谢某诉某置业公司买卖合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/42/36重庆市长寿区人民法院

民事判决书

 (2012)长法民初字第2733号


  原告谢某。

  委托代理人(原告之妻)周某。

  被告重庆某置业发展有限公司。

  法定代表人郭某,该公司董事长。

  委托代理人何某。

  原告谢某与被告重庆某置业发展有限公司买卖合同纠纷一案,本院于2012年7月24日立案受理后,依法由审判员谢葵适用简易程序,于2012年8月24日、9月27日公开开庭进行了审理。原告谢某委托代理人周某、被告重庆某置业发展有限公司的委托代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告谢某诉称,2008年10月21日。原被告签订了《长寿区江南第一期定销商品房售房协议书》,约定原告以40803元向被告购买位于某某某住房,被告交房日期为2008年7月30日,并在交房18个月内(即在2010年1月31日前)向原告交付相应的房地产权证,任何一方违约按照房屋总价的3%计算违约金。在履行过程中,被告迟延至2010年5月才以公告形式通知原告领取房地产权证,比合同约定的期限迟延3个多月。其行为已经构成违约,应按照合同约定向原告支付违约金122409元。因双方协商未果,现原告请求法院判令被告向原告支付违约金122409元,本案诉讼费由被告承担。

  被告重庆某置业发展有限公司辩称,原被告于2008年签订合同后,重庆市政府于2008年年底出台《重庆市国有建设土地使用权出让管理实施办法》,允许在符合相关规定的前提下将划拨土地性质调整为出让性质。2009年1月长寿区人民政府行文要求长寿地区遵照执行。原告所购房屋的土地性质原为划拨性质,2009年8月5日被告办理的房地产权证(总证)登记的土地使用权类型为划拨。2010年4月30日被告按照实施办法缴纳了土地出让金后,将江南片区所用土地性质变更为出让性质。之后一个月内为原告办理房地产权证,并通知原告领取房地产权证。被告按照实施办法支付了土地出让金,将原告房屋的土地性质变更为出让性质,且未向原告要求补偿,原告是直接受益人。因此导致房地产权证办理的迟延,系客观因素所致。因此被告不应承担违约责任。

  经审理查明,原告谢某因重钢建设被征地拆迁。2008年10月21日,原告与被告重庆某置业发展有限公司签订了《长寿区江南第一期定销商品房售房协议书》,约定“甲方(即被告重庆某置业发展有限公司)将长某某某号住房销售给乙方(即原告谢某),该住宅房建筑面积约为7035㎡;按国家颁布的房屋产权证建筑面积计算每平方米售价580元人民币,共计人民币40803元……交房时间为2008年10月20日,房屋产权证及土地使用证在甲方交房之日起18个月内交付乙方”。同时约定“双方必须严格履约,如甲、乙双方任何一方违约按房屋总价的3%计算违约金”。按照合同约定,被告向原告交付房地产权证的最迟时间为了2010年4月19日。

  同时查明,2007年5月15日,重庆市长寿区发展计划委员会以长计投(2007)某某号文件《重庆市长寿区发展计划委员会关于某某某项目建议书的批复》批准被告《关于某某某工程立项的请示》。2008年,重庆市长寿区江南街道用于安置拆迁户的经济适用房更名为定销商品房,其性质仍为政策性保障商品房。2008年11月19日,重庆市人民政府发布关于印发重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法的通知(渝府发〔2008〕某某号),要求全市各地区认真遵照执行。该实施办法第三十条规定:“为解决低收入人群住房的经济适用房、廉租住房以及依法批准建设的农转非住房等用地中按规定比例配建的联体商业用房,在符合有关政策规定的前提下经土地使用权人申请,提交合法的土地房屋产权证后,可按程序补办土地出让手续,补签土地出让合同,补缴土地出让金”。

  2008年12月16日,重庆市长寿区人民政府办公室发布转发关于重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法的通知,要求遵照执行。

  长寿区人民政府基于经济适用房对房屋的户型、土地性质、二次转让的政策,考虑到被征地拆迁安置户购买经济适用房后二次交易的特殊要求,于2008年8月责成被告等单位,充分听取被拆迁安置户购买经济适用房意见。2009年1月,长寿区人民政府按照“利民惠民”原则决定:经济适用房的产权证办理房屋土地由划拨地变更为出让地,土地出让金由开发商补交。

  另查明,2009年8月5日,被告重庆某置业发展有限公司办理了原告房屋所在楼栋的重庆市房地产权证,土地使用权类型为划拨。此后,被告根据长寿区人民政府的要求,补交土地出让金,并按照相关程序于2010年4月30日办理了新的重庆市房地产权证,土地使用权类型变更为出让。在土地性质变更过程中被告未要求原告补交土地出让金。2010年5月21日,被告为原告谢某办理了房地产权证,土地使用权性质为出让。被告于当月在江南片区张贴公告,告知房地产权证已经办理完毕,当地群众可分批次到被告处领取,被告相关工作人员也到江南片区进行发放,但原告认为房屋存在质量问题,未领取房地产权证书。2010年6月2日,被告再次发布关于发放江南一期定向销售住房房屋产权证的通知,但原告至今未领取房地产权证书。

  以上事实,有当事人陈述、长寿区人民法院(2009)长民初字第某某某号民事判决书、重庆市第一中级人民法院渝一中法民终字第某某某号民事判决书、重庆市长寿区发展计划委员会长计投(2007)某某某号文件、重庆市房地产权证、渝法发〔2008〕某某某号文件、长寿府办发〔2008〕某某某号文件、会议纪要、情况说明、关于发放江南一期定向销售住房房屋产权证的通知等证据佐证,足以认定。

  本院认为,原告谢某与被告重庆某置业发展有限公司签订的《长寿区江南第一期定销商品房售房协议书》系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该协议合法有效。重庆某置业发展有限公司未按照合同约定交付房屋产权证书属实。按照法律法规规定,出卖人与买受人之间签订房屋买卖合同,双方约定由出卖人负责房屋产权证书的办理,属于合同赋予出卖人的合同附随义务,出卖人履行义务的前提是房屋涉及的土地性质明确。本案中,重庆市人民政府发布关于印发重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法的通知(渝府发〔2008〕某某某号),长寿区人民政府转发该文件,允许将土地性质由划拨变更为出让。2009年1月长寿区人民政府决定对经济适用房的产权证办理房屋土地由划拨地变更为出让地,土地出让金由开发商补交。本案中涉案房屋属文件确定范畴。在土地性质尚未明确之前,出卖人即被告重庆某置业发展有限公司为原告谢某办理房屋产权证书的条件不具备。被告未能如期办理房屋产权证书的原因,系不能归责于被告的客观情况。同时,涉案房屋土地使用权性质由划拨变更为出让,原告谢某并未为此支付相应对价,而享受到更多的利益。被告迟延交付房屋产权证书的行为并未对原告的权利造成损害。因此,原告谢某要求被告承担迟延交付房屋产权证书违约责任的理由不能成立,故对原告的诉讼请求,本院不予支持。

  原告谢某称房屋存在质量问题,系另一法律关系,与本案无关。

  综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定,判决如下:

  驳回原告谢某的诉讼请求。

  本案案件受理费25元,由原告谢某负担(原告已预交)。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。


      审 判 员 谢 葵

二○一二年九月六日

书 记 员 许武星


20200109014236

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