续。该约定所附加条件并不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。因此,本案所涉房屋法律交付的时间点为综合验收完成。但现有部分小区居民已经在综合验收前领取了产权证,说明当地的房屋产权登记部门并不以综合验收作为产权登记的前提条件。在此情况下,如购房户提出要求,金威公司无须等待综合验收合格,就有义务应当协助办理产权登记手续。金威公司承担违约责任的时间点为买受人向金威公司提出要求时,其承担违约责任也仅在买受人向产权登记机关申请办理产权转移登记手续,要求金威公司予以协助,金威公司不予协助,或者基于金威公司的其他原因致使房屋权属证书不能办理的,金威公司才承担相应的违约责任。本案中,金威公司并不存在违反法律规定或合同约定义务的行为,原审对此评判并无不当,故施科实要求其承担违约责任的诉讼请求,本院不予支持。综上,施科实的上诉理由均不能成立。原审判决基本事实认定清楚,法律适用正确,实体处理并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费1910元,由上诉人施科实负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长 金 玮

代理审判员 季建波

代理审判员 卢 丽

二0一三年五月二日

书 记 员 李新珠


20200109011501

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