丁卫有诉金华市江南红旗大酒店有限公司房屋买卖合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/46/54金华市婺城区人民法院

民事判决书

      

         〔2012〕金婺民初字第3041号


  原告:丁卫有。

  委托代理人:李夏冰,浙江婺州律师事务所律师。

  被告:金华市江南红旗大酒店有限公司。

  法定代表人:叶建新,该公司董事长。

  委托代理人:李国玉,浙江厚望律师事务所律师。

  委托代理人:王婺初,浙江厚望律师事务所律师。

  原告丁卫有为与被告金华市江南红旗大酒店有限公司(下称红旗大酒店)房屋买卖合同纠纷一案,于2012年12月6日向本院提起诉讼。本院于同日受理后,依法由代理审判员周高华独任审判,于2013年1月10日公开开庭进行了审理。原告丁卫有及其委托代理人李夏冰,被告红旗大酒店的委托代理人李国玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告丁卫有起诉称:2010年11月12日,被告红旗大酒店和原告签订《房屋买卖合同》,约定将被告所有的位于金华市双龙南街307号公元大厦第一层125号房屋出卖给原告。合同约定:出卖人交付使用的时间为2011年2月28日,逾期交房超过15日的,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款,并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。合同还约定:出卖人承诺于2011年5月1日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书并交付给买受人;逾期交证超过30日,买受人退房的,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款还给买受人,并自约定日期至实际退款日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订当日,被告收到原告按约支付的第一期购房款计306214元后,向原告开具了发票。逾期后,被告未能向原告交付涉案房屋及相应的产权证书。原告请求法院:1判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》;2判令被告返还原告已付购房款306214元,并支付利息5009355元(利息按每日万分之二点一计算,已从2010年11月12日起计至2012年12月31日,之后利息计至房款还清之日止),共计35630754元;3判令被告支付原告因被告逾期交房所产生的违约金918642元(以已付购房款306214元为基数按3% 计算);4判令被告支付原告因被告逾期交证所产生的违约金3674568元(以已付购房款306214元为基数,已按每日万分之二从2011年5月1日计至2012年12月31日,以后按约计至实际退款日止);5 由被告承担本案全部诉讼费用。

  为证明上述事实及主张,原告向本院提交的证据有:

  1《房屋买卖合同》1份,证明原、被告签订《房屋买卖合同》及相关约定;

  2 发票1张,证明原告已支付给被告306214元购房款;

  3 函、国内特快专递邮件详情单、投递详情跟踪单各1份,证明原告已以发函的形式告知被告,要求被告处理与原告的房屋买卖纠纷,且函件已投妥。

  被告红旗大酒店答辩称:一、 原告请求返还购房款于法无据。1原告所购房屋的性质为商业用房,经营模式为委托经营,有被告提交的《商场铺位委托经营合同书》为证。原告已将所购商铺进行委托经营,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定,被告已交付涉案房屋。2原告主张解除房屋买卖合同的理由不能成立。首先,办理涉案房屋的产权证书受国家政策调控,也需要原告配合缴纳相关税费;其次,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定,原告应在解除事由发生之日起1年内行使,逾期不行使,则该解除权消灭;再次,原告没有履行合同法第九十四、九十六条规定的告知义务。二、双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效,原告要求返还购房款和支付违约金没有事实依据与法律依据,原、被告所签订合同受法律保护,双方均应善意履行。鉴此,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

  被告红旗大酒店向本院提交的证据有:

  《商场铺位委托经营合同书》1份,证明原告已委托金华市公元大厦商业管理有限公司对被告应交付原告的涉案125号房屋进行经营,根据法律规定该涉案房屋视为被告已交付。

  在审理过程中,本院依法组织双方当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核的有关规定,本院认证如下:

  1 对原告证据1、2,被告均无异议。本院认为,该证据来源及形式合法,内容真实可信,且与原告主张的事实、理由及诉请相关。本院确认其证明力。

  2 对原告证据3,被告提出:①该函是发给储佳美的,且不能证明储佳美已收到;②该函的内容无从证实。经查,该函是原告寄给被告的职员储佳美,而且已由储佳美签收;国内特快专递邮件详情单上已载明邮寄的是“要求解除合同并要求赔偿利息及违约金的函”,足以认定被告已收到原告要求解除合同及要求相关赔偿的通知。被告异议不成立。本院确认其证明力。

  3 对被告证据,原告对其关联性有异议:① 该委托合同的受托方不是被告,内容与本案纠纷无关;②该委托合同没有约定委托经营即视为被告交付房屋;③该委托合同生效是以涉案房屋的产权证在约定时间内办妥为前提。经查,与原告签订《商场铺位委托经营合同书》的相对方是金华市公元大厦商业管理有限公司,并非被告;同时,原告并未授权或同意被告将涉案房屋交与金华市公元大厦商业管理有限公司经营管理;原、被告至今未办理房屋交接手续。原告异议成立。本院不确认该证据的证明力。

  根据本院确认证明效力的上述证据及双方当事人及代理人的当庭陈述,本院认定本案事实如下:

  2010年11月12日,原告丁卫有与被告红旗大酒店签订了编号为2010-SY0334的《房屋买卖合同》一份,向被告购买坐落于金华市双龙南街307号公元大厦第一层房号为125的房屋。合同主要内容为:买受人购买的房屋坐落于金华市双龙南街307号公元大厦第一层,房号125,土地使用权年限至2046年10月28日止,设计用途为商业,钢混结构,层高50米,建筑面积1934平方米;计价方式与价款:按建筑面积计算房屋价款,每平方米单价3134509元,总价款606214元;付款方式及期限:买受人于2010年11月12日之前支付房款306214元(含定金2万元),余款300000元于2010年12月15日之前办理按揭贷款手续。房屋交付期限及条件(合同第七条):出卖人应当在2011年2月28日前将房屋交付买受人使用。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人有权据实予以延期:1.遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的;2.因规划、文物、环保、电力、水力等主管部门所采取某项行政措施或遇到重大技术问题或因设计变更而导致建设期延长的。出卖人逾期交房的违约责任:除本合同第七条第二款第1至2项约定的特殊情况以外,出卖人如未按期将房屋交付买受人使用,按下列方式处理:1.逾期不超过15日,自本合同第七条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;2.逾期超过15日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款,并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第七条第一款约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。房屋交接:房屋可以交付使用后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,双方进行验收交接并签署房屋交接单。关于产权登记的约定:出卖人负责办理土地使用权转移登记,取得土地使用权证或土地使用权证明。买受人亦可自行申请该房屋所有权转移登记,取得该房屋《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年5月1日前取得前款规定的土地、房屋权属证书并交付给买受人,买受人自行申请房屋所有权转移登记的除外。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书,双方同意按下列约定处理:1.约定日期起30日内,出卖人交付权属证书或登记证明的,按已付房价款的3%承担违约责任;2.约定日期起30日以后,出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的,双方同意按下列第①、②项处理:①买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并自约定日期至实际退款日止,按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金;②买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止,按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方在合同中还对其他相关权利义务进行了约定。

  签订合同后,原告当天即支付给被告第一期购房款306214元。2011年2月28日,双方约定的交房屋期限届满,被告未向原告交付房屋。2011年5月1日,双方约定的交付权属证书的期限届满,被告未向原告交付权属证书。到本案庭审时,原、被告双方仍未办理房屋交接手续,涉案房屋的权属也未登记到原告名下。

  另查明,因被告涉案房屋已于2009年9月抵押给金华银行,原告未能办理按揭贷款。之后,原、被告双方也未就30万元购房余款的履行进行协商并达成补充协议。

  本院认为:原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应当全面履行各自的义务。原告在签订合同后,按约向被告支付了第一期购房款。原告在2010年12月15日前未能办理按揭贷款的原因,是被告转让的房产已经设定抵押,而且产权未过户至原告名下。原告未能办理按揭贷款以后,双方也未就30万元余款的支付达成补充协议,因此不能认定原告逾期付款。合同约定的交付房屋、办理产权变更登记并交付房产证和土地使用权证的期限届满后,被告未交付房屋及权属证书,原告有权根据约定解除合同,并要求被告承担违约责任。被告认为房屋已经视为交付的抗辩不能成立。因被告不是房地产开发企业,本院不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,法律、法规对此类房屋买卖合同纠纷中当事人行使解除权的期限没有明确规定,双方当事人在《房屋买卖合同》中也无约定,被告关于原告行使解除权已超过期限的抗辩不能成立。原告要求解除合同,并要求被告返还已付购房款并赔偿已付购房款利息损失的诉请,于法有据,本院予以支持。原告主张赔偿利息损失按每日万分之二点一的利率计算,因其部分计息时段超过中国人民银行同期同档贷款基准利率,本院予以调整。关于原告要求被告支付逾期交房、逾期办证违约金的诉请,因该两项违约金总额低于已付购房款的利息损失,在已支持原告利息损失主张的情况下,由于原告损失已得到充分赔偿,根据利益平衡与公平原则,对原告要求被告支付违约金的诉请,本院不再支持。综上所述,原告诉请及被告抗辩中合法有据部分,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

  一、解除原告丁卫有与被告金华市江南红旗大酒店有限公司于2010年11月12日为转让金华市双龙南街307号公元大厦第一层房号为125的房屋而签订的《房屋买卖合同》;

  二、被告金华市江南红旗大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告丁卫有购房款306214元,并支付相应利息(按中国人民银行规定的同期6月期贷款基准利率从2010年11月12日计至本判决确定的履行之日止);

  三、驳回原告丁卫有的其它诉讼请求。

  被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案受理费3667元(已减半收取,原告已预交),由原告丁卫有负担345元,由被告金华市江南红旗大酒店有限公司负担3322元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。


      代理审判员  周 高 华

      二〇一三年一月二十三日

      书 记 员  施   媛


20200109124654

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