上海A有限公司与B等商品房预售合同纠纷上诉案_4

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/47/29上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)沪一中民二(民)终字第79号

  上诉人(原审被告)上海A有限公司。

  被上诉人(原审原告)B。

  被上诉人(原审原告)C。

  被上诉人(原审原告)D。

  上诉人上海A有限公司因商品房预售合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2012)浦民一(民)初字第32006号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年12月27日受理后,依法组成合议庭,于2013年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人上海A有限公司之委托代理人李某某,被上诉人B并作为被上诉人C之委托代理人和被上诉人D之法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审认定,B、C、D(以下简称B等三人、乙方)与上海A有限公司(以下简称A公司、甲方)于2009年11月17日签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)一份,约定:由乙方向甲方购买上海市浦东新区E室房屋(以下简称系争房屋),总房价款暂定为3,287,052元(人民币,下同);甲方承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同;在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后30天内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》,《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件;甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内,由双方依法向上海市浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。《预售合同》第十一条约定:甲方定于2011年1月15日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。《预售合同》第十二条约定:甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天的,乙方有权单方面解除本合同。《预售合同》补充条款第八条约定:“乙方行使本合同权利时,应在双方办理房屋交付之前或之时提出,否则视为乙方放弃该权利。”《预售合同》未就逾期办理小产证的违约金作出约定。《预售合同》签订后B等三人共计支付了全部房价款3,285,330元。A公司于2010年12月29日取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》,之后A公司向B等三人交付了系争房屋。2011年9月27日,A公司取得了系争房屋所处楼盘的房地产初始登记(大产证),之后向B等三人发出《签收〈房屋交接书〉通知》,通知从2011年10月12日开始办理《房屋交接书》交接手续。本案审理中B等三人确认已于2011年10月12日已经收到该通知。嗣后,B等三人与A公司就系争房屋签订了《房屋交接书》。B等三人于2011年11月28日向房地产交易中心申请办理了系争房屋的小产证。

  原审另查明,系争房屋所在楼盘有多户业主于2011年10月即办理了所购房屋的小产证,其中上海市浦东新区F室房屋的业主于2011年10月12日即向房地产交易中心递交了办证申请。

  B等三人诉至原审法院,请求判令:1、A公司按已付房款3,285,330元为本金按日万分之三的标准向B等三人支付共计165天的逾期办理小产证的违约金(自2011年5月1日起计算至2011年10月12日止);2、诉讼费由A公司承担。A公司则不同意B等三人的诉讼请求。

  原审认为,B等三人与A公司签订的《预售合同》系双方的真实意思表示,应为合法有效,双方均应按约履行。合同签订后,B等三人履行了付款义务,A公司也应当依照《预售合同》的约定,在规定期限内促成B等三人能够办理房屋产权过户的条件。鉴于A公司逾期办出新建商品房房地产权证(大产证),直接导致B等三人未能在约定期限内办理系争房屋的小产证,A公司的行为构成违约,B等三人由此要求A公司承担相应的违约责任,于法有据,可予支持。系争房屋实物交付时,合同约定A公司应取得大产证的期限未至,B等三人不可能在当时向A公司主张逾期办证的违约责任,A公司亦无证据证明B等三人已放弃主张逾期办证违约责任的权利,故A公司依据《预售合同》补充条款第八条提出B等三人已放弃相应权利的抗辩,于法无据,不予采纳。A公司关于逾期办证系不可归责于A公司原因、A公司无过错、B等三人未遭受损失故不应承担违约责任的辩解意见,亦缺乏事实及法律依据,均不予采纳。

  《预售合同》第十二条显然系房屋实物交付逾期违约责任的约定,并非针对逾期取得房屋权属证书的违约金的约定,B等三人主张依据合同第十二条按每日万分之三的标准计算逾期办证违约金,缺乏依据,不予采纳。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定,依法可按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,对违约金具体标准原审法院根据A公司违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。双方对已付房款总额无争议,原审法院予以确认,并以此作为违约金计算基数。

  关于违约金起算日期。《预售合同》约定,A公司承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续(大产证),取得大产证后30日内,由双方签署本合同规定的《房屋交接书》,双方签署《房屋交接书》之日起90天内,由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。根据以上约定,A公司协助B等三人办理小产证的合同义务履行期至2011年8月28日届满。A公司逾期履行,违约金应自2011年8月29日起算。

  关于违约金计算的截止日期。A公司在取得大产证后,即通知B等三人于2011年10月12日开始签订《房屋交接书》,而且根据相同楼盘6号102室的产权信息,此时系争房屋确已具备办理小产证的条件,B等三人应当在合理期限内与A公司签订《房屋交接书》及办理小产证,以避免损失扩大。参考小区其他业主的办证时间以及本案实际情况,原审法院将该合理期限酌情确定为一个月,计算违约金的截止日期相应确定为2011年11月12日。B等三人未在合理期限内申办小产证,扩大的损失不应由A公司承担。B等三人主张的是165天逾期办理小产证的违约金,但其认为从2011年5月1日起计算至2011年10月12日止,系对违约金计算起止日期理解有误,原审法院依法确认违约金起止日期为自2011年8月29日至2011年11月12日止。

  原审法院审理后于二○一二年十一月十六日作出判决:上海A有限公司应于判决生效之日起七日内支付B、C、D逾期办证违约金(违约金的计算方式为:以人民币3,285,330元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2011年8月29日起计算至2011年11月12日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3,453元,减半收取计1,72650元,由上海A有限公司负担。

  原审判决后,A公司不服,向本院提起上诉称:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,出卖人承担违约责任的前提有两个,一是由于出卖人的原因,二是当事人无特殊约定。本案中上诉人迟延办理大产证并非由于上诉人自身的原因所致,而是政府原因造成,且上诉人与被上诉人间签订的补充条款第八条属当事人间的特殊约定,被上诉人已放弃了合同的任何权利,包括向上诉人主张逾期办证违约责任的权利。故原审法院适用前述司法解释的规定,判令上诉人承担违约责任属适用法律错误。此外,即便上诉人应承担违约责任,违约期限也应按照45天计算。对于被上诉人方故意拖延办理小产证以及至今未办理小产证的,违约责任期间应由被上诉人方自行承担,不能将该期间作为上诉人应当承担的违约期间。因此原审法院判决给予被上诉人一个月的期限或者违约期间计算至被上诉人实际办出小产证之日止均缺乏依据。为此提出上诉,请求二审法院撤销原判,改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。

  被上诉人B等三人辩称:原审认定事实清楚无误,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

  经审理查明,原审认定事实正确,本院依法予以确认。

  本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该规定将严格责任作为违约责任的一般性原则。通常情况下,违约方违约责任的免除仅以不可抗力导致不能履行合同为限。

  本案中,双方当事人签订的《预售合同》就上诉人方办理出大产证的时间,及此后被上诉人方办理出小产证的时间均作了约定,故双方均应恪守诚信,按约履行。现因上诉人延迟取得大产证,并由此导致被上诉人方未能按照双方约定的期限取得小产证,显属违约。审理中,上诉人并未提供证据证明其违约行为系不可抗力所致,而政府原因亦非房地产开发商逾期办证之法定免责理由,故上诉人应当依法向被上诉人承担逾期办理出系争房屋之房地产权证的违约责任。上诉人以逾期办理大产证系政府原因为由主张不应承担违约责任,缺乏依据。至于上诉人方应当承担的违约期间问题,依据双方的合同约定,自双方签署《房屋交接书》之日起90天内,由双方依法办理产权过户手续。故正常情况下,作为房屋购买方的业主,办理小产证的合理期限为自双方签署《房屋交接书》之日起90天。但本案中,原审法院经综合考量了同一小区其他业主的办证时间及本案的实际情况,酌情减少业主办理小产证的合理期限为自双方签署《房屋交接书》之日起30天,充分考虑到了作为业主方应负的减损责任,有其公平、合理性,被上诉人方对此亦未提出异议,本院也予认同。而上诉人所主张的违约责任计算时间既缺乏合同依据,亦缺乏事实依据,且显失公平,故本院不予支持。综上,本院认为,原审法院查明的事实清楚,判决适用法律正确,且已就其判决的依据及理由作了充分详尽的阐述,本院予以认同,不再赘述。上诉人的上诉请求,均缺乏依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  上诉案件受理费人民币1,138元,由上诉人上海A有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长方 方

审 判 员顾 依

代理审判员金绍奇

二○一三年一月二十二日

书 记 员王 申


20200109124729

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