燕守全与刘文平等房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/31/26延安市中级人民法院

民事裁判书

      (2013)延中民终字第00318号


  上诉人(原审原告)燕守全。

  委托代理人贾耀顶、魏磊磊,陕西旷达律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)刘文平。

  被上诉人(原审第三人)延安市宝塔区桥沟镇刘万家沟村村民委员会。

  法定代表人高海涛,该村委会主任。

  上诉人燕守全因房屋买卖合同纠纷一案,不服延安市宝塔区人民法院(2012)宝民初字第01652号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人燕守全及其委托代理人贾耀顶、魏磊磊、被上诉人刘文平、被上诉人延安市宝塔区桥沟镇刘万家沟村村民委员会法定代表人高海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原审判决认定:第三人刘万家沟村委会为发展三产,l999年经村民大会同意,集资修建商住楼(即刘万家沟建材市场),于2002年6月基本建设完成该项目。在修建商住楼期间,第三人曾告知被告该集资房不得转让。该工程共修建房屋l28套(其中有6套为半成品房,因在中医院建设选址范围内,且无任何修建手续至今未交付使用),每套上下两层共四间,总花费l300余万元(包括室外工程),由于当时村集体欠下工程款700余万元,致使房屋一直未予交付使用。直至2009年8月,经村民大会研究,决定将村上43亩土地以每亩l68万元的价格抵欠工程款7224万元。由于房屋建设数不足村民集资指标,经集资户同意,于2009年8月23日,以每年130万元的价格租给赵文联,租房费用所得每户以l0000元分配,共受益村民131户(其中有3户未参与集资的村民受益由村集体垫付)。截止目前,被告共领取集体收益3万元。2002年7月2日,原、被告签订《购房合同书》,约定被告将位于延安市宝塔区桥沟镇刘万家沟集资房上下两层共四间以60000元的价格转让给原告,并约定房屋产权归原告所有,被告为原告负责协调办理房产证及相关手续等。合同签订后,原告分别于2002年7月2日、2002年9月3日、2003年7月2日、2003年8月8日、2003年9月15日、2004年4月21日实际支付被告购房款25000元、l0000元、l5000元、l0000元、5000元、3000元,以上合计68000元。

  原审法院认为:原、被告双方讼争的房屋系小产权房,国家禁止上市交易,故原、被告间签订的《购房合同书》因违反法律规定而导致无效。合同无效后,原、被告应当各自返还财产,对原告起诉要求由被告返还购房款的诉请,本院依法予以支持。信赖利益是建立在有效合同的基础上产生的,且原、被告对导致合同的无效均有过错,对原告提出被告违反诚信原则应按被告从第三人处实际收取的租赁收益金以及按房屋现行房价与合同约定房价的差额来赔偿原告损失的主张,因缺乏事实及法律依据,本院依法不予支持。对原、被告的过错程度,从被告在出售房屋时就已知该房不能买卖,以及被告在收取收益款时并未交付原告来看,被告存有反悔之意,理应对合同无效后导致的损失承担主要责任。原告对房屋权属存在审核义务,对合同无效亦存在过错,应承担次要责任。考虑到本案讼争跨度时间长、被告已实际得到利益、原告实际受到损失,本院将酌情判决由被告承担原告已付购房款的贷款利息损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,判决:一、原告燕守全与被告刘文平于2002年7月2日签订的《购房合同书》无效;二、由被告刘文平于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告燕守全购房款68000元,并按中国人民银行发布的贷款基准利率支付自付款之日起至实际支付之日止的利息(其中25000元从2002年7月2日起计算;10000元从2002年9月3目起计算;15000元从2003年7月2日起计算;10000元从2003年8月8日起计算;5000元从2003年9月15日起计算;3000元从2004年4月21日起计算);三、驳回原告燕守全的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元,原告已预交1250元,实际由原告负担l000元,由被告负担1500元。

  宣判后,燕守全不服,提起上诉,请求依法维持原判第一、二项,撤销第三项,并改判被上诉人赔偿上诉人房屋现值及合同约定价值的差额,以及被上诉人实际收取的收益金。其上诉理由是:一、原审判决支持被上诉人因不诚信而获得巨大利益,显失公允。双方转让房屋发生于2002年7月2日,但现在随着延安城市的不断发展,诉争房屋价值巨增。但原审法院仅判令被上诉人承担上诉人投资款的银行贷款利息,对被上诉人的不诚信行为采取了放任态度,致使被上诉人因此获得巨大的利益,而上诉人却难以弥补自己的经济损失,故原审判决应予纠正。二、被上诉人应当赔偿上诉人现行房价与投资款之间的差额。双方签订的购房合同确实是无效的,但上诉人的预期可得利益损失应该由占有实物的被上诉人承担赔偿责任。上诉人因被上诉人的不诚信行为丧失了与之相似的在同地段、同区块购买商铺的商机,故房子的增值部分也应为上诉人的预期可得收益损失,应当由被上诉人承担赔偿。请求二审法院委托司法鉴定机构对争议房屋的现值进行鉴定,并支持上诉人的该项上诉请求。三、被上诉人实际收取的租赁收益应当赔偿给上诉人。双方在签订买卖合同的十余年间,被上诉人没有投资一分钱,却实际分配了本村四年租赁收益金,而被上诉人赖以收益的房产却是上诉人投入全部集资款甚至支付了被上诉人利润而形成的,收益金是该房产的滋生利益,理应属于上诉人的实际损失,故应当由被上诉人向上诉人予以赔偿。

  经审理查明,一审判决认定事实属实。

  上述事实,有当事人当庭陈述、购房合同书及收款条、情况说明等证据在卷佐证。这些证据,已经一审开庭质证和二审审查,具有证明效力。

  本院认为,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,上诉人与被上诉人签订了售房合同书,实际形成房屋买卖合同法律关系,但涉及的房屋系桥沟镇刘万家沟村的三产房屋,且房屋在刘万家沟村的集体土地之上,现双方当事人达成的房屋买卖合同,该合同因违反了集体所有的土地的使用权不得出让、转让的强制性规定而无效,现双方当事人对合同无效均无异议,本院依法予以确认。根据合同法的规定,合同无效后产生的法律后果为相互返还并赔偿损失,现上诉人因并未实际获得争议房屋,故不存在返还,但被上诉人应当就争议房屋从上诉人处获得的财产予以返还,并赔偿上诉人因此造成的损失。上诉人要求被上诉人赔偿其争议房屋现价与原合同价值的差额,但上诉人与被上诉人签订的合同系无效合同,该合同自始就不发生法律效力,故上诉人也不因该合同获得争议房屋的所有权,故其无权要求被上诉人赔偿房屋的差价。此外,上诉人还要求被上诉人赔偿收益金,但该收益金系被上诉人获得的由所在村委会发放的利益,与上诉人并无联系,且上诉人也未取得争议房屋的所有权,同时由于标的房屋未交付,具体的房屋特征也不明确,房屋的实际价值也无法确定,故亦无权主张该房屋上的相关权益。综上,上诉人与被上诉人签订的合同系无效合同,该合同导致其支付购房款68万元,鉴于上诉人支付该款后未得到相关对等利益,被上诉人应当赔偿上诉人占用该款期间的利息损失,据此,原审判决认定并无不当,上诉人上诉理由不能成立,本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费875元,由上诉人燕守全承担。

  本判决为终审判决。

                               审 判 长  冯 晓 彬

                               审 判 员  刘 彩 虹

                               审 判 员  牛   锐

                               二○一三年六月二十六日

                               书 记 员  路   艳


20200109013126

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