丁卫红与赵弋房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/46/54北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2014)三中民终字第01785号

  上诉人(原审被告)丁卫红。

  委托代理人杨杰,北京市亿嘉律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)赵弋。

  委托代理人何花,北京市律港律师事务所律师。

  上诉人丁卫红因与被上诉人赵弋房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市顺义区人民法院(2013)顺民初字第08479号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。丁卫红和赵弋的委托代理人何花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  2013年6月,赵弋诉至原审法院称:我与丁卫红于2011年4月30日签订了书面的房屋租赁合同,合同约定:我将我所有的位于顺义区××号房屋及院落租赁给被告,用于生产及生活,租赁面积510平方米,租期共5年,从2011年5月1日至2016年4月30日止。租金于每年的4月15日前一次性交清。现2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金已过交纳期限,经我催促,丁卫红却拖欠至今。故我起诉要求判令丁卫红立即给付拖欠的2013年5月1日至2014年4月30日房屋租金6万元。

  丁卫红在原审法院辩称:对赵弋所述事实,我不予认可。合同约定的租赁期是三年,2011年5月1日起租,五年时间是赵弋后来所改,我不知情,也不认可。双方已经协商由我提前退租,2013年6月8日,赵弋要求我搬出涉诉房屋,后我于2013年6月20日之前搬走。因我已经搬离涉诉房屋,所以不应再给付赵弋租金,故不同意赵弋的诉讼请求。

  原审法院经审理查明:2011年4月30日,赵弋将自有房屋出租给丁卫红,双方签订房屋租赁合同,约定:赵弋出租给丁卫红的房屋位于北京市顺义区××村,门牌号为××号;出租房屋面积共510平方米;丁卫红承诺租赁该房屋仅作为生产和生活居住使用;租赁期满,赵弋有权收回出租房屋,丁卫红应如期交还,丁卫红如要求续租,则必须在租赁期满1个月之前通知赵弋,经赵弋同意后,重新签订租赁合同;该房屋每年租金为6万元,房屋租金支付方式为每年4月15日一次性交付,特殊情况可留一个月筹备期,赵弋收款后应提供给丁卫红有效的收款凭证;在租赁期内,赵弋应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外,均由赵弋负责(丁卫红使用不当除外),丁卫红向赵弋提出维修请求后,赵弋应及时提供维修服务,丁卫红应合理使用其所承租的房屋及其附属设施,如因使用不当造成房屋及设施损坏的,丁卫红应负责修复;双方可以协商变更或终止合同;合同还约定了其他权利义务。

  合同签订后,丁卫红开始在涉诉房屋内经营服装加工,现已向赵弋支付了2013年4月30日之前的租金,总计12万元。2013年5月1日之后的租金尚未支付。

  审理中,双方就合同租赁期限发生争议,赵弋提交的租赁合同记载租赁期共5年,自2011年5月1日起至2016年4月30日止。丁卫红对该租赁期限不予认可,并提交丁卫红手中的租赁合同,该合同记载租赁期共3年,自2011年5月1日起至2011年4月30日止。丁卫红称涉诉两份合同均为赵弋填写,丁卫红手中的合同截止时间应是2014年4月30日,为笔误,赵弋手中的合同被赵弋改动过,不认可赵弋合同记载的时间。对此,赵弋认可双方合同均为其填写且丁卫红手中合同的起止时间是笔误,应为2011年5月1日起至2014年4月30日止,但同时表示双方最初商定租期3年,每年租金8万元,后丁卫红表示多租赁几年,每年租金6万元,所以双方实际约定租赁期是5年,应以赵弋所提交的租赁合同为准。赵弋所提交的房屋租赁合同中租赁时间确有改动痕迹,赵弋就其主张未提交证据证明。

  丁卫红称其因经营不善,资金紧张,已与赵弋商定提前退租,赵弋要求丁卫红搬走,丁卫红于2013年6月20日左右将东西搬离涉诉宅院,其通知赵弋收房,但赵弋一直未去,所以房屋钥匙、电卡、水卡尚未退还赵弋。为此,丁卫红申请证人赵锅代和刘×出庭作证,赵锅代表示其为赵弋和丁卫红均做过服装加工,2013年6月丁卫红给赵锅代打电话表示房东让丁卫红搬家,丁卫红有一批较急的活,让赵锅代上门裁活,2013年6月9日早晨6点多赵锅代带着两个工人和工具到涉诉厂房,丁卫红说已租新厂房,赵锅代与工人做了一个小时左右,赵弋也来到涉诉厂房,听到赵弋问丁卫红怎么还没搬,抓紧搬走,赵弋要用房,丁卫红说其抓紧搬,已经找到新厂房了,之后他们的对话没注意;刘×表示其之前是赵锅代的工人,2013年6月9日其与赵锅代去丁卫红处裁活,后赵弋也去了,听到赵弋问丁卫红怎么还没搬,抓紧时间搬,要用房,丁卫红说新租的房屋还未弄好,过两天再搬,之后他们去外面,又说了什么不清楚,当时刘×不认识赵弋,通过问赵锅代知道赵弋是房东。对于证人证言,丁卫红认可;赵弋不予认可,并表示赵锅代系丁卫红朋友,赵弋是通过丁卫红介绍认识并让赵锅代做过一批活,刘×现给丁卫红干活,赵弋不认识,当天赵弋是去过现场,因为丁卫红之前说其不干了,所以赵弋去看看,当时只是问丁卫红你不是不干了吗,但没有说让丁卫红搬走,也未同意丁卫红提前退租,租金等问题还未解决,证人不能证明双方合同解除。

  经法院现场勘验:涉诉厂房内有包缝机一台、机兜子十个、帆布架九个、白方桌四个、方凳七个、灭火器十个、平缝机一台、双针机一套、拉腰机一台、成衣车一架、烫台一个、裁剪铁架一台、打结机一台、裁剪案两组、断布机一台、旧沙发床一个。上述物品均系赵弋所有,涉诉厂房内已无丁卫红物品。涉诉厂房一层东北侧房屋的推拉门玻璃损坏,一层大门不锈钢门把手损坏一个,二层顶棚东北角、东南角及五处零散处天花板脱落,二层北墙有两个直径约五十公分的墙洞,丁卫红曾在此安装排风扇。

  庭审中,赵弋表示丁卫红当庭称不愿再继续履行租赁合同,其违约行为导致双方的租赁合同事实上无法继续履行,故赵弋变更诉讼请求为:1解除双方于2011年4月30日签订的书面租赁合同;2判令丁卫红给付拖欠的房屋租金,按每月5000元给付,自2013年5月1日起至丁卫红向赵弋腾退房屋之日止(最迟2013年12月31日);3判令丁卫红向赵弋返还涉诉房屋的电卡2张、水卡1张、钥匙2把、平缝机1台;4判令丁卫红赔偿租赁期间损坏房屋造成的经济损失4000元(推拉门、不锈钢门把手、顶棚、墙洞,以上损失各计1000元);5诉讼费由丁卫红承担。对此,丁卫红表示同意解除合同,但是不同意给付租金,因为是赵弋要求丁卫红搬走,丁卫红已于2013年6月20日前搬离涉诉厂房,双方合同已经解除;电卡、水卡及钥匙随时可以给付赵弋,平缝机已由赵弋拉走,现场就剩一台,非赵弋所称留有两台平缝机,丁卫红搬离涉诉厂房便与赵弋联系办理交接手续,但是赵弋未来并提起诉讼,所以水卡、电卡及钥匙一直在丁卫红处;涉诉房屋一层推拉门的玻璃非其损坏,搬走时是好的,不清楚如何坏的,一层大门门把手刚搬来时就是坏的,二层顶棚是因为房屋漏雨才导致天花板脱落,丁卫红曾向赵弋反映漏雨问题,赵弋于2011年找人做了雨罩,但还是漏雨,2012年赵弋又联系工人做的防水,之后不再漏雨,天花板也未再脱落,二层北墙墙洞是2011年夏天太热,经赵弋同意凿洞安装的排风扇。对于丁卫红陈述,赵弋表示一层推拉门玻璃及大门门把手均是丁卫红租赁期间损坏;认可顶棚因漏雨问题丁卫红要求赵弋维修,2011年做了雨罩,因还有潲雨,2012年又做了防水,但是做防水前二层天花板脱落并非现在这么严重,做完防水后还有脱落;二层北墙墙洞是经赵弋同意凿开安装的排风扇,但是现丁卫红将排风扇卸除,墙体留下两个大洞,丁卫红应予恢复原状,其未恢复则应赔偿。

  原审法院认为:2011年4月30日,赵弋与丁卫红签订房屋租赁合同,由丁卫红承租赵弋的房屋,双方之间形成房屋租赁合同关系,对此,法院予以确认。关于房屋租赁期限,因双方合同均为赵弋填写,赵弋主张租赁时间以其提交的合同为准,但就其主张未提交充足的证据证明,且其提交的合同存在改动痕迹,故法院以丁卫红提交的合同及庭审调查情况确定双方租赁期限为3年,起止时间为2011年5月1日起至2014年4月30日止。双方当事人均应严格按照约定全面履行各自的义务。根据双方合同约定,丁卫红承租赵弋的房屋,其应当按照合同约定的时间和方式及时向赵弋支付租赁费,丁卫红因自身原因无力负担,并明确表示不再履行涉诉合同,现赵弋提出解除合同,丁卫红亦表示同意,对此,法院不持异议,关于赵弋该项诉讼请求,法院予以支持。关于合同解除时间,丁卫红主张2013年6月20日其已搬离且是在赵弋要求下搬出,至此合同已经解除,但是丁卫红未就合同解除双方达成一致意见提供充足的证据证明,且其一直持有涉诉房屋的电卡、水卡、钥匙,并未与赵弋履行房屋交接手续,故对于丁卫红主张的合同解除时间法院不予采纳。现赵弋主张丁卫红给付2013年5月1日起至丁卫红向赵弋腾退房屋之日止的租金,经法院现场勘验,双方确认涉诉房屋内现已无丁卫红物品,故法院以双方合同解除日确定丁卫红给付租金的截止日,对于赵弋该项请求的合理部分,法院予以支持。

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于赵弋主张返还其电卡、水卡、钥匙的请求,丁卫红亦同意给付,对此,法院不持异议,对于赵弋该项请求,法院予以支持;关于赵弋主张返还平缝机一台的请求,因赵弋未就承租时双方交接物品情况提供证据,且丁卫红不予认可,故就赵弋该项请求,因依据不足,法院不予支持。关于赵弋主张赔偿损失问题,根据合同约定,房屋维修义务在赵弋一方,丁卫红租赁期间顶棚确有漏雨情况,赵弋未举证证明天花板脱落系丁卫红人为造成,故对于赵弋主张的该项损失,法院不予支持;关于涉诉房屋二层北墙墙洞系经赵弋同意所凿,赵弋未就其要求丁卫红退租时恢复原状举证,故赵弋要求丁卫红就此赔偿损失,依据不足,法院不予支持;关于涉诉房屋一层门把手,丁卫红表示承租房屋时即已损坏,因赵弋未就丁卫红租赁时的交接情况举证证明,故对于赵弋该项请求,法院不予支持;关于一层推拉门玻璃损坏问题,因丁卫红认可租赁房屋时未损坏,在其2013年6月搬离涉诉房屋后发生的损坏,丁卫红未就其主张提供证据,且仍在其租赁期间内,故就该推拉门损坏的损失,丁卫红应予以赔偿,对于赵弋该项请求,法院予以支持,具体赔偿数额,法院酌情确定。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、赵弋与丁卫红于二〇一一年四月三十日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除;二、丁卫红于本判决生效之日起七日内按照每日一百六十四元三角八分的标准给付赵弋自二〇一三年五月一日起至本判决生效之日止的租赁费;三、丁卫红将位于北京市顺义区××号涉诉房屋的电卡两张、水卡一张及钥匙两把返还赵弋,于本判决生效之日起七日内执行;四、丁卫红给付赵弋损坏推拉门的赔偿款二百元,于本判决生效之日起七日内执行;五、驳回赵弋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  判决后,丁卫红不服原审法院判决,上诉至本院称:1、是赵弋首先提出解除合同,一审认定错误。首先,我方两名证人证明是2013年6月9日赵弋找到我问为什么还没有搬走?相反,赵弋没有提供任何证据是我首先提出解除合同的要求。其次,关于没有交接房屋一事。我多次找到赵弋要求其接收房屋,但其一直不予理睬。而且在一审法院主持现场勘察时,我再次当着法官的面提出将电卡、水卡、钥匙交给赵弋,但赵弋当即予以拒绝。2、一审赵弋已承认确实欠我8900多元,但一审却只字未提,明显遗漏了重要事实。综上,请求撤销原判,改判驳回赵弋的全部诉讼请求。赵弋认可原判。

  本院经审理查明:一审宣判后,丁卫红以邮寄的方式将涉案房屋的电卡、水卡和两把钥匙邮寄给了赵弋,赵弋亦认可于2013年12月23日收到上述物品。

  本院所查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

  上述事实,有房屋租赁合同、集体土地建设用地使用证、证人证言及本院现场勘验笔录、照片、庭审笔录在案佐证。

  本院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院根据举证责任分配,对合同租赁期限、合同解除、损失赔偿等所作处理并无明显不当,本院予以维持。一审宣判后,因丁卫红已以邮寄的形式执行了原判第三项,故本院依据此新事实,酌情对合同解除时间、租金给付时间等作出调整。有关赵弋欠款一事,丁卫红可另行解决。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定判决如下:

  一、维持北京市顺义区人民法院(2013)顺民初字第08479号民事判决第四项;

  二、撤销北京市顺义区人民法院(2013)顺民初字第08479号民事判决第三、五项;

  三、赵弋与丁卫红于二○一一年四月三十日签订的房屋租赁合同于二○一三年十二月二十三日解除;

  四、丁卫红于本判决生效之日起七日内按照每日一百六十四元三角八分的标准给付赵弋自二〇一三年五月一日起至二○一三年十二月二十三日的租赁费;

  五、驳回赵弋的其他诉讼请求;

  六、驳回丁卫红的其他上诉请求。

  一审案件受理费775元,由赵弋负担95元(已交纳),由丁卫红负担680元(于本判决生效后七日内交纳)。

  二审案件受理费630元,由丁卫红负担(已交纳)。

  本判决为终审判决。


审 判 长  夏莉

审 判 员  王成

代理审判员  曾彦

二〇一四年四月八日

书 记 员  刘栋


20200109124654

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信